LIFULL HOME'S 不動産投資編集部の不動産投資コラム

シリーズ連載: 不動産投資を始める人のノウハウ

LIFULL HOME'S 不動産投資コラム

家賃収入、確定申告しないとどうなるのか?なぜバレるのか?

不動産投資を始めたばかりの人にとって、確定申告は難しいイメージがあるのではないでしょうか?また最初のころは「大した収入ではないので確定申告しなくてもいいのでは?」と思う方もいるかもしれません。

本来行うべき確定申告を怠っていた場合、罰金として重い加算税が課せられてしまうケースがあります。そこでこの記事では、家賃収入を確定申告しないとどうなるのか、なぜバレるのかについてみていきましょう。不動産投資にかかる税金の種類や、確定申告の修正方法などについても解説しますので、ぜひ参考にしてください。

不動産投資にはどんな税金がかかる?

不動産投資でかかる税金には以下のようなものがあります。

不動産取得税不動産を取得した時に係る税金
固定資産税評価額×3%(土地と住宅用家屋の場合)
新築住宅に対する特例控除や、宅地に対する軽減措置などあり
登録免許税土地や建物の所有権を登記し、公示する手続きのために治める税金
固定資産税評価額×0.4%~2.0%(登記の種類により異なる)
印紙税売買契約書などに添付する必要のある税金
契約金額に応じて異なる(以下、一例)
500万円~1,000万円  1万円
1,000万円~5,000万円  2万円
5,000万円~1億円  6万円
所得税個人の所得に対してかかる税金
課税所得金額×税率(5~45%)
所得税率は、課税所得金額が増えれば増えるほど上がる累進課税方式
住民税居住している自治体に支払う税金
課税所得金額×10%+5,000円
(自治体によって異なる場合あり)
固定資産税購入した不動産のある市町村に支払う税金
固定資産税評価額×1.4%
住宅用地、新築住宅に対する軽減措置あり
都市計画税市街化区域内の土地・建物に対してかかる税金
固定資産税評価額×0.3%以内
住宅用地に対する軽減措置あり
個人事業税個人事業主であっても、地方自治体が定める「事業的規模」に該当する場合に発生する税金
(不動産所得-各種控除)×5%
290万円の事業主控除あり

家賃収入にかかる税金

表に挙げた税金の中で、家賃収入に対して課税される税金は
・ 所得税
・ 住民税
・ 個人事業税
の3つです。

不動産投資にかかわる税金について、詳しくは以下の記事に解説されています。大切な知識ですので、ぜひ併せて読んでみましょう。
不動産投資にはどのような税金がかかるのか?
家賃収入にかかる税金・経費・正しい確定申告の方法とは?

家賃収入を確定申告しなくてもよいケース

不動産投資で家賃収入が発生した場合であっても、不動産所得が20万円以下であれば確定申告は不要です。
ここでいう「不動産所得」とは、総家賃収入から必要経費を差し引いた後の金額を表します。「家賃収入が20万を超えたら」ではありませんので注意しましょう。

不動産投資でかかる経費については、不動産投資の鍵「経費」を理解しよう!経費の種類・範囲は?をぜひ参考にしてください。

家賃収入20万以下でも確定申告が必要なケース

サラリーマンの方など他に給料所得がある場合でも、基本的には不動産所得が20万円を超えなければ確定申告の必要はありません。
ただし給与収入が2,000万円を超える場合や、他の副業による所得との合計が年間20万円を超える場合など、所定の要件に該当する人は確定申告が必要です。事前によく確認しましょう。

確定申告が不要でも、した方がいいケース

不動産所得は、本業の給与所得と損益通算できるという特徴があります。

もし家賃収入から必要経費を差し引いた結果、所得が赤字だった場合、給与所得と損益通算することで、本業の課税対象となる所得額を減らすことが可能です。
払いすぎた所得税などの還付が受けられる可能性があるでしょう。

このような場合は、確定申告が不要な家賃収入額であっても、確定申告した方が節税になります。

家賃収入を確定申告していないとどうなる?

不動産所得が20万円を超えている、もしくは確定申告が必要な要件に当てはまるにもかかわらず確定申告を怠った場合、支払うべき税額に対し以下の加算税が課されます。

条件税率(追加本税に対する)
過少申告加算税期限内申告に対する修正申告・更正10%
期限内申告税額もしくは50万円どちらか多い金額を超える部分には   15%
(税務署からの通知前に自主的に申告・納付する場合は非課税)

無申告加算税① 期限後申告
② 期限後申告に対する修正申告・更正
50万円以下の部分 15%
50万円超の部分 20%
(税務署からの通知前に自主的に申告・納付する場合は5%)
重加算税隠蔽など悪質な場合過少申告加算税に代えて35%
または
無申告加算税に代えて40%
延滞税法定納期限までに納税しない場合納期限の翌日から完納までの日数に応じて2.6%~8.9%程度(2020年度参考値)

申告漏れの部分に課される税率は、制裁の意味合いもあり、重たい税率になります。

また、確定申告しなければいけない人が、納税申告書を期限までに提出しない場合、それ自体が犯罪になります。脱税が刑事事件に発展する可能性もあり、1年以下の懲役または50万円以下の罰金、違法性の強いものは5年以下の懲役または、500万円以下の罰金またはその両方が科されます。

家賃収入の無申告はなぜバレる?

では、家賃収入を確定申告しなかった場合、どうしてバレてしまうのでしょうか?

取引会社への税務調査

不動産投資・賃貸経営をするには、不動産会社や管理会社、金融機関、修理業者などさまざまな企業との関わりがあります。それらの企業とオーナーの間では、必ずお金を支払ったり、受け取ったりといったお金の流れが発生しているはずです。

そうした会社に税務署が調査に入った場合、各企業が記録するあなたとのお金のやり取りや業務内容を税務署がチェックすることになります。取引先には記録があるのに、あなたが確定申告していないと、当然税務署は「おかしい」と思うでしょう。

確定申告を怠っても、すぐにはバレないかもしれません。しかし、税務署は税金のプロです。いずれバレる可能性は高いと考えておきましょう。

マイナンバーでバレる可能性も

確定申告や支払調書にはマイナンバーが紐付けられています。そのため税務署がマイナンバーを検索すれば、簡単にお金の流れを把握したり情報を照合したりすることが可能です。

例えば、自身が所有する賃貸物件に個人事業主や法人が入居している場合、家賃は経費として計上されていることが一般的です。入居者の確定申告に紐付いた情報から、あなたに家賃収入が発生していることが発覚する可能性があるでしょう。
その他、金融機関と取引する場合にもマイナンバーの提示が必要になることもあります。

近年、さまざまな申告や届け出にマイナンバーが必要とされるようになってきました。税務署がマイナンバーを利用して無申告をあぶり出すのは、難しくないといえるでしょう。

確定申告と税金の時効の関係は?

税金には時効があります。時効を過ぎると、税務署は納めていない税金を請求することができなくなり、納税義務が消滅することになります。

申告期限までに確定申告を済ませている場合の時効は3年。申告をしなかった場合は5年。虚偽や不正な申告が認められる場合の時効は7年間です。

しかし、時効期間中に税務署から督促状が送られた場合は、これまで経過した年月はリセットされ、督促状の送付日から新たに時効期間がカウントされます。

税金の時効期間を過ぎれば逃げ切れる……?

「時効期間を逃げ切れば、納税しなくても済むのでは……」と思う方もいるかもしれません。しかし先述の通り、税務署は税金のプロであり、無申告や虚偽申告を徹底的に調べ上げようとします。督促状が送られたら、時効もリセットです。
納税の時効期間を逃げ切ることは、ほぼ不可能だといわれています。

確定申告の間違いに気づいたときの対処法

最後に、確定申告の間違いに気づいた時の対処法について解説しましょう。

確定申告期限内に間違いに気づいた場合

まず、確定申告期限内に、すでに提出した申告内容に間違いがあった場合です。この場合は、改めて申告書を作成し直し「訂正申告」として再度税務署に正しい申告書を提出しましょう。訂正申告も、申告期限内に行う必要があります。
この場合においては、ペナルティはありません。

確定申告期限後に間違いに気づいた場合

次に、確定申告期限後に間違いに気づいた場合です。税金の還付がある場合は「更正の請求」、逆に税額を少なく申告してしまった場合は「修正申告」となります。
税務署の調査を受ける前に自主的に修正申告を行えば、過少申告加算税はかかりません。無申告加算税も5%に軽減されます。なるべく速やかに修正申告を提出するようにしましょう。

ただし修正申告の場合、すでに確定申告の期限を過ぎているので、追加で納める税額に対して延滞税は避けられません。また追加で納める税金の納期限は、修正申告の提出日です。提出と同時に納めなければなりませんので、注意しましょう。

まとめ

家賃収入から経費を引いた金額が20万円を超えれば、確定申告が必要です。初心者にとって確定申告の作業は大変かもしれませんが、納税は国民の義務です。正しく確定申告を行い、間違いに気づいたときはすぐに修正申告することが原則といえるでしょう。

不動産投資における確定申告については、以下の記事を参考に、よく理解しておきましょう。
不動産投資における確定申告の基礎知識や確定申告の流れを解説
不動産投資における節税対策のポイントは?

【このコラムの著者】

LIFULL HOME'S 不動産投資編集部

LIFULL HOME'S 不動産投資は、不動産投資・収益物件の検索から不動産投資セミナーやイベント運営を実施。
不動産投資にまつわる新鮮な情報、トレンドを発信。
LIFULL HOME'S 不動産投資には不動産投資の知識・アイディア・ヒントが盛りだくさん。

他のコラム著者も見てみる

不動産投資家によっても違いは様々。
LIFULL HOME'Sが厳選した不動産投資家や専門家のコラムから色々な不動産投資スタイルを吸収してライバルに差をつけよう!

髙杉雅紀子

シリーズ連載: 不動産投資を始める前に知っておきたいこと・始めた後に確認したいこと

最新コラム: 田舎の実家を相続することを考えてみる

田中法人

シリーズ連載: 不動産投資を始める前に知っておきたいこと・始めた後に確認したいこと

最新コラム: 実家空き家の有効活用

上井邦裕

シリーズ連載: 不動産投資を始める前に知っておきたいこと・始めた後に確認したいこと

最新コラム: 「目に見えない不動産投資の落とし穴②」 ~物件選びには、建物の構造を意識しよう~

平賀 功一

シリーズ連載: 不動産投資を始める前に知っておきたいこと・始めた後に確認したいこと

最新コラム: なぜ今、不動産投資が人気なの? 3つの理由と今後の見通し

石川 和寿

シリーズ連載: 不動産会社のプロの意見

最新コラム: 賃貸のプロが教える入居者募集の6つのコツ

藤田 博司

シリーズ連載: 不動産投資家が次に着目している民泊投資とは

最新コラム: 民泊の準備で困ったこと

逆瀬川 勇造

シリーズ連載: 不動産投資を始める人のノウハウ

最新コラム: 不動産投資は常に融資との戦い?ローンの基礎知識や流れを解説

風戸 裕樹

シリーズ連載: 初心者のための東南アジア投資ガイド

最新コラム: 第2章 日本の不動産市場と海外投資(3)

金井 規雄

シリーズ連載: アメリカ・ロサンゼルスで不動産投資 7年で1億円

最新コラム: あとがき

橋本 秋人

シリーズ連載: 実践派コンサルタントが見たFP的不動産投資事情

最新コラム: 不動産投資家目線で見るリースバックの魅力

LIFULL HOME'S PRESS

シリーズ連載: HOME'S PRESS編集部

最新コラム: 新たに始まる「住宅ストック循環支援事業」は特色のある制度に

田中 圭介

シリーズ連載: ASEAN地域の海外不動産投資の現状

最新コラム: No.89 増加するASEAN中間層の動き 〜その3 ASEAN不動産比較〜

佐藤 益弘

シリーズ連載: 不動産投資を始める前に知っておきたいこと・始めた後に確認したいこと

最新コラム: 新型コロナウイルス感染拡大から考える 大家がすべき対応 No.6 住生活総合調査からわかる 現状と未来の不動産投資2

菅井 敏之

シリーズ連載: 誰も教えてくれなかった「銀行」~その傾向と対策~

最新コラム: 【第四回】必ず行っておきたい、銀行との「コミュニケーション」

LIFULL HOME'S不動産投資フェア

シリーズ連載: 2018/9/15+16 投資EXPO出展企業インタビュー

各出展企業インタビュー記事はこちら

LIFULL HOME'S マーケティング部 データ編集担当

シリーズ連載: ユーザーの本音から探る不動産投資

最新コラム: 将来性を秘めた街 『都心』エリア

鈴木 学

シリーズ連載: Withコロナの新・不動産事情

最新コラム: コロナ影響下のアメリカで激安お値打ち物件がなかなか出ない理由!

石渡 浩

シリーズ連載: 不動産投資に有益な融資を受けるための知識

最新コラム: 第4回 税引後キャッシュフロー偏重の盲点 銀行は決算書のここを見る(後編)

北野 琴奈

シリーズ連載: 今後はどうする?不動産投資と資産形成・運用の考え方

最新コラム: 長期運用を見据えた、オリジナルのポートフォリオ作り

猪俣 淳

シリーズ連載: 猪俣淳の「不動産投資の正体」

最新コラム: 「リフォームにいくらかけるか?」

右手 康登

シリーズ連載: CPM®流「相続・不動産経営 実践術」 右手 康登のコンサル「みぎからひだりへ」

最新コラム: 島国の中での常識 VS グローバルスタンダードを知ることの重要性

末永 照雄

シリーズ連載: 失敗しない不動産投資の法則

最新コラム: 米国不動産投資(2) ― サンディエゴ編

寺尾 恵介

シリーズ連載: 悩める投資家への「目からウロコが落ちる」アドバイス 誌上チャレンジ面談

最新コラム: 36.大家さんと幸せな人生について

伊藤 英昭

シリーズ連載: 伊東英昭氏の不動産投資コラム

最新コラム: vol.13 マンションと高級車

※ No.1表記について:不動産投資ポータルサイトが掲載をする物件数統計 2020年6月時点(フジサンケイビジネスアイ調べ)

※ No.1表記について:不動産投資ポータルサイトが掲載をする物件数統計 2020年6月時点(フジサンケイビジネスアイ調べ)

不動産投資・収益物件を検索するなら【LIFULL HOME'S 不動産投資】賃貸経営[マンション経営・アパート経営]をお考えなら、まずは掲載中の投資物件[投資用マンション・売りアパート・一棟売りマンション]を地域や価格帯、会社で検索して、価格や想定利回りで絞り込み!気になる投資物件を見つけたら物件の周辺情報を調べたり、収益シミュレーションを使って実際の運用をイメージ出来ます。不動産会社へはメールか電話でお問い合わせ・相談が可能です(無料)。不動産投資による資産運用をお考えなら【LIFULL HOME'S 不動産投資】

ページトップへ

情報セキュリティマネジメントシステム国際規格

株式会社LIFULLは、情報セキュリティマネジメントシステムの国際規格「ISO/IEC 27001」および国内規格「JIS Q 27001」の認証を取得しています。