LIFULL HOME'S 不動産投資編集部の不動産投資コラム

シリーズ連載: 不動産投資を始める人のノウハウ

LIFULL HOME'S 不動産投資コラム

不動産投資も市場分析が重要!活用できるツールや調査データ

初期投資額が大きくなりがちな不動産投資に成功するには、タイミングや物件選択など一つ一つの投資判断を適切に行わなければなりません。不動産会社やインターネットを活用した情報収集と併せて、重要になるのが市場分析です。

市場分析とは、市場の特性や傾向を明らかにすることです。不動産分野では、賃貸ニーズの把握はもちろん、売買に最適なタイミングかどうかの判断に市場分析を役立てることができます。

そこで今回は、不動産投資において市場分析がどのように利用できるのかを見ていきましょう。実際に分析を行う際に役立つサービスやツール、参考になる統計データも紹介していますので、ぜひご活用ください。

不動産投資で市場分析を行う目的とは

不動産投資で市場分析を行う目的は二つあります。一つは需要と市場性の把握、もう一つは価格相場の把握です。それぞれ市場分析によってどのようなことが分かるのか見ていきましょう。

賃貸需要と市場性の把握

投資に適した収益物件を探すにあたり、物件そのものの魅力はもちろん重要です。
しかし、エリアによって単身向け物件の入居率が高かったり、ファミリー向けマンションに人気があったりと、賃貸需要のある物件は異なります。
また、その地域の人口増減によっても将来的な賃貸需要が左右されるでしょう。

エリアでの需要や市場性が低い場合、空室が発生した場合になかなか入居者が現れません。その結果、安定した経営が難しくなります。
市場分析を行うことによって、エリアの市場規模や賃貸ニーズ、特性を知ることができ、適切な投資判断や物件選択が行えるでしょう。

不動産の価格相場の把握

不動産の価格は、需要と供給以外にも経済情勢の影響を受けて変動します。経済が好況なときは不動産も値上がりする傾向がありますが、そのような中では不動産を割高な価格で購入してしまう可能性もあるでしょう。

売却を考えている場合も、過去~現在の価格動向や経済状況を参考にしながら今後の推移を予測し、最適な売却のタイミングを計る必要があります。

市場動向や不動産の価格推移を知ることで、現在の販売価格が割安・割高なのか、売買に適したタイミングはいつなのかを判断することができます。

賃貸需要と市場性を分析できるツール・データ

賃貸ニーズや市場性の把握には、現状の空室率や賃料相場が参考になります。また、中長期的な需要の判断に役立つのは人口・世帯数のデータです。それぞれどのような分析ができるのか見ていきましょう。

【LIFULL HOME’S】見える!賃貸経営

LIFULL HOME’Sの「見える!賃貸経営」は、全国の賃料相場や人口増減、空室率、平均利回り、地価公示などの賃貸経営に必要な市場データをまとめて検索できるサービスです。
さらに、調べたい市区町村を指定すると、LIFULL HOME’Sにおけるユーザーの物件検索の傾向から、賃貸需要の高い間取り・築年数・希望家賃などの情報も得られます。投資エリアや物件の選定に活用すると便利です。

LIFULL HOME’S 見える!賃貸経営

【LIFULL HOME’S】プライスマップ

LIFULL HOME’Sの「プライスマップ」は、マンション売買参考価格・参考家賃・想定利回りを地図上で確認することができるサービスです。駅や住所からエリアを指定すれば、周辺物件と売買価格や家賃データをまとめて比較することができます。

LIFULL HOME’S プライスマップ

【RESAS-地域経済分析システム-】人口増減マップ

経済産業省と内閣官房が提供する地域経済分析システム「RESAS(リーサス)」で、人口増減のデータを見ることができます。
市区町村単位で、1985年の過去のデータから2045年の将来予測データまで見ることが可能です。ヒートマップを読み込めばマップ上に色別に表示され、周辺地域との比較も簡単にできます。

長期的な住宅需要を判断するために役立てることができるでしょう。

RESAS-地域経済分析システム-

不動産価格相場を分析できるツール・データ

不動産投資市場の動向や、不動産取引価格の推移を分析することで、物件価格の相場感を知り、売買のタイミングを判断するのに役立てることができます。
また、類似する物件の具体的な過去の取引事例や売買価格を調べれば、当該物件が割安なのか割高なのかを判断するのに役立つでしょう。

【健美家】収益物件市場動向マンスリーレポート

不動産投資と収益物件の情報サイト「健美家」では、サイトに新規登録された全国の投資用区分マンション・一棟アパート・一棟マンションのデータを集計し、市場動向としてプレスリリースしています。
地域別に物件価格・利回り・築年数の推移が分かるレポートで、月・四半期・年ごとに公表されています。

健美家レポート

【東京カンテイ】市況レポート

国内最大級の不動産データベースを持つ不動産専門データ会社「株式会社 東京カンテイ」。エリア別・駅別の中古マンションや戸建ての価格推移、主要都市の分譲マンション月額賃料の動向調査などを「市況レポート」として公開しています。

東京カンテイ 市況レポート

【不動産経済研究所】マンション市場動向

不動産業界を対象としたコンサルタント・情報提供を行う「株式会社 不動産経済研究所」。サイト内コンテンツ「マンション市場動向」にて、新築を中心としたマンション市場動向を毎月公表しています。

不動産経済研究所 マンション市場動向

【LIFULL HOME’S】不動産アーカイブ

LIFULL HOME’Sが提供する「不動産アーカイブ」は、LIFULL HOME’Sに掲載された過去~現在の具体的な物件情報のアーカイブを見ることが可能です。物件概要をはじめ、当時の売買掲載価格や家賃を確認できます。
周辺施設や環境などの情報も掲載されているので、住みやすさや想定されるターゲット層を知ることもできるでしょう。

LIFULL HOME’S 不動産アーカイブ

【REINS】 Market Information

国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営する不動産情報システム「レインズ」。通常は会員となっている不動産会社しか利用できないシステムですが、成約価格を基にした不動産取引情報が検索できるツールとして一般公開されているのが「Market Information」です。

建物種別・地域を指定して直近1年間の取引情報を見ることが可能で、分布図から大まかな相場を知ることができます。

REINS Market Information

【国土交通省】土地総合情報システム

「土地総合情報システム」は、不動産の実取引価格、地価公示・都道府県地価調査の価格を検索できる国交省のサイトです。

取引価格は、取引当事者のアンケート調査に基づく結果が表示されています。地番までは記載されていないものの、面積、建築年、間取り、取引時期、特記すべき取引の事情などの情報を調べることが可能です。

非公開で取引されたと思われる事例が載っているケースもあり、相場感を養う目的でも利用できるでしょう。

土地総合情報システム

まとめ

不動産を購入しようとする場合、利回りやキャッシュフローにばかり目が行きがちになるでしょう。
しかし、そもそも安定した収益を得続けるためには、賃貸需要を見極めなければなりません。また物件を高値掴みしてしまうと、その後の賃貸経営が難しくなるケースもあるため、適切な価格とタイミングで投資を行うことも重要なポイントです。

購入時だけでなく、売却時や出口戦略を考える際にもさまざまなツールやデータを使って市場を分析し、より成功率の高い不動産投資を行いましょう。

不動産投資における市場分析について学びたいときは、セミナー受講がお勧めです。ぜひLIFULL HOME’Sで市場分析に関するセミナー情報を検索し、参加してみましょう。

【このコラムの著者】

LIFULL HOME'S 不動産投資編集部

LIFULL HOME'S 不動産投資は、不動産投資・収益物件の検索から不動産投資セミナーやイベント運営を実施。
不動産投資にまつわる新鮮な情報、トレンドを発信。
LIFULL HOME'S 不動産投資には不動産投資の知識・アイディア・ヒントが盛りだくさん。

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