LIFULL HOME'S 不動産投資編集部の不動産投資コラム

シリーズ連載: 不動産投資を始める人のノウハウ

LIFULL HOME'S 不動産投資コラム

投資信託のメリット・デメリット~不動産投資と比較してみよう~

ある程度リスクはあるものの、安定したリターンを得られるミドルリスク・ミドルリターンの投資に挑戦したいと思っている方、多いのではないでしょうか。代表的なミドルリスク・ミドルリターンの投資として「投資信託」と「不動産投資」があります。どのような違いがあるのか、それぞれの特長やメリット・デメリットについて分かりやすく解説しましょう。
 

投資信託とは

投資信託とは、多くの投資家からお金を集め、投資のプロであるファンドマネージャーが投資家に代わって資産を運用し、得た収益を各投資家に分配する仕組みになっています。
投資に慣れていない初心者の方でも、どれくらいのリスクとリターンを目指すかといった方針が決まれば、細かい銘柄選びなどはプロにお任せすることが可能です。

投資信託は運用先に応じていくつかの種類に分類され、それぞれリスクや収益が異なります。一般的には、株式投資信託が最もハイリスク・ハイリターンであり、次にREIT(リート:不動産投資信託)、そして債券投資信託と続きます。
各投資信託には国内商品・海外商品があり、一般的には国内よりも海外の商品の方がリスクも得られる収益も大きいです。

以下、各種投資信託について詳しく解説します。

株式投資信託

投資先に株式を組み入れられる投資信託のことです。株式を組み入れて運用していなくても、投資信託の約款に「株式を投資先とすることができる」と定められているものは、株式投資信託に分類されます。

債券投資信託(公社債投資信託)

債券投資信託(公社債投資信託)とは、投資先に株式を一切組み入れず、債券中心で運用をする投資信託です。

国や地方自治体、企業といった発行体が、投資家から資金を借りた時の借用証書のことを債券といいます。投資家は債券を購入することで発行体にお金を貸したことになり、定期的に利息を受け取ることが可能です。満期がくると、発行体は投資家に元本を返済するのが原則となっています。

この債権のみを投資先とするのが、債券投資信託(公社債投資信託)です。

社債については、以下の記事で詳しく解説されています。ぜひ参考にしてください。
社債とは? 株式との違い・種類・利回り・メリット・リスクを解説

REIT(リート)

Real Estate Investment Trustの頭文字をとった言葉で、日本語で「不動産投資信託」を表します。つまりREITとは、不動産運用に特化した投資信託です。
投資家からお金を集めて、オフィスビルや複合施設といった不動産を運用し、売買や家賃収入などで得た収益を投資家に分配します。

REITについて、詳しくは以下の記事を参考にしてください。
不動産投資と不動産投資信託(REIT)どちらがいいの?(前編)
不動産投資と不動産投資信託(REIT)どちらがいいの?(後編)

不動産投資

不動産投資は現物の不動産を取得し、賃貸経営を行って家賃収入を得る投資方法です。毎月定期的に得る家賃収入以外に、物件を売買することで得られる売却益を狙う手法もあります。

不動産投資の基礎については、こちらの記事で初心者向けに分かりやすく解説しています。ぜひ併せて読んでみましょう。
はじめよう!不動産投資

投資信託のメリット

では、投資信託と不動産投資のメリット・デメリットを比較してみましょう。まずは投資信託のメリットから見ていきます。

少額から始められる

投資信託の大きなメリットは、小額の自己資金で始められることです。月100円からスタートできるものや、クレジットカードのポイントを利用して投資できるものもあります。

分散投資できる

リスクを抑える投資方法の1つが、分散投資です。これは単一の商品で運用しないことや、投資先を分散させることを表します。
投資信託は、そもそも投資のプロであるファンドマネージャーがさまざまな銘柄に分散投資する仕組みになっており、比較的安全な運用方法といえるでしょう。分散投資をしつつ、毎月定額で積み立てながら長期間運用することで、リスクを抑えて安定したリターンを得られます。

手間がかからない

投資信託は、資金を投入した後は投資の専門家がすべて運用を行ってくれます。株式やFXのように常に値動きを把握しておく必要もなく、不動産投資のように物件管理・入居者管理などの手間もかかりません。
投資信託は、ある程度ほったらかした状態でも資産運用できると考えられます。

投資信託のデメリット

さまざまなメリットがある投資信託ですが、一方で注意したいデメリットもあります。

ある程度の収益になるまでには時間と元手が必要

投資信託は大きな元手でスタートすれば利益も大きくなりますが、毎月コツコツと積み立てていく方法で大きな収益にするには相当な時間が必要です。

・元手120万円を利回り5%の投資信託で10年複利運用した場合
・毎月1万円を10年間積み立てながら利回り5%の投資信託で複利運用した場合
上記2つの投資結果を比較してみましょう。
投資にかかる元本はどちらも120万円です。

年数元手120万円を投入して運用開始毎月1万円を10年間積み立てながら運用(元本は120万円)
1年目約126.0万円約12.3万円
2年目約132.3万円約25.3万円
3年目約138.9万円約38.9万円
4年目約145.9万円約53.1万円
5年目約153.2万円約68.1万円
6年目約160.8万円約83.8万円
7年目約168.9万円約100.3万円
8年目約177.3万円約117.7万円
9年目約186.2万円約135.9万円
10年目約195.5万円約155.0万円

(※運用結果はあくまでも概算であり、この通りの成果を約束するものではありません。)

積み立てながら運用した場合、1年目の収益は0.3万円。2年目でも1.3万円です。元本が少ないうちは、あまり大きな資産運用効果が出ていないことが分かります。
少額で始められる積み立て投資は、リスクを抑えた運用ができる反面、運用成果が出るまでには時間がかかることが難点です。

複利運用の考え方については、こちらの記事を参考にしてください。
資金1,000万円ある場合のリスク・リターン別運用方法まとめ

景気によって大きく影響を受ける

投資信託は、株式投資信託なら市場の影響を大きく受け、債券投資信託なら金利の影響を受けやすい傾向があります。
リーマンショックや新型コロナなどの影響による経済変動や、金利政策などの変化によって収益が不安定になる可能性があるでしょう。

手数料などのコストがかかる

投資信託は専門家に運用をお任せするシステムのため、手数料を支払わなければなりません。購入時にかかる手数料の他、運用管理費用や監査費用などがあります。中には、解約時に手数料を取る投資信託もあります。

不動産投資のメリット

次に、不動産投資にはどのようなメリットがあるのか、見ていきましょう。

初期費用が少なくてもスタートできる

不動産投資は不動産を所有する必要があるため、大きな初期費用が必要というイメージがあるかもしれません。しかし、不動産投資は金融機関から融資を受けられるため、初期投資が少なくてもスタートすることができます。

レバレッジをかけられる

不動産投資は金融機関から融資を受けることで、初期投資が少なくても大きな投資ができます。

例えば投資元本1,000万円で、価格1,000万円・利回り10%の物件を購入したとすると、家賃収入は年間100万円です。
一方投資元本1,000万円に加え、金融機関から2,000万円の融資を受けて、3,000万円の物件を購入したとします。前述のケースと同じく利回り10%とすると、利益は300万円になるわけです。
アパートローンの金利を3%とすると、2,000万円の融資なら初年度の利息は60万円。300万円の利益から60万円の利息を引いても240万円残る計算になります。

このように、融資を利用して少ない元手で大きな金額の取引をすることを「レバレッジをかける」といいます。不動産投資では、レバレッジをかけてより大きな投資収益を得られることが大きなメリットです。

景気変動の影響を受けにくい

不動産事業は、比較的景気変動の影響を受けにくいといわれています。

もちろん景気の良し悪しによって、不動産価格が上下することはあるため、全く影響を受けないわけではありません。しかし不動産価格の変動は、株式や投資信託などの金融商品ほど大きくはないといえるでしょう。

また不動産投資の主な収益は、不動産の売却益ではなく不動産の家賃収入であることが多いです。経済情勢が悪くなっても住宅需要が大きく変わることはないため、景気によって家賃収入が急激に変動することは少なく、比較的安定しているといえます。

その他、不動産投資の魅力やメリットについては、以下の記事で詳しく解説されています。ぜひ併せて読んでみましょう。
「プロが教える不動産投資」入門 不動産投資の魅力

不動産投資のデメリット

一方、不動産投資にも気を付けなければならないデメリットやリスクがあります。

空室リスク

不動産投資の最大のリスクは、入居者不在のため家賃収入が得られず、融資の返済だけが発生する「空室リスク」です。賃貸経営や物件に非はなくても、やむを得ない理由で入居者が退去することもあります。万が一退去となった時でも、次の入居者が見つかりやすい、立地の良い物件を選ぶことが大切です。

融資を受ける場合、利息が発生する

金融機関から融資を受けた場合、利息の支払いが発生します。利用するローンの金利を事前に比較し、できるだけ低い金利を適用することが大切です。

日本は低金利時代が長く続いていますが、いつ金利変動が起こるか分かりません。今後、金利変動のリスクも考慮しなければならないでしょう。

すでに金融機関から融資を受けている場合、借り換えすることも可能です。ただし、既存の金融機関との取引関係も考慮しながら、慎重に検討する必要があります。

入居者トラブル・修繕などの手間がかかる

不動産投資をしていると、住民同士のトラブルや、設備の破損・老朽化・自然災害による修繕など、管理の必要性が生じます。管理会社に任せることもできますが、不動産投資をする以上、自己所有の物件に全く手入れをせず、ほったらかしにできるものではありません。
ときには突発的な修繕費用がかかることもあります。

その他、不動産投資に関わるデメリット・リスクについては、以下の記事で詳しく解説されています。ぜひ併せて読んでみてください。
不動産投資のデメリットとは? 対策を知っていればリスクは回避可能!
不動産投資における10のリスクとその回避法!

老後準備なら投資信託、毎月の収入上乗せも狙うなら不動産投資

投資信託と不動産投資、両者のメリット・デメリットを見てきました。いずれも投資方法の中ではミドルリスク・ミドルリターンの位置づけにありますが、それぞれ異なる特徴があることが分かったのではないでしょうか。

投資信託は少額から積み立てることができますが、資産が大きくなるまでに長い年月がかかります。一方不動産投資は、金利や空室のリスクはあるものの、レバレッジをかけることで大きな取引ができ、安定的な家賃収入を毎月受け取ることが可能です。

これらの特徴から、老後の準備に備えておくなら投資信託、不動産という資産を持ちつつ毎月の収入への上乗せも狙う場合は不動産投資を選ぶのがお勧めでしょう。

このように、投資目的に合わせて、自分に合った手法を選ぶことが重要です。

【このコラムの著者】

LIFULL HOME'S 不動産投資編集部

LIFULL HOME'S 不動産投資は、不動産投資・収益物件の検索から不動産投資セミナーやイベント運営を実施。
不動産投資にまつわる新鮮な情報、トレンドを発信。
LIFULL HOME'S 不動産投資には不動産投資の知識・アイディア・ヒントが盛りだくさん。

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