LIFULL HOME'S 不動産投資編集部の不動産投資コラム

シリーズ連載: 不動産投資を始める人のノウハウ

LIFULL HOME'S 不動産投資コラム

【区分マンション投資】ローン審査に有利な物件とは?

近年、一棟投資のローン審査が厳しくなり、区分マンション投資を検討している方も多いのではないでしょうか。区分マンションの中でも、よりローン審査に有利に働くことが期待できる物件の特徴というものがあります。

そこでこの記事では、
・区分マンション投資に利用できるローンの種類
・ローン審査に有利な区分マンションの特徴
・区分マンション投資へのローン利用に関するメリットや注意点
などを解説します。

なぜ近年一棟投資へのローン審査が厳しくなったのか、その背景についてもご紹介しますので、ぜひ参考にしてください。

区分マンション投資で利用できる2種類のローン

区分マンション投資で利用できるローンには「提携ローン」「非提携ローン」の2種類があります。提携ローンと非提携ローンでは、同じ金融機関でも借り入れ条件が異なることが多いです。

提携ローン・非提携ローンとは?

「提携ローン」とは、不動産会社と金融機関が提携して、顧客に特別な条件で融資をするローンのことです。主に区分マンションを取り扱う不動産会社が、提携ローンを取り扱っていることが多いでしょう。
不動産会社を通して融資の申し込みを行うため、手続きなどを代行・サポートしてもらうことができます。

一方「非提携ローン」とは、自分で直接金融機関に出向いて融資の申し込みを行うローン、もしくは提携ローンのない不動産会社経由で金融機関に打診するローンのことです。
全て手続きは自分で行う必要があり、金融機関が設定する一般的な融資審査・金利設定などが適用されます。

提携ローンのメリット

提携ローンを利用する場合、以下のようなメリットが挙げられます。

・ 契約手続きが楽
・ 融資審査が通りやすくなる
・ 一般ルートよりも金利が低いケースが多い
・ 融資審査にかかる時間が短くなる

提携ローンは、すでに不動産会社と金融機関がお互いの信用の基に提携をしており、事前に物件の評価・確認が済んでいることが一般的です。そのため、ローン審査にかかる時間が短いことや、非提携ローンより金利が低く設定されることが期待できます。

特にマンション投資初心者にとっては、不動産会社の信用で融資審査に通りやすかったり、手続きをお任せしたりすることができるなど、メリットが多いでしょう。

提携ローンは不動産会社選びの判断基準

不動産会社が提携ローンを持っているかどうかは、不動産会社選びの基準の一つとなります。

金融機関は、提携する前に不動産会社を厳しく審査するため、提携先が多い不動産会社はその分信頼性が高いといえるでしょう。
また、同じ金融機関でも不動産会社によって異なる金利条件を設定しているケースがあります。より好条件で融資を受けられる不動産会社ほど、信頼度が高いと判断できるでしょう。

区分マンション投資はローン審査に有利?

担保となる物件や個人の属性によって異なりますが、アパートやマンションの一棟買いよりも、区分マンションの方がローン審査に通りやすいといわれています。

これは正確には、区分マンション投資の対となる一棟投資へのローン審査が非常に厳しくなったことによる、その相対的な結果といえるでしょう。

2019年3月に金融庁が公表した「投資用不動産向け融資に関するアンケート調査結果」においても、多くの金融機関の一棟物件への融資が低水準にあることが見てとれます。

なぜ、一棟投資への融資が厳しくなったのでしょうか?

一棟投資のローン審査が厳しくなった理由

近年、不動産会社による二重売買契約や、通帳残高を水増しする書類の改ざんなど、アパートローンに関する問題がテレビや新聞で取り上げられました。
二重売買契約とは、実際よりも高い売買金額を記載した契約書を偽造して、金融機関からより多くの融資を引き出す不正な方法のことです。

こうした問題を機に、不動産投資全体においてローン審査を厳格化する動きが見られました。特に一棟物件は、区分マンションに比べて融資額が高額です。金融機関にとってもリスクの高い融資となるため、一棟投資においてローンを受けることは非常に難しくなっています。

その結果、金融機関によってはこれまで一棟物件に充当していた融資残高で、区分マンション投資への融資を積極的に行うようになったところもあるようです。
用意できる自己資金や属性、物件評価によっては、区分マンションのローン審査を有利に進められる可能性もあるでしょう。

ローン審査に有利な区分マンションの3つの特徴

区分マンションの中でも、ローン審査に有利に働くことが期待できる物件には、ある3つの特徴があります。

都市部の好立地にある物件

一般的に不動産投資ローンは、好立地にある区分マンションほど融資に有利になることが多いでしょう。

例えば、オリックス銀行の融資対象となる不動産は「原則として首都圏・近畿圏・名古屋市・福岡市の居住用不動産であること」とオリックス銀行公式サイトに記載されており(2021年5月14日時点)、都市部に限定されていることが分かります。
その物件を融資対象とする金融機関が多いほど、複数の金融機関に申し込むことができ、より好条件な金融機関を選ぶことが可能になります。

また、最寄り駅がターミナル駅であることや、駅近であるなどのポイントも重要です。賃貸需要が高いと判断されれば、ローン審査や融資条件に有利に働く可能性があるでしょう。

区分マンション購入には「都市部」で「好立地」であることが大切なポイントといえます。

耐用年数が長い構造の物件

建物には構造別に耐用年数が定められており、木造住宅の耐用年数は22年、RC造(鉄筋コンクリート造)の耐用年数は47年となっています。耐用年数が短いほど、資産価値の減少スピードが早くなる、ということです。

ローン審査においては、より耐用年数が長い物件の方が審査に通りやすい傾向があります。長期にわたって物件の資産価値が続くと判断されるからです。
さらに耐用年数が長ければ長いほど、より長い融資期間をとることができ、月々のローン返済の負担額を軽くする効果もあるでしょう。

先述した金融庁の「投資用不動産向け融資に関するアンケート調査結果」においても、80%近い金融機関が3分の1以上の案件で融資期間を法定耐用年数以内に設定していると回答しました。

マンションのように大きな建物は基本的にRC造が多いですが、購入する際は念のため物件の耐久性や構造を確認しておきましょう。

新築である

新築物件は中古物件よりも物件価値が高いと判断され、ローン審査が通りやすくなる傾向があります。

新築RC造であれば、47年という最大の耐用年数が残っています。
また新築物件はデザイン性が高く、最新の設備が導入されていることも多いでしょう。さらに日本は新築を好む傾向が強いこともあり、新築物件には入居者が集まりやすいといえます。
賃貸需要の高さという点でも、新築は投資用不動産として資産価値が高いと判断されるでしょう。

ローンを利用して区分マンション投資を始めるメリット

ローンを利用して区分マンション投資を始める一番のメリットは「リスク分散しながら投資規模を拡大できること」です。

一棟買いとは対照的に、区分マンション投資は複数の立地に複数の物件を所有することができます。そのため、災害リスクや周辺環境の変化による空室リスクを分散させることにつながるでしょう。
1件目が軌道に乗ってきたら、ローンをうまく活用して2件目、3件目に挑戦することで、投資規模を拡大することが可能です。レバレッジ効果を利用して、収益を増加させることが期待できるでしょう。

不動産投資ローンのメリット・デメリットについては、下記の記事で詳しく解説しているので、参考にしてください。
投資用不動産ローンのメリットは?~住宅ローンとの違いや金利の目安~

区分マンション投資でローンを借り入れる際の注意点

区分マンション投資に限らず、不動産投資でローンを借り入れる際は、その他の借り入れ状況に注意が必要です。

不動産投資ローンでは、物件の担保価値だけでなく、個人の属性も審査対象となります。カードローンなど他社の借り入れが多い、すでに住宅ローンを組んでいるなどの状況がある場合、融資が難しくなるケースもあるでしょう。

他社からの借り入れがある場合は、自己資金を多く用意することで融資希望額を減らすなど、対策が必要になるかもしれません。

不動産投資ローンと住宅ローンの併用を検討中の人は、下記の記事を参考にしてください。
不動産投資ローンと住宅ローンは併用できる? どっちを先に組むのが正解?

まとめ

区分マンションは、新築・好立地など不動産としての価値が高いほど、ローンの審査に有利に働く傾向があります。また、複数の立地に物件を所有できるメリットがあるため、災害や空室のリスク対策にもなるでしょう。

一棟物件へのローン審査が厳しい近年、区分マンション投資を検討するのも一つの有効な方法かもしれません。

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※ No.1表記について:不動産投資ポータルサイトが掲載をする物件数統計 2020年6月時点(フジサンケイビジネスアイ調べ)

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