LIFULL HOME'S 不動産投資編集部の不動産投資コラム

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不動産鑑定評価基準とは? 概要・評価方法をわかりやすく解説

不動産価格は、立地や形状以外に「早く売りたい」「どうしても欲しい」といった売主・買主の事情・利害関係が関わるため、適正な価格が分かりにくいという不便な一面があります。
そのため、相続時や金融機関の融資審査時など、不動産の適正な価格を知りたいときは不動産鑑定士に不動産鑑定評価を依頼するのが一般的です。その不動産鑑定士が適正価格を判断する際に基準となるのが「不動産鑑定評価基準」です。
この記事では、不動産鑑定評価基準の概要や、不動産鑑定評価の必要性・評価方法について解説します。

不動産鑑定評価基準とは

不動産鑑定評価基準とは不動産鑑定士が不動産を鑑定し、適正な金額を出すために準拠すべき国土交通省が制定している基準のことです。

不動産鑑定士とは

不動産鑑定士は国家資格です。不動産鑑定士試験に合格し、実務修習を経て国土交通大臣の登録を受けなければなりません。

不動産鑑定士の業務は主に2つ。1つ目は不動産の適正価格を計算することです。地理や形状、法規制、景気などさまざまな要因から不動産鑑定を行い、その不動産の経済価値を算出します。
2つ目はコンサルティング業務です。対象の不動産を調査・分析し、現状の不動産の状況や将来性などを考慮しながら、最適な活用方法をアドバイスします。

不動産鑑定評価書とは

不動産鑑定評価を依頼した場合、不動産鑑定士が不動産鑑定評価基準に沿って、該当の不動産を鑑定・評価します。その結果を文書に記したものが「不動産鑑定評価書」です。
裁判などの場でも使用される公的文書であり、鑑定評価額だけでなく、その評価額に至った理由や物件の現状なども記されています。

一般鑑定と簡易鑑定

不動産鑑定には「一般鑑定」と「簡易鑑定」の2つがあります。

一般鑑定は「不動産の鑑定評価に関する法律」や「不動産鑑定評価基準」に基づいて調査が行われます。上記した「不動産鑑定評価書」のような正式な書類が必要なときは、一般鑑定が必要です。

一方、簡易鑑定は自分が所有している建物や土地がどれくらいの価格なのか、大体の額を知りたいときに利用されます。鑑定後に発行される文書は「不動産調査報告書」です。簡易鑑定の場合、費用相場は一般鑑定の半分程度となるでしょう 。

不動産鑑定評価の必要性・目的

不動産価格は、地理や形状、景気の他に、売買当事者の「早く売ってしまいたい」「高くてもいいから買いたい」など特別な利害関係や縁故関係が取引価格に影響します。一般的な商品のように、需給関係による市場の価格形成機能が働きにくく、表示されている売買価格が適正な価格を反映しているとは言い切れないことがあるのです。

しかし、
・公示地価の調査
・固定資産税や都市計画税の算出
・金融機関からお金を借りる際、不動産の担保価値を証明したい
・相続時に複数人で遺産を均等に分けたい
・親族間での売買時、贈与税が課されることを避けるために、適正価格で売買したい
上記のようなケースにおいては、客観的かつ適正な不動産価格が必要になります。

このような場合に、国土交通省が定めた不動産鑑定評価基準に基づいて、国家資格を持つ不動産鑑定士が不動産鑑定評価を行うわけです。公的な目的だけでなく個人においても、さまざまな場面で不動産鑑定評価の必要性があります。

不動産鑑定評価の方法

不動産鑑定評価には「原価法」「取引事例比較法」「収益還元法」の3つの方法があります。不動産鑑定士はこれら複数の鑑定評価方法を組み合わせ、より正確な評価額を算出することが一般的です。

原価法

「原価法」とは、不動産の再調達原価を計算し、減価修正を行って試算価格を計算する方法です。原価法によって試算される金額を「積算価格」といいます。
【原価法】
再調達原価-減価修正=試算価格(積算価格)
再調達原価とは、価格時点(不動産価格の判定基準日のこと)において、対象となる不動産を新たに建築・造成したらいくらになるかを算出した価格のことです。土地の場合は、標準的な取得価格に標準的な造成工事費や附帯工事費を加えて計算します。

減価修正とは、建物の経年劣化や設備の能率低下、市場価値の減少などを原因として、新築時からいくら価値が減少しているかを示すものです。

なお、原価法は建物や新たに作られた造成地の鑑定評価方法として主に用いられます。古くからある通常の土地(既成市街地の土地など)のように、いつ購入したのか、当時の造成費用がいくらだったかが分からないような場合は、再調達原価の把握が難しく、原価法は適用されません。

取引事例比較法

対象の不動産と面積や立地などが類似した不動産がどれくらいの価格で取引されているかの事例を収集し、対象となる不動産と比較して不動産価格を算出する方法です。取引事例比較法で計算される試算価格は「比準価格」といわれます。

具体的には、収集した類似する取引事例に、事情補正・時点修正を行い、さらに地域要因・個別的要因の比較を行って求められます。
事情補正とは、事故物件や売主の事情による売り急ぎ、供給不足、縁故関係での売買など特殊なケースによる価格変動を踏まえて価格を調整させることです。
また時点補正とは、バブルによる価格上昇や、リーマンショックによる価格下落など、その取引時点での特殊理由によって生じた大幅な価格変動の調整を行うことです。

なお、不動産取引が少ない地域や、神社仏閣、学校、公園など取引される事例が少ないケースの場合、取引事例比較法では計算が難しいケースがあります。

収益還元法

鑑定評価の対象不動産が将来生み出すと想定される純利益、つまり対象物件を賃貸した場合に得られると期待される家賃収入を計算し、そこから不動産価格を算出する方法です。収益還元法から算出される価格を「収益価格」といいます。
自用の不動産であっても、賃貸することを想定して利益の計算を行います。

収益還元法には、
・「直接還元法」……「一定期間の純収益(収入-経費)÷還元利回り」で計算する方法
・「DCF法」……対象不動産保有中の各期間における純収益と、最終的に不動産を売却して得られると予測される価格を現在価値に当てはめて計算し、合計することで算出する方法
の2つの方法があります。DCF法の方が、計算式が複雑です。

ちなみに、市場において急激に不動産取引価格が上昇している場合は、積極的に収益還元法を採用することとされています。

積算価格や収益価格については、銀行融資でチェックされる「積算価格」とは?計算方法と収益価格との違いの記事で詳しく解説されています。ぜひチェックしてください。

不動産査定と不動産鑑定評価を使い分けましょう

不動産鑑定と似たような用語として「不動産査定」という言葉があります。

不動産査定とは、所有する不動産がいくらくらいで売れそうか、だいたいの売却価格を知りたいときに、不動産会社へ依頼して物件を査定してもらうことです。不動産会社が、近隣の物件や類似案件から独自に算出した価格であり、多くの場合無料で査定してもらうことができます。
複数の不動産会社の査定額を比較する際などに気軽に利用できる反面、公的な手続きに使用することはできません。

不動産価格を知りたい場合の目的・用途によって、不動産査定と不動産鑑定を使い分けるとよいでしょう。

不動産鑑定と不動産査定の違いについて詳しくは、不動産価格はどう決まる?不動産鑑定と不動産査定の違いとはの記事へ

まとめ

不動産鑑定評価は、地価公示や税金など公的な目的だけでなく、相続や融資など個人的な用途で依頼することも可能です。また不動産鑑定士は、所有する不動産を最大限活用するためのアドバイスをしてくれるコンサルタントでもあります。必要に応じて、不動産鑑定士や不動産鑑定評価を利用するとよいでしょう。

【このコラムの著者】

LIFULL HOME'S 不動産投資編集部

LIFULL HOME'S 不動産投資は、不動産投資・収益物件の検索から不動産投資セミナーやイベント運営を実施。
不動産投資にまつわる新鮮な情報、トレンドを発信。
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