LIFULL HOME'S 不動産投資編集部の不動産投資コラム

シリーズ連載: 不動産投資を始める人のノウハウ

LIFULL HOME'S 不動産投資コラム

サブリース契約のその前に!トラブルに遭わないための5つのチェックポイント

サブリース会社が物件を一括で借り上げることで、安定的な賃貸経営を可能にするサブリース契約。できるだけ少ない手間で賃貸経営を行いたいオーナーには魅力的なシステムです。
しかしトラブル事例が多く見られるため、危険なのでは…?と感じている方もいるのではないでしょうか。

実は、サブリース契約の仕組み自体に問題があるわけではありません。トラブルのもととなるのは、不当な勧誘などサブリース会社側の問題だけでなく、オーナー側の知識不足による契約内容の誤解や認識の違いによるものが多いのです。

そこでこの記事では、サブリース契約のメリット・デメリットや契約時に注意したいポイントを解説します。サブリース契約によるトラブルや賃貸経営の失敗を回避できるよう、正しい知識を身に付けておきましょう。

サブリース契約とは

サブリース契約とは、収益物件をサブリース会社に賃貸し、サブリース会社が入居者へ賃貸する転貸(又貸し)の契約を指します。オーナーに支払われるサブリースのリース料(保障家賃)は、満室想定時家賃の80~90%前後に設定されることが多く、残りの賃料がサブリース会社の利益となるわけです。
物件管理や入居者対応など、日常の賃貸業務のほとんどはサブリース会社が行います。物件オーナーは、ほぼ手放しの状態で不動産経営ができるということです。

サブリースの基礎知識については、ぜひこちらの記事を参考に、よく理解しておきましょう。
サブリースの基礎知識と賃貸管理規制の強化 その1 いまさら聞けない サブリースの基礎知識

サブリース契約のメリット

サブリース契約のメリットは、実際の入居状況に関係なく一定の家賃収入を得られることです。これは一般的な賃貸経営と違って、収益物件の貸出先がサブリース会社であるからです。
通常の賃貸経営は常に満室経営ができるとは限らず、空室が出れば収益が減少してしまいます。サブリース契約を選ぶことで、空室リスクを回避することができるでしょう。

さらに、サブリース契約を行っている物件は常に満室扱いとされるため、相続の際に相続税評価額を下げる有効な手段となります。これは、入居率が高いほど、相続税評価額が引き下げられる計算式になっているためです。

サブリース契約のデメリット

サブリース契約は、オーナーに有利なことばかりではありません。

サブリース会社に貸し出した後、入居管理を行うのはサブリース会社です。オーナーが家賃の設定や入居者の選択に関与することができないという制約があります。また、礼金や更新料を受け取れないというのも、デメリットの一つです。

サブリース契約のメリット・デメリットについて、詳しくは以下の記事に解説されています。
サブリースの基礎知識と賃貸管理規制の強化 その2 いまさら聞けない サブリースのメリット・デメリット

サブリース契約におけるトラブルの3つの背景

サブリース契約は、かつてサブリース会社の不適切な説明や勧誘によるトラブルが多発したことから、メリットよりもデメリットや危険性の方が強調される傾向があります。

なぜサブリース契約がトラブルを引き起こしやすいのか、その仕組みと背景について知っておきましょう。

一定期間で家賃が見直しされる

サブリース契約では、空室状況に関わらず一定の家賃収入を得ることができます。しかし、最初に設定した家賃保証額が将来的に継続するわけではありません。築年数の経過や周辺地域の賃貸ニーズの低下を理由に、保証家賃が減額請求される可能性があります。

何らかの事情で大きく家賃が減額された場合、計画通りの家賃収入を得ることができなくなるでしょう。当初の家賃保証が永続的に続くことを前提とした収支計画では、ローンの返済が滞るリスクがあります。

サブリース会社が家賃減額の可能性をきちんと説明しなかったり、オーナー側にその認識がないまま契約してしまったりすることが、トラブルの原因になることが多いです。

オーナー側に不利な契約解除

サブリース契約では、サブリース会社を賃借人として賃貸借契約を結びます。つまり、借主であるサブリース会社側の権利は、借地借家法によって大きく保護されるわけです。

そのため、サブリース契約をやめたくなった場合でもオーナー側からの解約には正当事由が求められ、簡単ではありません。解約条件が定められていたり、違約金が発生したりすることもあるでしょう。

一方、借り手であるサブリース会社側には、途中解約の権利が認められています。「30年一括借り上げ」といった契約期間を設定していても、2~4年ごとの更新・見直しを前提とする契約を結んでいるケースが多く、一方的に契約解除となることもあるのです。

アパート建築が目的となっているケースがある

サブリース契約を前提として、アパート建築を持ちかけるハウスメーカーとのトラブル事例も多くみられます。
悪質な場合、賃貸需要の見込めない土地であるにもかかわらず「30年家賃が下がらない」などのうたい文句で勧誘し、現実とはかけ離れた収支計画を見せて無理やり建築を契約させたケースもありました。

現在は、2020年6月に施行された「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」(サブリース新法)により、サブリース契約にあたっての不当な勧誘や誇大・虚偽広告は禁止されています。
しかし、トラブルの原因はそれだけではありません。ハウスメーカーやサブリース会社に言われるがまま契約してしまったオーナー側の知識不足、確認不足も原因の一つです。
契約する際には、しっかりと知識・情報を持って、自分自身で判断しなければなりません。

サブリース契約のデメリットやリスクについては、以下の記事でも詳しく解説しています。ぜひ併せて読んでみましょう。
不動産投資の家賃保証って何? デメリットやリスクについて解説

サブリース契約で気を付けたい5つのチェックポイント

先述の通り、サブリース契約の仕組みそのものが悪いわけではありません。賃貸運営の手間を省きたい方や、安定した収益化を目指すためには、非常に有効な手段です。
しかし、契約内容について正しく理解していないためにトラブルとなる例もよく見られます。

そこで、サブリース契約を行う際、オーナーがチェックしておきたい5つの項目についてまとめました。ぜひ覚えておきましょう。

契約期間と保証期間

サブリース契約は、最長で30~35年程度と、長期で契約されることが多いです。しかし、長期でサブリース契約を行ったからといって、最初の家賃保証額が継続されることや、契約が継続することが保証されているわけではありません。

契約当初の家賃保証が受けられる期間は、初回賃料改定日までであり、以降定期的に家賃の見直しが行われるのが一般的です。つまり、契約期間とは別に更新・見直しの期間が設定されており、その都度家賃減額や契約解除の可能性があるということです。

更新・見直しの期間は2~10年程度で、契約により異なります。契約時には、契約期間だけでなく、更新・見直しの期間もしっかり確認しておきましょう。間隔が短い場合には、早い段階で減額される可能性があるということです。

免責期間

サブリース契約には、新築から一定期間家賃保証を行わない免責期間が設定されるケースがあります。その期間中、サブリース会社はオーナーへ家賃を支払わなくてよいという取り決めです。
サブリース会社によっては、入居者の退去後に1ヶ月程度の再免責期間が設けられる場合もあります。

免責期間は1~3ヶ月程度が目安ですが、あまりに長すぎると収益を大きく圧迫しますので注意しましょう。

契約解約条項

先述の通り、オーナー側からのサブリース解約は、正当な事由がない場合原則認められません。契約時には、事由を問わない中途解約が可能か、また解約について何日前から通知しておけばよいのか、違約金の発生の有無などの条件について確認しておきましょう。

契約解除の条件に特に注意が必要なのは、売却時です。サブリース会社によっては、売却時にサブリース契約を新オーナーに継承することを条件にしているケースがあります。
しかし、サブリース契約付の物件は買い手が付きにくかったり、物件価格を相場より低く設定しなければならなかったりすることもあるでしょう。

売却前にサブリース契約を解除できればベストですが、借地借家法に守られているサブリース会社側の権利の方が強いことが一般的です。いざ売却時に困らないよう、契約内容をしっかり確認し、出口戦略までシミュレーションしておくことをお勧めします。

修繕費や広告費の負担割合

サブリース契約の場合、一般的に日々のメンテナンスはサブリース会社の負担で行いますが、原状回復費や大規模修繕費用はオーナーの負担になります。サブリース会社が対応する修繕の範囲や修繕費の負担割合など、契約で明文化しておくことが必要です。

なお、サブリース契約における修繕やリフォームでは、サブリース会社の指定会社を利用しなければならないケースがあります。この場合、修繕費用が相場よりも高額であったり、修繕内容の選択権がオーナー側に認められなかったりすることがあるでしょう。想定よりも修繕コストが大きくなるリスクが発生します。

また、契約によっては入居付けに必要な広告費がオーナー負担となる場合もあります。後から想定外の費用とならないように、費用分担を確認しておきましょう。

重要事項説明と書面の交付

2020年6月に成立したサブリース新法により、物件オーナーに対し賃貸借契約締結前に重要事項説明と書面の交付を行うことが、サブリース会社の義務となりました。つまり、説明・書面交付を行わないことは法律違反となります。
家賃減額・契約解除・免責期間などについて、サブリース会社がしっかり説明をしてくれているかどうか、確認しましょう。

オーナーにとっては、締結前に契約内容を確認することができる重要な機会です。自分にとって不利なポイントがないかどうか、納得していない内容が含まれていないか、しっかりチェックしましょう。

サブリース契約に関する新たな法律については、ぜひ以下の記事を参考にしてください。
サブリースの基礎知識と賃貸管理規制の強化 その3 いまさら聞けない サブリースの今後?!
サブリースは本当に悪者か? ~賃貸住宅管理適正化法と知られていないサブリースの効用~

サブリース契約前に気を付けたいポイントについては、国土交通省・消費者庁・金融庁からも注意喚起が出されています。事前によく確認しておきましょう。
国土交通省・消費者庁・金融庁「賃貸住宅経営(サブリース方式)に関する契約を締結する前に」

サブリースを効果的に活用するには

サブリース契約は、トラブルにより問題視されることが多いですが、サブリース制度そのものに問題があるわけではありません。上手に活用すれば、リスクを抑えた安定的な賃貸経営を実現させることができます。

そこで、サブリースを効果的に活用するために押さえておきたい3つのポイントを見ていきましょう。

不動産投資の正しい知識を身につける

サブリース契約は、賃貸経営の手間を大きく省くことができます。しかし、サブリース会社に全てを丸投げして、あとは放っておいてもOK、というわけではありません。
オーナー自ら不動産投資の正しい知識を身に付け、相手に言われるがままではなく、自分自身で判断しながら取り組むことが必要です。

サブリース新法が施行され、サブリース契約にあたってあたかも家賃が完全保証されるかのような誇大広告や、不当な勧誘は禁止されることになりました。
しかし、これまで起きてきたサブリースに関するトラブルの原因は、それだけではありません。オーナー側の知識不足や理解不足によって、内容を正しく理解できていなかったことも原因の一つです。

不動産投資についての正しい知識を身に付けておけば、悪質な勧誘の嘘を見抜くことができ、本来投資に値しないニーズの低い物件へ投資せずに済むでしょう。
また、周辺地域の賃貸ニーズや家賃相場を正しく把握できていれば、管理会社の家賃減額の申し出に対しても交渉が可能です。家賃減額に応じたくない場合には、サブリース契約を解除し、自主管理に切り替えることも不可能ではありません。

このように、重要なポイントを自分自身で判断できるよう、正しい知識・情報を身に付けましょう。

信頼できるサブリース会社を選ぶ

サブリース会社を選ぶときは、会社の信頼性や実績について確認しておきましょう。サブリース契約をするということは、自分の物件の運営や管理をそのままサブリース会社に任せることになるからです。

もし、不適切な管理により退去が続出したり、入居付けが成功せず空室が埋まらなかったりすれば、早い段階で家賃減額請求されてしまうでしょう。将来的な物件価値という点でもマイナスになります。
適切な運営ノウハウを持ち、オーナーとともにタッグを組んで運営を行ってくれる、信頼できるサブリース会社を選びましょう。

先述した「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」の成立により、管理戸数200戸以上の賃貸管理業務を行う事業者には、国土交通大臣の登録が義務付けられるようになりました。
登録事業者には、有資格者の配置や家主への定期的な業務報告などが課されています。
この登録を受けている事業者かどうか、というのも、サブリース会社を見極める一つの指針となるでしょう。

サブリース契約には、サブリース会社の収益悪化や倒産による家賃未回収リスクもあります。運営実績が豊富で、経営状況の安定した会社を選ぶことをお勧めします。

家賃減額を想定した上でサブリースの必要性を検討する

先述の通り、サブリース会社側には、家賃相場の低下や建物の劣化に応じて家賃を減額する権利が認められています。サブリース契約を行う場合には、あらかじめ家賃減額を想定したシミュレーションを行い、適切な運用が可能かどうかを判断しましょう。

サブリース会社から提示されるシミュレーションを参考にする場合は、内容の妥当性をよく確認してみてください。
家賃減額や修繕費などの要素が加味されているか、相場とかけ離れた家賃設定がされていないかなどをよくチェックしましょう。出されたシミュレーションをうのみにせず、自分自身で判断することが重要です。

まとめ

サブリース契約は、賃貸経営の手間を省き、安定的な経営をもたらしてくれる手法です。メリット・デメリットを正しく理解した上で、利用する必要があるかどうか、自分自身で判断するようにしましょう。

注意したいのは、サブリースを収益確保の手段と考えないことです。サブリース契約がなかったとしても、賃貸経営が上手くいく物件なのかどうかを適切に見極めなければなりません。

LIFULL HOME’Sのホームページでは、サブリースや不動産投資に関するセミナーを掲載しています。無料のものやオンラインセミナーもありますので、ぜひ参加してみましょう。
LIFULL HOME’Sでセミナー検索

【このコラムの著者】

LIFULL HOME'S 不動産投資編集部

LIFULL HOME'S 不動産投資は、不動産投資・収益物件の検索から不動産投資セミナーやイベント運営を実施。
不動産投資にまつわる新鮮な情報、トレンドを発信。
LIFULL HOME'S 不動産投資には不動産投資の知識・アイディア・ヒントが盛りだくさん。

他のコラム著者も見てみる

不動産投資家によっても違いは様々。
LIFULL HOME'Sが厳選した不動産投資家や専門家のコラムから色々な不動産投資スタイルを吸収してライバルに差をつけよう!

平賀 功一

シリーズ連載: 不動産投資を始める前に知っておきたいこと・始めた後に確認したいこと

最新コラム: 「下流老人」に「老人漂流社会」 忍び寄る貧困高齢者の家賃滞納問題

石川 和寿

シリーズ連載: 不動産会社のプロの意見

最新コラム: 賃貸のプロが教える入居者募集の6つのコツ

藤田 博司

シリーズ連載: 不動産投資家が次に着目している民泊投資とは

最新コラム: 民泊の準備で困ったこと

逆瀬川 勇造

シリーズ連載: 不動産投資を始める人のノウハウ

最新コラム: 不動産投資は常に融資との戦い?ローンの基礎知識や流れを解説

風戸 裕樹

シリーズ連載: 初心者のための東南アジア投資ガイド

最新コラム: 第2章 日本の不動産市場と海外投資(3)

金井 規雄

シリーズ連載: アメリカ・ロサンゼルスで不動産投資 7年で1億円

最新コラム: あとがき

橋本 秋人

シリーズ連載: 実践派コンサルタントが見たFP的不動産投資事情

最新コラム: 「事故物件」の告知義務は3年! ~国交省のガイドラインが与えるアパート経営への影響は?~

LIFULL HOME'S PRESS

シリーズ連載: HOME'S PRESS編集部

最新コラム: 新たに始まる「住宅ストック循環支援事業」は特色のある制度に

田中 圭介

シリーズ連載: ASEAN地域の海外不動産投資の現状

最新コラム: No.80 ASEAN不動産投資の失敗事例 〜利回り保証案件の失敗例〜

佐藤 益弘

シリーズ連載: 不動産投資を始める前に知っておきたいこと・始めた後に確認したいこと

最新コラム: 新型コロナウイルス感染拡大から考える 大家がすべき対応 No.6 住生活総合調査からわかる 現状と未来の不動産投資2

菅井 敏之

シリーズ連載: 誰も教えてくれなかった「銀行」~その傾向と対策~

最新コラム: 【第四回】必ず行っておきたい、銀行との「コミュニケーション」

LIFULL HOME'S不動産投資フェア

シリーズ連載: 2018/9/15+16 投資EXPO出展企業インタビュー

各出展企業インタビュー記事はこちら

LIFULL HOME'S マーケティング部 データ編集担当

シリーズ連載: ユーザーの本音から探る不動産投資

最新コラム: 将来性を秘めた街 『都心』エリア

鈴木 学

シリーズ連載: Withコロナの新・不動産事情

最新コラム: コロナ影響下のアメリカで激安お値打ち物件がなかなか出ない理由!

石渡 浩

シリーズ連載: 不動産投資に有益な融資を受けるための知識

最新コラム: 第4回 税引後キャッシュフロー偏重の盲点 銀行は決算書のここを見る(後編)

北野 琴奈

シリーズ連載: 今後はどうする?不動産投資と資産形成・運用の考え方

最新コラム: 長期運用を見据えた、オリジナルのポートフォリオ作り

猪俣 淳

シリーズ連載: 猪俣淳の「不動産投資の正体」

最新コラム: 「全国賃貸住宅実態調査報告」の最新版が届きました。

右手 康登

シリーズ連載: CPM®流「相続・不動産経営 実践術」 右手 康登のコンサル「みぎからひだりへ」

最新コラム: 島国の中での常識 VS グローバルスタンダードを知ることの重要性

末永 照雄

シリーズ連載: 失敗しない不動産投資の法則

最新コラム: 米国不動産投資(2) ― サンディエゴ編

寺尾 恵介

シリーズ連載: 悩める投資家への「目からウロコが落ちる」アドバイス 誌上チャレンジ面談

最新コラム: 36.大家さんと幸せな人生について

伊藤 英昭

シリーズ連載: 伊東英昭氏の不動産投資コラム

最新コラム: vol.13 マンションと高級車

※ No.1表記について:不動産投資ポータルサイトが掲載をする物件数統計 2020年6月時点(フジサンケイビジネスアイ調べ)

※ No.1表記について:不動産投資ポータルサイトが掲載をする物件数統計 2020年6月時点(フジサンケイビジネスアイ調べ)

不動産投資・収益物件を検索するなら【LIFULL HOME'S 不動産投資】賃貸経営[マンション経営・アパート経営]をお考えなら、まずは掲載中の投資物件[投資用マンション・売りアパート・一棟売りマンション]を地域や価格帯、会社で検索して、価格や想定利回りで絞り込み!気になる投資物件を見つけたら物件の周辺情報を調べたり、収益シミュレーションを使って実際の運用をイメージ出来ます。不動産会社へはメールか電話でお問い合わせ・相談が可能です(無料)。不動産投資による資産運用をお考えなら【LIFULL HOME'S 不動産投資】

ページトップへ

情報セキュリティマネジメントシステム国際規格

株式会社LIFULLは、情報セキュリティマネジメントシステムの国際規格「ISO/IEC 27001」および国内規格「JIS Q 27001」の認証を取得しています。