LIFULL HOME'S 不動産投資編集部の不動産投資コラム

シリーズ連載: 不動産投資を始める人のノウハウ

LIFULL HOME'S 不動産投資コラム

資金1,000万円ある場合のリスク・リターン別運用方法まとめ

資金として使える元手が1,000万円ある場合、どのような資産運用をしたらよいのでしょうか?資産運用には多くの手法があり、リスクの低い商品から大きい商品までさまざまです。

まずは、なぜ資産運用が必要なのか、また資産1,000万円はいくらまで増やせるのか、資産運用の基礎知識について解説します、さらに、リスク・リターン別に資産運用方法をまとめましたので、運用商品をどのように選んでいけばよいのか、見ていきましょう。

なぜ資産運用が必要なのか?

貯蓄額が1,000万円ある場合、わざわざ資産運用せずとも、現金で保有していてもいいのではないか?そう思う方も多いのではないでしょうか。
そもそもなぜ資産運用が必要なのか、その理由を見ていきましょう。

日本の金融資産残高

日本銀行が公表している2020年第4四半期「資金循環統計」によると、2020年12月末時点の家計の金融資産残高は合計1,948兆円。そのうち現金・預金は1,056兆円でした。その他の内訳は以下のようになっています。

金融資産の種類2020年12月末残高
(単位:兆円)
構成比(%)
現金・預金1,05654.2
債券261.3
投資信託784.0
株式など19810.2
保険・年金・定型保証53127.3
その他593.0
金融資産計1,948

出典元:日本銀行「資金循環統計」(2020年第4四半期)のデータをもとに作成

上記の表から、半数以上の資産は現金・預金で保有されていることが分かります。

欧米よりも高い日本の現金保有率

次に、欧米と日本の家計の金融資産構成を比較してみましょう。

出典元:日本銀行調査統計局「資金循環の日米欧比較」(2020年8月)

表を見てみると、日本は金融資産を現金・預金で持っている比率が、アメリカやユーロエリアに比べて大きいことがわかります。一方、債権・投資信託・株式などの割合が低く、リスクを伴う資産運用に対して、日本人が比較的後ろ向きであることが伺えます。

極めて低い日本の預金利率

現在日本の普通預金金利は0.001%。100万円を1年銀行に預けた場合、1年後につく利息はたったの1,000円です。資産運用の方法として、預金はほとんど収益が見込めず、効率的ではないといえるでしょう。

現金・預金はインフレリスクにさらされる

先述のデータから、日本の家計においては半分以上の資産が現金・預金の形で保有されており、欧米に比べてその割合が高いことが分かりました。

たしかに現金・預金で資産を預けておけば、金融機関が破綻しない限り、株や投資信託のように資産が元本割れすることはありません。たとえ金融機関が破綻したとしても、一金融機関につき元本1,000万円までは保護されます。
資産管理の方法として、表面的には賢い選択と考えることもできるでしょう。

しかし、現金・預金で資産を保有していると、インフレリスクにさらされる可能性があるという点に注意しなければなりません。

インフレリスクとは、物価が上昇することでお金の価値が目減りしてしまうリスクのことです。
例えば、去年100万円で買えたものが今年は105万円になった場合、そのインフレ率は5%となります。インフレリスクに備えるには、その物価上昇率5%を上回る資産運用をする必要があるのです。
しかし先述の通り、日本の預金利率は0.001%。現金・預金はインフレリスクに特に弱い運用商品といえます。

このように、現金・預金で資産を保有することにもリスクがあるのです。日本は特に現金で資産管理している人が多いですが、その資金を効率的な資産運用に活用する必要性があることが理解できたのではないでしょうか?

1,000万円を効率的に運用するといくら増える?

では、具体的に1,000万円を運用するとどのように資産が増えるのか、シミュレーションしてみましょう。
まずは、資産運用をするうえで「複利」で運用をするという感覚を身につけましょう。

単利と複利の違い

利息の計算方法には「単利」と「複利」があります。

「単利」とは、元本に対しての利息しかつかないもの。一方「複利」とは、得られた利息を元本に組み入れ、その額に対してさらに利息が付くことです。
複利は元本がどんどん増えていき、利息が利息を生むという状態になります。長い年月で運用をしていくと、最終的に大きな違いが生まれることになるでしょう。

単利で1,000万円を運用した場合

1,000万円を利回り2%、単利で10年運用した場合、

元本1,000万×2%=年間リターン20万円

これを10年繰り返すので、

20万円×10年=200万円

つまり単利の場合、資産1,000万円を利回り2%で10年間運用した場合、手持ち資金は1,200万円になりました。

複利で1,000万円を運用した場合

単利のシミュレーションと同様、1,000万円を利回り2%、10年間運用する条件で、複利の場合のシミュレーションをしてみましょう。
複利で計算する時は、金利2%の時の終価係数を使って計算します。例えば金利2.0%で運用期間5年目の終価係数は1.104なので、1.104×元金1,000万がその年の運用結果となります。

期間終価係数元金
1年1.0201,020万
2年1.0401,040万
3年1.0611,061万
4年1.0821,082万
5年1.1041,104万
6年1.1261,126万
7年1.1491,149万
8年1.1721,172万
9年1.1951,195万
10年1.2191,219万

単利の場合10年間のトータルリターンは200万円でしたが、複利の場合10年間で元金は1,219万円に増え、リターンは219万円となりました。このように、複利の方が単利よりも資産の増え方が大きくなります。

またこの複利効果は、利回りが高いほど、運用期間が長いほど単利との差が大きくなります。
元金1,000万円をそれぞれの利回りで運用した場合の差額は以下の通りです。

想定利回り単利の場合の10年後の金額複利の場合の10年後の金額
2%1,200万1,219万
3%1,300万1,344万
4%1,400万1,480万

また元金1,000万円を利回り2%で運用した場合、期間によって下記のように差が出ます。
運用期間単利運用期間終了後の金額複利運用期間終了後の金額
10年1,200万1,219万
20年1,400万1,486万
30年1,600万1,811万

同じ利回り・同じ元金でも、複利と単利では30年後には200万円以上の差が出ることになります。

運用のリスクとリターンについて

資産運用でよく使われる「リスク」と「リターン」という言葉を今一度整理しておきましょう。
特にリスクは、単純に危険という意味で用いられることもありますが、主に資産運用ではリターンの振れ幅の大きさをリスクと呼んでいます。

リターン投資をした結果・収益のこと。投資をした結果マイナスならマイナスのリターン。プラスであれば、プラスのリターンといいます。
リスクマイナスのリターンとプラスのリターンの振れ幅のこと。

一般的にリターンの大きい商品はリスクも大きく、下落した時の値幅も大きくなります。
リスクとリターンは表裏一体の関係にあるということです。

リスク・リターン別1,000万円でできる運用方法

資産1,000万円の運用方法を、リスク・リターン別に分類してみました。

ローリスク・ローリターンな運用方法

まずは、比較的リスクの低い資産運用方法をご紹介します。

定期預金一定期間払い出しのできない預金のこと。普通預金の金利よりも高めに設定されるのが特徴。
保険積み立てタイプの保険を利用した運用方法。払込期間によっては、支払った金額よりも多く受け取ることができ、万が一の保障も兼ねることができる。支払った保険料のうち、一定額まで生命保険料控除を受けることが可能。
個人年金保険毎月保険料を積み立て、一定の年齢後に年金形式で受け取ることができる。毎月の保険料は、個人年金保険料控除として一部所得控除を受けることが可能。
国内債券債券とは、国や企業が資金調達のために発行するもの。債券を購入すると、定期的に利息を受け取ることができ、償還日には額面金額が払い戻される。途中で売買することも可能。

これらは、基本的に元本割れなどのリスクが低い商品です。
ただし外貨預金の場合、為替差損などのリスクを伴うケースがあります。また保険の場合、途中解約すると元本割れする可能性があるでしょう。債権においては、途中売買時や発行体の経営悪化などによって元本割れするケースもあります。

満期・償還日までの長期保有を前提とすれば、安全性の高い運用方法といえるでしょう。

ミドルリスク・ミドルリターンな運用方法

次に、ミドルリスク・ミドルリターンといわれる運用方法を見てみましょう。

不動産投資戸建やマンション、アパートなどの不動産を購入し、賃貸経営を行う投資手法。主な収益は、入居者から得られる家賃収入。また、購入した時よりも高い値段で不動産を売却することで、売却益を得ることも可能。
投資信託毎月一定の金額を投じて、ファンドマネージャーという投資のプロに運用を委託。運用で得られた収益は、支払った金額に応じて投資家に分配される。投資銘柄をプロが選定するため、比較的安全な運用が可能。
海外債券債券のうち、発行体、通貨、発行市場のいずれかが国外の債券のこと。国内債券よりも金利が高いことが多い反面、為替レートの影響を受けるため、国内債券よりもリスクが高いのが特徴。
REIT(リート)不動産に特化した投資信託。不動産投資のプロが運用した物件の家賃収入・売却益などの収益が、投資家に分配される。空室・家賃下落などの影響によって分配金が上下するリスクがある。

これらの資産運用は、ローリスクに分類される運用商品より比較的高い収益が期待できます。その反面、経営がうまくいかないことで赤字になったり、分配金が上下したりするリスクも高くなるといえるでしょう。

ハイリスク・ハイリターンな運用方法

最後に、ハイリスク・ハイリターンといわれる運用方法について解説します。

FX外国為替証拠金取引のこと。証拠金を預け、通貨の値動きを利用して収益を上げる方法。わずかな元手で数十倍の取引が可能で、リターンと損失の値幅が大きく、リターン・リスクともに高いのが特徴。
株式投資個別の株式銘柄に投資をして、その配当金や売買益で収益を上げる方法。株価の動きに応じて売買を繰り返すことで大きなリターンを得る可能性がある反面、業績悪化や経済情勢によって大きな損失が生じるリスクも高い。

これらの商品は、運用の仕方によっては大きなリターンを得られる可能性が高いです。短期間で一気に資産を増やせる可能性もありますが、その分リスクも高く、大きな損失を被るケースもあります。
高いリターンを得るためには常に値動きをチェックする必要があり、手間もかかるでしょう。

節税効果を意識する場合にお勧めの資産運用方法

資産運用するにあたって、節税効果を期待する人も多いのではないでしょうか。
ここでは、資産運用を後押しするために国が税制優遇を用意している商品や、投資手法自体に節税効果が高いものなどをご紹介します。

iDeCo(イデコ)

iDeCo(イデコ)とは、個人型確定拠出年金の愛称のことです。掛け金5,000円からスタートすることができます。

iDeCo(イデコ)には、
・掛金は全額所得控除
・運用益は非課税
・60歳以降に受け取る年金資産は控除の対象となる
といった税制優遇があります。

ただし一度運用をスタートすると、原則60歳まではiDeCo(イデコ)口座のお金は引き出すことができませんので、注意しましょう。

NISA

NISAとは、少額投資非課税制度のこと。NISA口座内で購入した商品から得た運用益に対しては、税金がかからないという制度です。
一般NISAは年間120万円まで、最長5年間非課税期間が継続します。一方つみたてNISAは年間40万円まで、最長20年間は運用益に税金がかかりません。

なお一般NISAは2023年で終了し、2024年からは新NISAがスタートします。

不動産投資

不動産投資にはさまざまな節税効果があります。

まずは、経費計上できる項目が多いことです。収入から経費として差し引くことができる金額が大きくなるため、課税所得額を減らし、所得税・住民税の節税につながります。

また、計上できる経費の中に「減価償却費」というものがあります。これは、経年劣化により目減りしていく建物の価値を、耐用年数に応じて経費として差し引くことができる勘定科目です。
実際の現金支出ではないにもかかわらず経費計上できるため、減価償却費は不動産投資における大きな節税効果の一つといえるでしょう。

さらにサラリーマンなら、仮に不動産投資で赤字が発生した場合、自分の給与所得と損益通算することで、税金の還付を受けられることもあります。

不動産投資の節税効果については、ぜひ以下の記事を読んで理解を深めましょう。
不動産投資における節税対策のポイントは?
不動産投資は税金対策として有効!経費の仕組みと節税シミュレーション
【不動産投資】知らなきゃ損!減価償却の仕組みや計算法を紹介します

1,000万円の運用に不動産投資を検討

ここまで解説してきたように、1,000万円の運用にはさまざまな手段があります。
その中でも、リスクとリターンの度合い、節税効果という観点から「不動産投資」はお勧めの運用方法です。

お勧め理由(1) ミドルリスク・ミドルリターン

不動産投資には、空室リスクや災害リスクなどさまざまなリスクが考えられます。しかしそれらには対処法があり、また運用方法も確立されています。
そして、不動産投資の一般的なリターンである家賃収入は、投資信託や株式で得られる収益よりも、比較的長期にわたって安定して得られることが期待できます。

不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンな投資手法といわれます。リスクが高すぎず、リターンが低すぎず、初心者でも取り組むことが可能な運用方法といえるでしょう。

お勧め理由(2) インフレに強い

不動産は現物資産であるため、インフレに強いというメリットがあります。

先述の通り、インフレの最中では物価が上昇するので、現金の価値が減少してしまいます。しかし不動産は、インフレの影響を受けて急激に家賃が下がったり、物件の価値が下がったりすることは考えにくいでしょう。

また、コロナ禍のように一時的に経済情勢が悪化することがあっても、不動産はその影響を受けにくいという特徴があります。

1,000万円の資産で不動産投資を始める方法

「1,000万円の資金だけで不動産投資なんてできるの……?」と思っていませんか?実際、不動産投資は1,000万円の自己資金でもじゅうぶん始めることができます。

1,000万円以内の不動産を現金で購入する方法

1,000万円以下の物件を現金で購入すれば、金融機関に利息を払って不動産投資ローンを利用する必要はありません。
金利上昇などのリスクを気にする必要もなく、得られる利益の大部分が手元に残ります。

LIFULL HOME’Sでは、1,000万円以下の物件を数多く掲載しています。ぜひチェックしてみてください。
1,000万円以下の収益物件を探す【LIFULL HOME’S 不動産投資】

1,000万円の資産を頭金とする方法

1,000万円の自己資金を頭金として銀行から融資を受け、さらに高額な物件を購入する方法もあります。

例えば、物件価格1,000万円、利回り6%の物件を自己資金のみで購入した場合、年間家賃収入は60万円です。
一方、1,000万円の自己資金+2,000万円の銀行融資で、3,000万円の物件を購入した場合、同じ利回り6%で家賃収入は180万円。同じ自己資金でも利益は3倍になりました。
このように、自己資金と融資を組み合わせて利益を倍増させることを「レバレッジをかける」といいます。

高いレバレッジ効果を得られるのは、融資が使える不動産投資ならではのメリットです。

不動産投資は、もっと多額の資産を持つお金持ちがすること、というイメージを持つ方も多いでしょう。しかし実際には、融資を受けることで自己資金1,000万円でもじゅうぶん不動産投資を始めることができます。

不動産投資ローンについて、詳しくは投資用不動産ローンのメリットは?~住宅ローンとの違いや金利の目安~を参考にしてください。

1,000万円の運用は自分に合った方法で

ここまで、リスク別にさまざまな投資方法をご紹介させていただきました。
自分に合った投資方法を知るためには、まず投資の目的を明確にすることからスタートしましょう。投資の目的を明確にすると「いくらを」「いつまでに」必要になるかが見えてきます。

投資の目標額に到達するまでにじゅうぶんな時間があるなら、ミドルリスク・ミドルリターンの投資を、短期間で増やさなければいけない場合はハイリスク・ハイリターンの投資を選択する必要があるでしょう。

実際にライフプランを作成し、自分に合った運用方法を慎重に検討することをお勧めします。

【このコラムの著者】

LIFULL HOME'S 不動産投資編集部

LIFULL HOME'S 不動産投資は、不動産投資・収益物件の検索から不動産投資セミナーやイベント運営を実施。
不動産投資にまつわる新鮮な情報、トレンドを発信。
LIFULL HOME'S 不動産投資には不動産投資の知識・アイディア・ヒントが盛りだくさん。

他のコラム著者も見てみる

不動産投資家によっても違いは様々。
LIFULL HOME'Sが厳選した不動産投資家や専門家のコラムから色々な不動産投資スタイルを吸収してライバルに差をつけよう!

平賀 功一

シリーズ連載: 不動産投資を始める前に知っておきたいこと・始めた後に確認したいこと

最新コラム: 「下流老人」に「老人漂流社会」 忍び寄る貧困高齢者の家賃滞納問題

石川 和寿

シリーズ連載: 不動産会社のプロの意見

最新コラム: 賃貸のプロが教える入居者募集の6つのコツ

藤田 博司

シリーズ連載: 不動産投資家が次に着目している民泊投資とは

最新コラム: 民泊の準備で困ったこと

逆瀬川 勇造

シリーズ連載: 不動産投資を始める人のノウハウ

最新コラム: 不動産投資は常に融資との戦い?ローンの基礎知識や流れを解説

風戸 裕樹

シリーズ連載: 初心者のための東南アジア投資ガイド

最新コラム: 第2章 日本の不動産市場と海外投資(3)

金井 規雄

シリーズ連載: アメリカ・ロサンゼルスで不動産投資 7年で1億円

最新コラム: あとがき

橋本 秋人

シリーズ連載: 実践派コンサルタントが見たFP的不動産投資事情

最新コラム: 老後2000万円問題の行方

LIFULL HOME'S PRESS

シリーズ連載: HOME'S PRESS編集部

最新コラム: 新たに始まる「住宅ストック循環支援事業」は特色のある制度に

田中 圭介

シリーズ連載: ASEAN地域の海外不動産投資の現状

最新コラム: No.80 ASEAN不動産投資の失敗事例 〜利回り保証案件の失敗例〜

佐藤 益弘

シリーズ連載: 不動産投資を始める前に知っておきたいこと・始めた後に確認したいこと

最新コラム: 新型コロナウイルス感染拡大から考える 大家がすべき対応 No.6 住生活総合調査からわかる 現状と未来の不動産投資2

菅井 敏之

シリーズ連載: 誰も教えてくれなかった「銀行」~その傾向と対策~

最新コラム: 【第四回】必ず行っておきたい、銀行との「コミュニケーション」

LIFULL HOME'S不動産投資フェア

シリーズ連載: 2018/9/15+16 投資EXPO出展企業インタビュー

各出展企業インタビュー記事はこちら

LIFULL HOME'S マーケティング部 データ編集担当

シリーズ連載: ユーザーの本音から探る不動産投資

最新コラム: 将来性を秘めた街 『都心』エリア

鈴木 学

シリーズ連載: Withコロナの新・不動産事情

最新コラム: コロナ影響下のアメリカで激安お値打ち物件がなかなか出ない理由!

石渡 浩

シリーズ連載: 不動産投資に有益な融資を受けるための知識

最新コラム: 第4回 税引後キャッシュフロー偏重の盲点 銀行は決算書のここを見る(後編)

北野 琴奈

シリーズ連載: 今後はどうする?不動産投資と資産形成・運用の考え方

最新コラム: 長期運用を見据えた、オリジナルのポートフォリオ作り

猪俣 淳

シリーズ連載: 猪俣淳の「不動産投資の正体」

最新コラム: 「全国賃貸住宅実態調査報告」の最新版が届きました。

右手 康登

シリーズ連載: CPM®流「相続・不動産経営 実践術」 右手 康登のコンサル「みぎからひだりへ」

最新コラム: 島国の中での常識 VS グローバルスタンダードを知ることの重要性

末永 照雄

シリーズ連載: 失敗しない不動産投資の法則

最新コラム: 米国不動産投資(2) ― サンディエゴ編

寺尾 恵介

シリーズ連載: 悩める投資家への「目からウロコが落ちる」アドバイス 誌上チャレンジ面談

最新コラム: 36.大家さんと幸せな人生について

伊藤 英昭

シリーズ連載: 伊東英昭氏の不動産投資コラム

最新コラム: vol.13 マンションと高級車

※ No.1表記について:不動産投資ポータルサイトが掲載をする物件数統計 2020年6月時点(フジサンケイビジネスアイ調べ)

※ No.1表記について:不動産投資ポータルサイトが掲載をする物件数統計 2020年6月時点(フジサンケイビジネスアイ調べ)

不動産投資・収益物件を検索するなら【LIFULL HOME'S 不動産投資】賃貸経営[マンション経営・アパート経営]をお考えなら、まずは掲載中の投資物件[投資用マンション・売りアパート・一棟売りマンション]を地域や価格帯、会社で検索して、価格や想定利回りで絞り込み!気になる投資物件を見つけたら物件の周辺情報を調べたり、収益シミュレーションを使って実際の運用をイメージ出来ます。不動産会社へはメールか電話でお問い合わせ・相談が可能です(無料)。不動産投資による資産運用をお考えなら【LIFULL HOME'S 不動産投資】

ページトップへ

情報セキュリティマネジメントシステム国際規格

株式会社LIFULLは、情報セキュリティマネジメントシステムの国際規格「ISO/IEC 27001」および国内規格「JIS Q 27001」の認証を取得しています。