LIFULL HOME'S 不動産投資編集部の不動産投資コラム

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LIFULL HOME'S 不動産投資コラム

不動産ブローカーとは?アメリカとの違いや実態を解説

不動産の取引では、不動産ブローカーと呼ばれる人達がいます。「ブローカー」と聞くと、怪しい印象を持つ人もいるでしょう。しかし、不動産ブローカーの業務すべてが違法なわけではありません。

そこで今回は、不動産ブローカーとはどんな人なのか、業務内容や収入事情など、実態を解説していきます。
また、同じ不動産ブローカーでも、日本とアメリカでは立場が異なることをご存じでしょうか。日本とアメリカの不動産ブローカーの違いを知り、ブローカーがどのような人なのか、理解を深めましょう。

不動産ブローカーとは

不動産ブローカーとは、宅地建物取引業(宅建業)の免許を持たずに不動産の取引を行い、収入を得る人のことを指すのが一般的です。

通常、売買や仲介など不動産事業を行うためには、宅建業の免許が必要になります。免許を持たずに不動産の売買・仲介業務を行うことは、宅地建物取引業法違反です。
そのため、ブローカーは宅建業の免許を所有している不動産仲介会社に契約を依頼するなど、法律違反にならないように取引をします。

不動産ブローカーは違法なのか?

不動産ブローカーというと、いかにも怪しく、その業務すべてが違法だというイメージを持つ方も多いでしょう。

しかし、不動産ブローカーが絡む取引であっても、宅建業免許のある不動産会社が実際の売買契約などを行うのであれば、それは違法ではありません。不動産会社や顧客に物件情報を紹介するだけであれば、その業務には違法性がないと経済産業省にも認められています。
違法となるのは、宅建業免許のない不動産ブローカーが、直接売主・買主の間に入り、事業として売買・仲介業務を行い、報酬を得る行為です。

ただし、中には不動産会社のフリをして売主・買主をだまし、取引を行おうとする不動産ブローカーもいます。こうした悪質な不動産ブローカーによる被害も実際に起きていますので、注意しなければなりません。
また、大手の不動産会社などではコンプライアンスの観点から不動産ブローカーとの取引を避ける企業もあるようです。

日本とアメリカの不動産ブローカーの違い

日本とアメリカでは、不動産ブローカーの意味合いが異なります。

日本の不動産ブローカーは、宅建業の免許を持たずに不動産取引を行う人のことを指し、個々のスキルはブローカーによってさまざまです。
一方、アメリカの不動産ブローカーは医師や弁護士と並ぶ3大資格の一つとなっています。日本と比べて社会的信用度が高く、1人1人のブローカーが高い専門知識とスキルを保有しています。

日本では試験に合格すれば宅建士になれますが、アメリカの不動産ブローカーは大学や専門学校で規定科目を学習したうえで、初めて試験を受けることができるのです。資格取得までのハードルの高さから見ても、アメリカの不動産ブローカーは専門性が高いといえるでしょう。

収入事情や情報源は?不動産ブローカーの実態

宅建業の免許を持たない不動産ブローカーは、どのように収入を得て、どこから情報を集めているのでしょうか。不動産ブローカーの実態を解説していきましょう。

不動産ブローカーが収入を得る方法

不動産ブローカーが収入を得る方法は、ブローカーによってさまざまです。よくあるケースとしては、以下の方法があります。

・知り合いに取引できそうな物件を紹介して紹介料を得る
・免許を持つ不動産会社へ物件や売主を紹介して、紹介料を受け取る

後者の場合、多くの不動産ブローカーは買主よりも売主を見つけて仲介会社に紹介します。売主にこだわる理由は、売主を紹介する方が成約して紹介料を受け取れる確率が高いためです。
不動産会社に買主を紹介しても、買主には不動産会社を選ぶ権利があるため、別の不動産会社で契約されるケースがあります。売主を探して専任媒介契約を締結してもらえば、別の不動産会社との契約を防ぐことが可能です。

先述の通り、免許を持たない不動産ブローカーが不動産取引を行うことは違法となります。そのため、法律違反にならないよう物件を紹介するだけにとどめ、間に仲介会社を挟んで取引を行っているのです。

不動産ブローカーの収入事情

不動産ブローカーの収入源は、情報を提供した不動産会社が得る仲介手数料の一部です。

不動産売買取引の仲介手数料の上限は、売買価格が400万円を超える場合、物件価格×3%+6万円(消費税別)です。間に入る不動産仲介会社が1社の場合、仲介会社は売主・買主双方から仲介手数料を得ることができます。

例えば、2,000万円の売買契約で売主と買主双方へ仲介手数料を請求した場合、請求できる仲介手数料の上限は、
(2,000万円×3%+6万円)×2=132万円(消費税別)
となります。

この一部を、ブローカーが紹介料として受け取るケースが一般的です。

不動産ブローカーが受け取る報酬額は、スキルや負担した業務内容によって変わり、成約までに労力がかかった場合ほど報酬が高くなる傾向があるようです。スキルが高いブローカーは手数料の50%以上の報酬を得るケースもあり、スキルが低いブローカーの報酬は10%~30%が相場といわれています。

不動産ブローカーの情報源は人脈

不動産ブローカーは、人脈を生かして物件情報を入手するケースが一般的です。不動産ブローカーの情報源は、ブローカーが得意とする分野によって、地元の不動産会社、住宅メーカー、弁護士などさまざまです。

情報源がなくならないように、得意先を保有しつつ新規開拓を行うなど、常に人脈を広げています。

スキルは不動産ブローカーによってさまざま

不動産ブローカーは、その業務内容によっては違法ではありません。しかし、中には専門知識がないブローカーもいるため注意が必要です。

不動産ブローカーのスキルは、以下の通り大別されます。
・宅建士の資格を保有し、不動産業界、金融業界などで勤務経験がある
・不動産業界、金融業界の勤務経験はあるが、宅地建物取引士の資格は保有していない
・宅建士の資格も専門知識もない

特に注意が必要なのは「資格も専門知識もない」場合です。専門知識がないブローカーとの不動産取引は、不動産の購入に失敗する可能性があるため、情報をうのみにしないように気をつけましょう。

まとめ

不動産ブローカーは、宅建業の免許を持たずに不動産の取引を行いますが、法律違反にならないよう正規の不動産仲介会社を通して契約するケースが一般的です。
日本国内の不動産ブローカーは個々によって知識やスキルがさまざまなので、もし不動産ブローカーが絡む取引をする場合は、信頼できるブローカーを見極めることが重要になります。
高い知識とスキルを持った不動産ブローカーからの紹介であれば、条件のいい不動産を購入できる可能性があるかもしれません。

【このコラムの著者】

LIFULL HOME'S 不動産投資編集部

LIFULL HOME'S 不動産投資は、不動産投資・収益物件の検索から不動産投資セミナーやイベント運営を実施。
不動産投資にまつわる新鮮な情報、トレンドを発信。
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