LIFULL HOME'S 不動産投資編集部の不動産投資コラム

シリーズ連載: 不動産投資を始める人のノウハウ

LIFULL HOME'S 不動産投資コラム

不動産収入だけで生活するには?セミリタイア実現に重要な5つのポイント

会社員として毎日出勤していると「不動産収入だけで生活できたらな……」と思うことはありませんか?
不動産投資の主な収入源である家賃収入は、投資家自身が大きく手間をかけなくても得られ、かつ入居者がいる限り毎月安定的に決まった収入が入ってくるものです。「不労所得」ともいわれ、魅力を感じている方も多いでしょう。

そこでこの記事では、将来的にセミリタイアして不動産収入だけで生活するためにはどのくらいの規模が必要になるのか、シミュレーションしてみます。さらに、不動産収入のみの生活を実現するために重要な不動産投資のポイントを解説していきましょう。

将来の自由な時間を手に入れるために、今から計画的に不動産投資を始めてくださいね。

賃貸経営者の不動産収入と支出

将来的に不動産収入のみで生活するためには、手元に残るお金がいくらになるのかを考える必要があります。
まずは、賃貸経営の収入と支出について見ていきましょう。

賃貸経営者の手元に残るお金とは?

賃貸経営者の収入は「家賃収入=手元に残るお金」ではない点に注意が必要です。

賃貸経営者の手元に残るお金は、
賃貸経営者の手元に残るお金=総不動産収入―必要経費―ローン返済額
の計算式で算出できます。

では、不動産投資に係る収入、経費にはどのようなものが含まれるのか一つ一つ見ていきましょう。

不動産収入

不動産収入とは、土地や建物を入居者に貸し出して得られる収入のことです。家賃収入以外にも、以下のような項目が賃貸経営者の収入に含まれます。

【不動産収入に含まれるもの】
・家賃
・共益費、管理費
・礼金
・更新料
・返還の必要のない敷金・保証金
・その他(駐車場、敷地内の自動販売機など)

家賃収入について、詳しくは以下の記事に詳しく掲載されています。ぜひ参考にしてください。
家賃収入にかかる税金・経費・正しい確定申告の方法とは?

必要経費

賃貸経営にかかる経費には、以下のようなものが挙げられます。

【賃貸経営にかかる経費に含まれる主な項目】
・管理会社への業務委託料
・広告費
・修繕費
・退去時の原状回復費
・修繕積立費
・保険料
・固定資産税
・都市計画税
など

賃貸経営にかかる経費は、一般的に家賃収入の15%~30%が目安になります。

不動産投資において、経費や税金をよく理解しておくことは重要です。ぜひ、以下の記事を併せて読んでみましょう。
不動産投資の鍵「経費」を理解しよう!経費の種類・範囲は?
不動産投資にはどのような税金がかかるのか?

ローン返済額

全額キャッシュで物件を購入しない限り、融資を受けて投資物件を購入するのが一般的です。その場合、毎月のローン返済が発生します。

ローン返済額の目安として考慮したいのが「返済比率」です。返済比率とは、満室時の家賃収入に対するローンの返済額の割合を示すもので、

返済比率(%)=毎月の返済額÷満室時の月間家賃収入×100

で求めることができます。

不動産投資初心者の理想的な返済比率は、40%~50%といわれています。例えば毎月の家賃収入が100万円の場合、月々のローンの返済額は40万円~50万円以内を目標とするとよいでしょう。

不動産投資の返済比率について、詳しくは不動産投資における返済比率の目安は?_理想の返済比率計算シミュレーションの記事に掲載されています。

不動産収入で手取り年収450万円を実現するには

不動産収入だけで生活していくには、手取りの家賃収入をどの程度確保すればよいのでしょうか?
ここでは日本の給与所得者1人当たりの平均年収440万円(参考:「国税庁 2018年分民間給与実態統計調査結果について」)を目安に、不動産投資で手取り年収450万円を実現するために必要な家賃収入についてシミュレーションしてみましょう。

手取り年収450万円の実現に必要な家賃収入シミュレーション

手取り年収450万円の実現に必要な家賃収入を計算するために、前述した必要経費、ローン返済の割合を当てはめてみましょう。

・年間の経費:家賃収入の30%
・年間のローン返済額:家賃収入の40%(理想的な返済比率)

先述の通り、不動産投資の手取り収入は、家賃収入の総額からローンの返済額と経費を差し引いた額になります。つまり、

手取り収入=100%-必要経費(30%)-ローン返済額(40%)=30%

です。

実際に計算してみると、
手取り収入450万÷30%=年間総家賃収入1,500万円
1,500万円×40%=ローン返済額600万円
1,500万円×30%=経費450万円
となります。

不動産投資のみでの手取り年収450万円の実現には、年間総家賃収入1,500万円が必要だということが分かりました。

年間450万円の手取り収入に必要な不動産投資の規模

前章の試算から、年450万円の手取り収入を実現するには、年1,500万円の家賃収入が必要だということが分かりました。では、年1,500万円の家賃収入を確保するためには、どの程度の規模で不動産投資を行わなければならないのでしょうか?

例えば、家賃8万円の物件を運用すると仮定しましょう。
目標年間家賃収入1,500万円÷12ヶ月÷8万円=約16戸
年間1,500万円の家賃収入を実現するには、月額家賃8万円の物件を約16戸運用する必要があるということです。

いきなりこれだけの規模の不動産投資を始めるには大きな資金が必要となるでしょう。資金の準備も大変ですし、一棟投資となると融資審査も厳しくなります。
時間をかけて少しずつ所有物件を増やし、いずれ不動産収入だけで生活できる規模に持っていく方法が現実的と言えるでしょう。

不動産収入のみの生活を実現するためのポイント5選

不動産収入だけで生活するために重要な5つのポイントを解説します。

投資の規模を拡大していく

前章でシミュレーションした通り、ある程度の規模がないと不動産収入だけで生活することは難しいでしょう。そのため、一つ目の賃貸経営が軌道に乗ったら、二件目、三件目と投資の規模を拡大していく必要があります。

最初の賃貸経営が上手くいき、きちんとローンを返済した実績を積めば、金融機関から追加の融資を受けられる可能性も上がります。つまり、最初の物件で収益性の高い優良物件を見極めることが大切だということです。

以下の記事では、収益物件の選び方に関する不動産投資のプロのアドバイスがまとめられています。ぜひ参考にしてください。
「プロが教える」収益物件の選び方

できるだけ早く不動産投資に着手する

不動産投資は、着手する時期が早ければ早いほどよいといわれています。これは、セミリタイアして不動産収入のみで生活することを目標とする場合も同様です。

不動産投資の規模を拡大するには時間がかかりますし、融資を受けるにあたっても、年齢が若い方が融資期間を長く組むことができます。年齢が上がれば、団信必須のローンに申し込むことができなかったり、融資審査にマイナスの影響を与えたりするケースもあるでしょう。
複数の不動産経営を狙う場合、できるだけ早く不動産投資を始める方が有利といえます。

空室対策をしっかりする

安定した家賃収入を得て、安心してセミリタイアするために、空室対策をしっかり行いましょう。

空室対策には、
・敷金・礼金ゼロ、フリーレントなどのキャンペーンを行う
・物件のターゲットに合った付加価値をつける
・共用部分の清掃や修繕を適切に行う
・賃貸需要の高い物件を選ぶ
などがあります。

なかなか空室が埋まらない場合、不動産会社への広告費を多めに支払い、協力を得るのも一つの手段です。

信頼できる不動産会社を探す

賃貸経営をしていく上で生じた不安や疑問は、経験豊富な専門家に相談することが解決のポイントになります。あなたの不安や疑問に適切なアドバイスをしてくれる不動産会社を探しましょう。

不動産会社と良好な信頼関係を構築できれば、条件の良い物件を優先的に紹介してもらえる可能性もあります。また、入居者募集に強い不動産会社・管理会社に委託すれば、空室リスクを避けることにもつながるでしょう。

物件の情報収集を怠らない

安定した家賃収入を得るには、リスクが低く収益性の高い物件を手に入れる必要があります。各不動産会社からの物件情報を小まめにチェックしましょう。

ネットなどの情報だけでなく、できるだけ多くの物件に直接足を運び、実際に見てみることも重要です。実際に見た物件の数が多ければ多いほど、物件を見極める目が養われ、良しあしを判断できるようになるでしょう。

また、物件の情報収集と同時に賃貸経営の専門知識を身につけるなど、賃貸経営者としてのインプットをしていくことも大切です。

まとめ

家賃収入だけで生活していくためには、時間をかけて少しずつ不動産投資の規模を大きくしていく必要があります。
二件目、三件目と所有物件を増やしていくためには、最初の物件の収益性が重要です。じゅうぶんな収益を上げ賃貸経営に成功すれば、以降の融資にもプラスの影響を与えるでしょう。

将来的に不動産収入のみでの生活を検討している人は、複数の不動産経営を行うことを見据えて、計画的に不動産投資を始めてください。

【このコラムの著者】

LIFULL HOME'S 不動産投資編集部

LIFULL HOME'S 不動産投資は、不動産投資・収益物件の検索から不動産投資セミナーやイベント運営を実施。
不動産投資にまつわる新鮮な情報、トレンドを発信。
LIFULL HOME'S 不動産投資には不動産投資の知識・アイディア・ヒントが盛りだくさん。

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