LIFULL HOME'S 不動産投資編集部の不動産投資コラム

シリーズ連載: 不動産投資を始める人のノウハウ

LIFULL HOME'S 不動産投資コラム

不動産投資の利回り相場・最低ラインとは?マイナス利回りがOKなケースも!?

金融商品の利回りと聞くと、高ければ高いほど投資効果を得られるイメージを持っている方も多いのではないでしょうか。しかし不動産投資における利回りは、一般的な利回りの考え方とは少し異なる部分があります。

そこでこの記事では、
・不動産投資における利回りの相場や最低ライン
・利回りを確認する際の注意点
・マイナス利回りでもOKなケース
などを解説します。

不動産投資で失敗しないために、不動産の利回りに対する理解を深めておきましょう。

不動産投資における利回りとは

利回りとは、投資した金額に対して得られる年間収益の割合のことです。不動産投資における利回りには、主に想定利回り、表面利回り、実質利回りという3つの種類があります。

・想定利回り:経費や空室を考慮せず、満室時を想定した利回り
・表面利回り:経費を含めず、現在の空室状況を反映した利回り
・実質利回り:経費、現在の空室状況を反映した利回り

区分マンション1室や戸建てへの投資の場合、入居者がいれば想定利回りと表面利回りは同じ数値になります。

また不動産会社の広告やポータルサイトなどに表記されている利回りは、想定利回りもしくは表面利回りを指していることが一般的です。
実質利回りは経費などの支出を加味しているため、表面利回りや想定利回りよりも低くなります。不動産購入時は、記載されている利回りや不動産会社から提示された利回りがどの利回りを指しているのか、よく確認しておきましょう。

不動産投資の利回りの詳しい解説や計算方法は、以下の記事をご覧ください。
【不動産投資利回り】知っておかなければ危ない利回りの種類と注意点

不動産投資における利回りの相場

次に、不動産投資における利回りの相場や平均値を見てみましょう。

区分マンション・一棟物件の表面利回りの相場

不動産利回りの相場は、物件の種類や地域によって異なります。適切な利回りを判断するためには、自分が投資しようとする地域・物件種別ごとの相場を知っておくことが大切です。

例として、区分マンション・一棟アパート・一棟マンション・全ての物件における利回りの最高・最低地域と全国平均を以下の表にまとめました。(2021年5月時点)

想定利回り
最高最低全国平均
区分マンション23.4%(岐阜県)5.6%(東京都)11.5%
一棟アパート23.0%(新潟県)6.5%(東京都)10.0%
一棟マンション16.0%(群馬県)6.2%(東京都)9.4%
全ての物件19.0%(新潟県)5.9%(東京都)10.7%

参考:LIFULL HOME’S 見える!賃貸経営「全国の想定利回り」(2021年5月時点)

利回りが最も高い地域と低い地域では、3~4倍程度の差があります。不動産購入予定地域の利回り相場を確認しておくと、購入する際の判断の目安となるでしょう。

不動産投資の利回りの相場は物件の条件によって異なる

不動産投資における利回りの相場は、地域・物件の種類・築年数など、その不動産の条件によって大きく異なります。なぜなら、利回りの計算には以下のように賃料収入と物件価格が用いられ、それらは物件の条件によって左右されるためです。

【表面利回りの計算式】

表面利回り(%)=年間賃料収入÷物件購入価格×100

以下の表は、例として1R・1K・1DKの家賃相場と公示価格の最高・最安価格、全国平均をまとめたものです。東京都は他の地域と相場が異なるため、分けて記載しています。

最高価格
(東京除く)
最安価格
(東京除く)
全国平均
(東京除く)
東京都
家賃相場
(1R・1K・1DK)
6.6万円
(神奈川)
3.9万円
(青森、高知、大分、宮崎)
4.6万円9.0万円
地価公示※
(m2単価)
約22万円
(神奈川)
約2.8円
(秋田)
約7.3円約74.9万円

※地価公示:国土交通省が公表する不動産取引や資産評価の目安になる土地の価格
参考:LIFULL HOME’S 見える!賃貸経営「全国の家賃相場」「全国の地価公示一覧」(2021年5月時点)

家賃相場の最高・最安価格の差は約1.7倍であるのに対し、地価公示の最高・最安価格の差は約7.8倍。最安価格と東京都では約27倍もの差があります。
家賃相場の差に対して、不動産価格の目安になる地価公示には地域によって大きな差があるということです。
つまり、不動産投資における利回りは、利回り計算の分母になる不動産価格が高い都心や大都市ほど利回りが低くなります。そして、不動産価格が低い地方ほど利回りが高くなるという仕組みです。

また、不動産利回りは築年数でも差があり、築年数が浅い物件は利回りが低く、築年数が古い物件は利回りが高くなるのが一般的です。
その他、物件の構造によっても利回りが異なります。建築費用が安く、物件価格が比較的低い木造物件は利回りが高くなりやすく、鉄骨造、RC造と頑丈な構造になるにつれて物件価格が高くなり、利回りが低くなることが多いです。

このように、地域や物件タイプによって利回りの基準は変わるということを覚えておきましょう。

不動産投資利回りの最低ライン

不動産投資利回りの最低ラインは「5%」や「3%」など、さまざまな数字が言われています。
しかし不動産投資の場合、利回りの最低ラインを一概にいうことは難しいでしょう。なぜなら、利回りの相場が地域や物件によって異なるように、最低ラインもそれぞれの物件の状況によって異なるからです。
さらには、各投資家の投資スタンスによっても、利回りの最低ラインを何%に置くかは違ってきます。どういうことなのか、詳しく解説しましょう。

不動産投資利回りの最低ラインは投資スタンスによって異なる

例えば、都心・駅近といった立地のいい物件の場合、物件価格が高くなるため利回りは低下するのが一般的です。しかし、賃貸需要が高く安定した稼働率が期待できるため、利回りが低くても安定した収益確保という意味では有利になるかもしれません。

一方、地方の木造アパートなどは物件価格が低く、10%を超えるような高い利回りが出せる物件も多くみられます。しかし、賃貸需要によっては実際の利回りは低くなる可能性もあるでしょう。

新築と中古も同様です。新築物件は、物件価格が高く利回りは低くなりがちですが、賃貸需要の高さが期待できます。一方、築年数の経過した中古物件は安く購入できるため利回りは高くなりますが、修繕費がかさんだり、空室率が高くなったりするリスクが生じるでしょう。

中には、あえて築古の空きボロアパートなどを安く購入し、自らリフォームすることで物件を再生。20%を超えるような利回りを実現している投資家もいます。

不動産投資の場合、一概に「利回りが高いから有利」「利回りが低いから不利」と言うことはできません。その物件、その投資家のスタンスによって、目指すべき利回りの最低ラインは異なります。
一概に「利回りが何%あればOK」というような基準だけで判断せず、入念な収支計画をシミュレーションしながら、各自の目指す利回りを見つけるとよいでしょう。

マイナス利回りでもOKなケースとは!?

不動産投資にはさまざまな手法があり、それぞれ利回りの相場・最低ラインは異なることを説明しました。実はその中には「マイナス利回りでもOK」とする投資手法があります。

節税目的のケース

不動産所得は、他の所得と損益通算することで節税効果を得ることができます。どういうことかというと、賃貸経営で赤字となった場合、確定申告で赤字経営だったことを申告し、会社員の給与所得から赤字分を控除することができるということです。

所得税は所得額に応じて税率が高くなる累進課税を採用しているため、所得が下がれば納め過ぎた税金の還付を受けることができます。

このように、あえてマイナス利回りで不動産投資を赤字経営にするなど、節税目的で不動産投資をする場合は、マイナス利回りがOKな投資手法の一つとなります。

将来的な利益を得ることを目的としたケース

他にも、投資開始直後から稼ぐのではなく、将来的にまとまった利益を得ることを目的とし、当面はマイナス利回りでもOKとする投資手法があります。

一例として、融資の比較的通りやすい、築浅の投資用区分マンションをフルローンで購入しサブリース契約を付ける場合を考えてみましょう。

サブリース契約とは、サブリース会社がオーナーから物件を借り上げて入居者にまた貸しする経営方法です。サブリース契約での賃貸経営は、ほとんどの賃貸管理業務をサブリース会社に任せられるだけでなく、空室が出ても家賃収入が保証されるというメリットがあります。しかし、オーナーはその対価としてサブリース会社に委託手数料を支払うため、フルローンで購入した場合には収支がマイナスになる場合もあります。

しかし、築浅の区分マンションを購入した場合なら、ローン完済後も引き続き長期間の賃貸需要が見込める為、将来的にマイナス分をじゅうぶんに取り戻しプラスにできます。

このように、当面の経営はマイナス利回りであっても、将来的な利益を見込み、トータルでプラスになることを目標とする投資手法があることを覚えておきましょう。

サブリースについては、以下の記事に詳しく解説されています。ぜひ参考にしてください。
不動産投資の家賃保証って何? デメリットやリスクについて解説
サブリースの基礎知識と賃貸管理規制の強化 その1 いまさら聞けない サブリースの基礎知識

利回りを確認する際の注意点

不動産投資の利回りを確認する際には、ぜひ気を付けてほしい点を3つ記載しておきます。

利回りの種類

先述の通り、利回りには3つの種類があります。
実際に賃貸経営を行ったときに、どの程度の利回りになるのか、どのくらいのキャッシュフローになるのかを判断するには「実質利回り」を知る必要があります。

広告やポータルサイトに載っている利回りは、多くの場合「想定利回り」や「表面利回り」であるため、経費などの支出が加味されていません。実際の賃貸経営における利回りはそれよりも下がることが一般的です。

記載されている利回りや、不動産会社から出された利回りがどの利回りを指しているのか、必ず確認しましょう。そして、自分自身で実質利回りをシミュレーションし、投資判断することをお勧めします。

相場に対して利回りが高過ぎる物件

相場に対して利回りが高過ぎる物件は、あえて相場よりも売却価格を下げているために利回りが高くなっている可能性があります。
立地が悪い、築年数が経っている、耐震性が低いなど、物件に何かしら問題があって価格を下げている場合、購入後の入居者募集に苦労する可能性があるでしょう。

物件の価格が安くても、後に大きな修繕を必要として実質利回りが下がるケースもあります。利回りが高いというだけで判断せず、なぜその利回りが出ているのかをよく見極め、物件選びは慎重に行いましょう。

収益物件の選び方については、以下の記事をご覧ください。
「プロが教える」収益物件の選び方

空室状況

空室状況にも注意が必要です。
例として、築年数の経過した中古物件や、利便性の悪い物件は比較的価格が低く想定利回りが高くなりがちですが、空室率が高いと実質利回りが低くなります。
記載されている数字がどの利回りを指しているのか、空室状況と併せて確認しておきましょう。自分自身で現実的な空室損を加味した収支計画を立て、判断しなければなりません。

まとめ

不動産投資における利回りの相場や最低ラインは、地域や物件の種類、投資スタンスによって異なります。不動産投資で失敗しないためには、利回りの高さだけで判断してはいけません。投資の目的や、物件の空室状況、賃貸需要などを複合的に考えて判断することが大切です。

また、状況によってはマイナス利回りがOKなケースもあります。経営方法や目的に適した、独自の利回りの基準を持ちましょう。

【このコラムの著者】

LIFULL HOME'S 不動産投資編集部

LIFULL HOME'S 不動産投資は、不動産投資・収益物件の検索から不動産投資セミナーやイベント運営を実施。
不動産投資にまつわる新鮮な情報、トレンドを発信。
LIFULL HOME'S 不動産投資には不動産投資の知識・アイディア・ヒントが盛りだくさん。

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