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再建築不可物件に投資する際のメリット・デメリット・注意点とは

現存の建物を取り壊すと、次の建物の建築ができない再建築不可物件。収益物件を探していると相場よりも割安で販売されていることも多く、興味がある方もいるでしょう。

再投資不可物件は建て替えられないことに伴う制約が多く、価格は割安でも決してリスクが低いとは言えません。しかし、条件が整えば高い利回りを得られる可能性がある「お宝物件」が隠れていることも事実で、注目している不動産投資家も少なくないでしょう。

そこで今回は、再建築不可物件に投資するメリットやデメリット、再建築不可物件の活用方法について解説します。価格の安さだけで選び、後悔することがないよう理解しておきましょう。

再建築不可物件とは

再建築不可物件とは、現存の建物を取り壊したら再建築ができない物件のことです。再建築不可となる主な理由には、
・建築基準法に定められた接道義務を果たしていない
・地方自治体が特別に指定する地域での建築制限
があります。

再建築不可物件であっても、現存建物の補強や建築許可の要らない範囲でのリフォームは可能です。

接道義務とは

建築基準法では、都市計画区域や準都市計画区域を対象に、災害や緊急時の通路確保のため接道義務を定めています。建物のある土地は、幅が4m以上ある建築基準法上の道路に2m以上の幅で接していなければならず、接道義務を満たさない土地には建物の建築が認められません。

しかし、建築基準法の制定(1950年)前、もしくは都市計画法の制定(1968年)前に建築され、建築後に接道義務の対象となった物件は、この条件を満たしていないことがあります。その場合、既存建物を取り壊しても新たな建築許可が出ないため、建て替えができないのです。

地方自治体が指定する建築制限とは

土地を取り巻く環境の変化によって、再建築不可となる場合もあります。
例えば、地方自治体が指定する区画整理計画や道路計画の予定地である場合、対象の土地が災害危険区域や市街化調整区域に指定された場合などです。

ただし、市街化調整区域であっても条件を満たせば建築許可が下りるケースがあります。自治体によっては、市街化調整区域内でも開発を進めている地域もあり、例外的に許可が下りるケースもあるでしょう。

再建築不可物件に投資するメリット

建て替えができない制約があるものの、再建築不可物件ならではのメリットもあります。運用方法によっては高い利回りが期待できるため、投資先として注目している投資家もいます。

メリット(1)購入価格が割安

再建築不可物件は、建て替えができないことから利用目的に制限が生じます。買い手が付きにくいため、相場より割安な価格で購入できるケースが多いでしょう。

賃貸住宅として貸し出す場合、借り手に対して特段のデメリットがなければ、家賃を下げる必要もありません。建て替えの必要性が生じない限り、高い利回りを得られる可能性があるでしょう。

メリット(2)固定資産税が低い

再建築不可物件は資産評価が下がるため、固定資産税や不動産取得税が安くなります。賃貸経営にかかる費用を抑えられるため、利回り面で有利になるでしょう。
相続税・贈与税対策として利用できる可能性もあります。

再建築不可物件のデメリット・注意点

再建築不可物件は価格面では有利ですが、再建築できない制約によって生じるデメリットもあります。投資の際には、デメリットをカバーできるかどうかをよく検討する必要があるでしょう。

デメリット(1)購入時のローン利用が難しい

再建築不可物件は敷地の利用に制限があるため、一般の物件と同等の資産評価は受けられないことが一般的でしょう。
そのため、担保価値が低く購入時にローンが利用できない、もしくは希望融資額に届かないケースがあります。再建築不可物件の購入には、現金が必要になることも多いでしょう。

デメリット(2)売却が難しい

再建築不可物件は、建物が老朽化しても建て直しができません。建物を取り壊して更地にするとしても利用用途が限られるため、売却先が限られます。

また、再建築不可物件にローンを利用することが難しいということは、現金購入できる売主に限られるということです。
さまざまな点で、売却のハードルが高いといえるでしょう。

デメリット(3)災害リスクが高い

再建築不可物件は、建築基準法制定前に建てられた築古物件であることが多いです。つまり現在の耐震基準を満たしていない可能性が高く、適切なリフォーム・耐震工事が行われていない場合、建物の強度が劣るでしょう。
災害時には倒壊・消失などのリスクが大きくなる上、被災しても建て直しができません。

デメリット(4)リフォーム代が高額になる可能性がある

先述の通り、再建築不可物件は築古物件であることが多いです。建物を活用するにはリフォームが欠かせませんが、リフォーム費用が想定以上に高額になる可能性があるでしょう。
接道義務を果たしていない物件の場合、工事車両が近くまで入り込めず、別途費用が上乗せになるケースもあります。

リフォームの経験や知識がじゅうぶんにない場合、事前に正確な費用を見積もるのは難しいでしょう。不安な場合は、再建築不可物件に詳しい不動産会社や施工会社などに事前に立ち会ってもらうことをお勧めします。

投資に向く再建築不可物件を選ぶポイント

再建築不可物件は、さまざまな制約やデメリットを抱えています。そんな再建築不可物件の中でも、できるだけ投資に値する物件を選ぶには、どのような点に注意したらよいのでしょうか。
ここでは、物件選択の際に参考となるポイントを4つ紹介します。

築年数ができるだけ浅い物件

年数経過に伴う老朽化を考えると、築年数はできるだけ経過していない方が、建物の状態がよい可能性が高いです。
建物を長く利用できる可能性が高まり、リフォームの規模も抑えられるでしょう。

立地条件のよい物件

駅近など立地条件のよい物件であれば、安定した賃貸需要が見込めます。再建築不可ということで安く入手できれば、近隣物件よりも高い利回りが得られるケースもあるでしょう。

また立地条件がよければ、将来的な開発や区画整理により接道を果たせる可能性も期待できます。そうなれば、有利な価格で買い取ってもらえる可能性も出てくるでしょう。

セットバック可能な物件

再建築不可物件の中には、2m以上の間口で道路に接していても、その道路が4m幅に達していないため接道要件を満たせていないケースもあります。

この場合、建て替えの際に道路の中心線から2mを道路とみなして敷地を後退させるセットバックを行えば、建築が可能です。

ただし、セットバック分の敷地面積が減少するため、建築時の容積率・建ぺい率の計算上不利になることを想定しておかなければなりません。さらに、セットバック部分に門や塀を建てたり駐車したりすることもできない点に注意が必要です。

43条第2項第2号(43条ただし書)による建築許可取得が見込める物件

建築基準法上の接道義務を果たしていない場合でも、安全・衛生上の支障がない場合には、特定行政庁(建築主事を置く地方自治体)から認定・許可を得ることで特例的に再建築できるケースがあります。

具体的には、
・建築基準法上の道路ではなくても、農道・林道など幅4m以上の公共の用に供する道に2m以上接する敷地
・公園や広場など、広い空地に2m以上接する敷地
・通行や避難に支障のない、じゅうぶんな幅のある通路に2m以上接する敷地であり、かつその通路が建築基準法上の道路と同等のものに通じている場合
が対象です。

認定・許可の細かな基準は、地域事情があることから特定行政庁ごとに異なります。事前に自治体や不動産会社によく確認しておくことをお勧めします。

再建築不可物件の活用方法

再建築不可物件は、そのままでは建物の寿命を迎えると運用が難しくなります。投資対象として購入した場合、どのような活用方法があるのか具体的に見ていきましょう。

リフォームで物件価値を高める

再建築不可物件は、築年数が古い戸建ての建物が多いです。しかし中には、築古でありながらも構造自体が優れており、少しリフォームを加えることで価値を高めることができる物件もあります。
近年では古民家の価値も注目されていますので、やり方によっては高い賃貸ニーズを得ることもできるでしょう。

一方、再建築不可物件の中にはリフォームが難しい傷んだ家屋も見られます。購入前には専門家による住宅診断(ホームインスペクション)をお勧めします。

隣地を取得して接道要件を満たす

現状では再建築の許可が得られない場合であっても、隣接する土地を取得して接道要件をクリアすることができれば、通常どおり建て替えが可能になります。売却にも制約がなくなるでしょう。

隣接地を買い取る以外に、区画整理や再開発による接道を期待するなどの手段もあります。

ただし、隣接地が取得できる可能性や将来の区画整理の可能性がどの程度あるのか、事前に周辺事情をよく確認してから検討するようにしましょう。

隣地所有者に売却する

隣地所有者が増築を検討していて当該の土地を必要としている場合や、当該物件を取得することで間口を広げようとしている場合、売却のチャンスがあります。
隣地所有者に声をかけてみたり、不動産会社に調査してもらったりするとよいでしょう。場合によっては有利な条件で売却できる可能性があります。

更地にして建物以外に活用する

現在の建物を寿命まで活用し、取り壊し後は建物を建てずに活用していくことも一つの方法です。

例えば、資材置場や貸地、駐車場などとして活用することができるでしょう。
ただし、接道していないことから車の出入りが難しいなどの制約も考えられます。どのような活用方法が実現可能であるか、あらかじめ把握しておくことが必要です。

不動産会社に売却する

不動産会社の中には、再建築不可物件を積極的に買い取る不動産会社もいます。彼らは不動産再生事業としてリフォームやリノベーションのノウハウを持つ専門家であり、買い取った再建築不可物件の資産価値を上げて売却するのです。
こうした不動産会社にあたってみるのも一つの方法でしょう。

LIFULL HOME’Sでは、売却査定を行っている不動産会社を掲載しています。ぜひ活用してください。
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まとめ

再建築不可物件は相場よりも安価で購入でき、運用によっては高い利回りが期待できます。気を付けなければならないさまざまな制約やデメリットもありますが、不動産投資として決して活用方法がないわけではありません。
価格や目先の利回りのみならず、具体的な運用方法や出口戦略を想定した上で慎重に検討するとよいでしょう。

他にも、再建築不可物件について解説されたコラムがあります。参考にしてください。
建て替えられない再建築不可物件でも買取してもらうポイントは?

【このコラムの著者】

LIFULL HOME'S 不動産投資編集部

LIFULL HOME'S 不動産投資は、不動産投資・収益物件の検索から不動産投資セミナーやイベント運営を実施。
不動産投資にまつわる新鮮な情報、トレンドを発信。
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