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格安リゾートマンションに投資価値はある?潜むリスクと4つの投資ポイント

リゾートマンションの中には、数十万~数百万円で販売されている格安の物件があります。
リモートワークやワーケーションという働き方からリゾートマンションへの注目が高まっており、投資対象としてこれらの格安物件に興味がある方もいるのではないでしょうか。

実は格安リゾートマンションへの投資には、気を付けなければならないポイントがあります。物件価格が安いからと安易な考えで取り組むと、後悔することにもなりかねません。
その一方で、需要を上手に掴み成功している投資家もみられます。

そこで今回は、リゾートマンションに投資する際に理解しておきたいリスクと、投資にあたって確認しておきたい4つのポイントについて解説していきましょう。

なぜ格安のリゾートマンションが存在するのか?

投資を考える前に、なぜ格安リゾートマンションが存在するのか、その背景について理解しておきましょう。

リゾートマンションは、景気の良かったバブル期に数多く建てられました。
その多くは大浴場やラウンジなどの豪華な共用施設を持ち、リゾート地を訪れた際に一時的に利用する別荘としての利用を想定したものでした。
しかし、過剰供給の上バブルが崩壊し、別荘需要は大きく低下。リゾート地という環境から定住需要も期待できず、価格が下がり始めます。

リゾートマンションは、物件をほとんど利用しない場合でも高額な管理費や修繕積立費を払い続ける必要があるため、「安くてもよいから早く手放したい」と考えるオーナーも少なくありません。維持費用の面から買い手が付ききにくく、格安で売られるようになってきたのです。

格安リゾートマンションに潜むリスク

格安リゾートマンションは数百万円程度の金額で購入できます。中には販売価格10万円といったリゾートマンションもあり、投資しても大きなリスクがないのではとお考えの方もいるのではないでしょうか。
しかし、表面の価格には現れないリスクがあるため、投資にはじゅうぶんに注意しなければなりません。

高額な維持費用がかかり続ける

先述の通り、リゾートマンションは豪華な共用施設が整えられているため、管理費は一般の居住用マンションと比べると高額です。たとえマンションを利用していなくても、年間数十万程度の負担になるでしょう。
借り手が見つからないと、自己資金からの持ち出し分が大きな金額となってしまうことが考えられます。

修繕費用の負担が大きい

さらに注意したいのが、修繕費の問題です。
分譲マンションでは、大規模修繕に備えて修繕積立金を集めています。豪華な施設を持つリゾートマンションでは、この積立金の額も大きくなりがちです。

加えて、積立金自体が不足し、一時金として不足分を負担しなければならなくなるリスクもあるでしょう。
リゾートマンションでは、所有者自身の支払い滞納や、相続放棄で所有者不在となった部屋の支払い滞納により、計画通りの修繕金が確保できないケースが多くみられます。
また、リゾートマンションは居住用マンションと異なり、所有者の定住率が低いです。そのため管理組合が適切に機能していないケースがあり、修繕費用が不足する一因となっています。

一時金が必要になった場合には、数百万円と高額になるケースもあるでしょう。

売却がしづらい

格安リゾートマンションを保有しても、思ったような収益が得られなければ売却すればよいとお考えの方もいるでしょう。しかし、維持費が高額なことが原因で、買い手がなかなか現れない可能性があります。

万が一そのリゾート地の人気が低下した場合、過疎化が進みさらに状況は悪化してしまうでしょう。結果として、高額なランニングコストを支払いながら、保有し続けざるを得ないケースもあります。

運用コストが大きい

リゾートマンションはその性質上、通年の需要を期待することは難しいです。投資手法としては、リゾートシーズン中のマンスリー賃貸や、マンションの規約で認められていれば民泊としての運用が現実的でしょう。
つまり、1年のうちで家賃収入を得られる期間は限られるということです。

一方、管理費や修繕積立費、固定資産税などは、家賃収入や物件の使用頻度にかかわらず発生します。また、リゾート地という立地上自己管理は現実的ではないため、管理委託費や民泊代行費用なども必要です。
一般の賃貸物件と比較して、収益に対する運用コストが大きくなってしまうでしょう。

格安リゾートマンションへ投資する際に確認すべき4つのポイント

格安で販売されているリゾートマンションには、その値段になる何かしらの理由があることが多いです。投資にあたっては、慎重に判断を行う必要があるでしょう。
そこで、格安リゾートマンションへ投資する際に確認しておきたい4つのポイントを紹介します。

修繕計画・修繕積立金を確認する

まずは、マンションの修繕計画と修繕積立金の状況を確認しましょう。管理会社が発行する「重要事項調査報告書」や、マンション管理組合の議事録などで確認できます。
計画通りに修繕が行われているか、また大規模修繕に向けて必要な修繕積立金が確保されているかは、今後の資産価値を大きく左右します。

リゾートマンションは、比較的自然環境の厳しい場所に立地しています。
計画通りに修繕が実施されていない場合、建物の劣化が想定以上に進んでいる可能性が高いです。そうなると、資産価値の下落が早くなり、将来的に借り手を確保するのが難しくなってしまうでしょう。

また、先述の通り修繕積立金が不足する場合には、修繕実施の際に一時金を支払わなければならなくなります。物件価格が安くても、修繕積立金が大幅に不足している場合、後から大きな出費になるため注意しましょう。

未払管理費を確認する

格安リゾートマンションには、管理費が滞納された状態で売却される物件も少なくありません。管理費を滞納している所有者から購入した場合、区分所有法により買主がその債務を引き継がなければなりません。物件によっては未納分が数十万~数百万にのぼる場合もありますので、必ず確認しましょう。

売却の可能性が期待できる物件を選択する

格安リゾートマンションを購入する場合、将来的に売却することを想定して、売却が可能となりそうな物件を選ぶことをお勧めします。
販売価格が少し上がったとしても、リゾート施設に近い、交通の便が整っている、生活施設が近隣にあるなど、比較的需要の高い物件を選んだ方がよいでしょう。

リゾート地の中には、将来的に開発が予定されているエリアもあります。将来的な需要を予測するためにも、購入の際には開発計画の有無や内容についても調査するとよいでしょう。

ニーズを定めた運用を行う

リゾートマンションのニーズは、主にリゾート地を訪れる方の宿泊です。しかし、最近新たなニーズも生まれています。
例えば、リタイア後の移住や、コロナ禍の影響によるリモートワーク、ワーケーション需要などです。

投資に成功するには、どのようなニーズに対応できるか、そしてどのように物件価値を高めて競合との差別化を図るかを明確にしておくことが求められるでしょう。

まとめ

格安リゾートマンションは、維持費用や運用費用が高額になることが多いです。その上、リゾートシーズンにニーズが限られるため、価格の安さだけで安易に投資することには大きなリスクが伴う可能性があります。

ただし、リスク要因をしっかりと理解し、出口戦略まで見越したうえで適切に運用できれば、かなり低い初期費用で不動産投資を始めることが可能です。民泊などの新たな運用方法により、その資産価値がよみがえったリゾートマンションもあります。

ぜひご紹介したポイントをしっかりと押さえて、格安リゾートマンション投資を検討してみてはいかがでしょうか。

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【このコラムの著者】

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