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未登記建物への投資はアリ!?|自分で登記する場合の必要書類・登記費用

本来法律で義務化されている登記が行われていない未登記建物。築古や戸建ての投資物件を探していると、しばしば目にすることがあります。未登記建物であっても投資対象とすることは可能です。
ただし、未登記建物への投資にはさまざまな注意点があり、それらを把握しないまま購入するのは危険でしょう。

そこで今回は、未登記建物への投資の注意点ついて解説します。未登記建物を入手し、自分で登記する場合の登記方法や必要書類、登記費用についても紹介しますので、投資判断の参考にしてください。

未登記建物とは?

不動産には、所在や権利関係を明確にするために登記制度が設けられています。不動産のある場所や広さ、持ち主などを登記簿に記録し公示することで、不動産に関する権利の保全や安全な取引に役立てられているのです。

登記は、不動産の場所や面積など物的状況について記載した表題部登記と、権利関係を記載した権利部登記から成ります。さらに、権利部登記は所有権について記載した甲区と、抵当権や地上権など所有権以外の権利を記載した乙区に分けられています。

このうち表題部については登記が義務となっていますが、何らかの事情により登記されていない建物が多く存在するのが現状です。この表題部登記が行われていない建物のことを「未登記建物」といいます。

未登記建物が存在する理由

近年では、建物を建てる際の資金調達にローンを利用することが一般的です。ローンを借りる際には建物に抵当権を設定する必要があるため、建物が未登記になってしまうケースはほぼありません。

しかし、昭和以前など古い時代の建物は現金で購入されているものが多く、登記には費用がかかる点からも未登記のままとなっているケースがあるのです。

また建物の一部は登記されていても、増改築部分や離れが登記されていないこともあります。増改築の際に登記変更が行われていなかったり、違法建築となってしまったりして登記が行われなかったケースもあるようです。

未登記のまま使用するとどうなるのか?

建物が未登記であっても、使用に差し支えるわけではありません。しかし原則として、表題登記は取得して1ヶ月以内の登記が法的義務であり、怠った場合には10万円以下の過料が定められています。この過料が適用されたケースを耳にすることはあまりありませんが、登記は本来やるべきものであることを認識しておきましょう。

建物が未登記かどうかを確認する方法

建物が登記されているかどうかは、法務局で登記簿(全部事項証明書)を取得できるかどうかで確認しましょう。取得できなければ、その建物は未登記ということになります。
また、固定資産評価証明書において家屋番号が未記載の場合なども、未登記であることが一般的です。

未登記建物であっても固定資産税は課税されている

建物が未登記であっても、固定資産税は課税されているケースが多いです。

これは、自治体が固定資産税の課税にあたり登記簿を参照するのではなく、現況を調査して課税を行っていることによります。固定資産税が課税されているからといって、登記されているとは限らないのです。

また未登記建物を購入した場合であっても、不動産取得税は課税されます。

未登記建物に投資する場合の注意点

未登記であっても、そのまま建物を使用することは可能です。しかし、未登記であることによってさまざまな不都合が生じるリスクがあります。

未登記建物を投資対象として購入する場合に、気を付けなければならない注意点を理解しておきましょう。

融資を受けることができない

表題部登記がされていない建物には、権利部の登記もできません。抵当権の設定ができないため、購入時にローンを組むことが不可能となります。
たとえ未登記のまま現金で購入したとしても、将来的にその物件を融資担保として活用することができません。

売却が難しくなる

未登記物件の購入にローンが組めないということは、物件を売却する際も、現金購入できる買い主にしか売却できないことになります。
現金購入が可能で、かつ自ら登記する手間や費用を負担し、それでもあえて未登記物件を購入したいという買い主を探すことは難しいでしょう。

自分の建物であることを証明できない

未登記建物は、その物件が自分のものであるという権利を主張できません。

例えば、悪意のある売り主が二重売却しているケースでは、購入が先であったにも関わらず、第三者に先に登記されてしまうリスクがあります。あるいは売り主が売却後に登記を済ませ、所有権を主張する悪質なケースもありえるのです。

その他、建物のみを購入して土地を借りている場合、未登記のままだと第三者に対して借地権の主張ができません。
例えば、地主がその土地を第三者に売却・譲渡した場合、新しい土地の所有者に対し借地権を主張することができなくなります。万が一立ち退きを求められても、それに対抗することができなくなってしまうでしょう。

登記に労力を要する

未登記建物は、登記されていないという制約から割安で購入できるケースもあるため、購入後に登記を済ませればよいとするのも一つの考え方です。

しかし未登記建物を登記するには、建物が自分のものであることを示すさまざまな証明書類が必要になります。購入時に登記に必要な書類が揃う場合は問題ありませんが、それらが所在不明であることも少なくありません。その場合、調査や登記手続きに多くの時間がかかります。

また、取り壊し済みの別の建物が登記されているケースなどでは、登記の前に記録を整合させなければならず、さらに手続きが煩雑になるリスクがあります。

相続手続きが煩雑になる

相続した建物が未登記だった場合、法律上1ヶ月以内に表題登記をしなければなりません。先述の通り登記にはさまざまな書類が必要であり、建物の原始取得者が亡くなっているケースでは、それらを揃えるのに大変な苦労をすることも多いです。

相続財産の内容を把握する場合においても、未登記物件の調査には手間がかかります。また相続人が複数いる場合、登記はより複雑になり、だれが登記手続きをするか協議しなければなりません。

自分で未登記建物を登記する方法

未登記建物は購入前に売り主に登記を求めたいものですが、手間や費用を考慮した上で未登記のまま売却するケースもあるでしょう。また、契約直前になって未登記が発覚することも少なくありません。

建物を未登記のまま購入する場合には、リスクに備えて取引前に土地家屋調査士へ調査を依頼し、契約時には立ち会ってもらうことが望ましいです。さらに売り主に対し、登記への協力を取り付けておくことをお勧めします。

では、自分で建物を登記のする方法や必要書類、登記費用について見ていきましょう。

建物表題登記の必要書類と登記費用

建物の表題部登記には、所有者であることの根拠となる書類の提示や、建物の現況を明らかにするための測量・図面作成などが必要になります。個人では難しいため、専門家である土地家屋調査士へ依頼するのが一般的です。

【必要書類】
・登記申請書
・建物図面および各階平面図
・申請人の住所証明書(住民票)
・委任状(代理人に申請してもらう場合)
・元所有者から現所有者への譲渡証明書
・新築時の建築確認通知書、検査済証、工事請負契約書
・新築時の工事完了引渡証明書(工事人の資格証明書・印鑑証明書付)
・新築時の建築代金領収書
(※揃えられない場合は、固定資産評価証明書・公共料金領収書・火災保険証書などで補完)

なお、不動産取得経緯の状況や管轄の法務局により、さらに証明書類が必要となる場合もあります。土地家屋調査士に調査を依頼し、登記官と協議を行いながら手続きを進めることが必要です。

【表題登記にかかる費用】
登記費用は、建物の規模や種類、必要書類の有無により異なります。土地家屋調査士への報酬の目安は約8~12万円。その他、測量・書類作成・申請などにかかった実費が加わるケースもあります。表題登記には登録免許税はかかりません。

所有権保存登記の必要書類と登記費用

所有権保存登記は、表題登記と異なり法的な登記義務はありません。しかし、保存登記を行っていないと第三者へ所有権を主張できないリスクがあるため、表題登記と併せて行いましょう。自分で所有権保存登記を行うことが難しい場合は、司法書士へ依頼します。

【必要書類】
・登記申請書
・住所証明書(申請人の住民票)
・委任状(代理人に申請してもらう場合)

【所有権保存登記にかかる費用】
所有権保存登記にかかる司法書士への報酬の目安は、およそ2~3万円。これにプラスして不動産評価額×0.4%の登録免許税がかかります。固定資産税が課税されていた場合は、未登記建物の不動産評価額は固定資産税課税台帳に記載された評価額です。評価額の記載がない不動産については、各都道府県の法務局が設定する基準表に基づいて評価額が算定されます。

まとめ

未登記建物であっても、投資対象とすることは可能です。
ただし登記のまま運用することには、さまざまなリスクがあります。買い主が購入後に登記を行う場合には、費用のみならず大変な手間がかかるケースが多いでしょう。
購入したい物件が未登記だった場合には、登記にかかる費用や手間を含めた上で投資価値があるかどうかを判断しましょう。

LIFULL HOME’Sでは、他にも未登記不動産についてのコラムを掲載しています。ぜひ併せて読んでみてください。
何故不動産登記はやらなくてはいけないのか?未登記の不動産のリスク

【このコラムの著者】

LIFULL HOME'S 不動産投資編集部

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