LIFULL HOME'S 不動産投資編集部の不動産投資コラム

シリーズ連載: 不動産投資を始める人のノウハウ

LIFULL HOME'S 不動産投資コラム

年金通知書97万通誤送付も!? 揺らぐ年金、今改めて考えたい投資のこと【後半】

「年金通知書97万通誤送付も!? 揺らぐ年金、今考えたい投資のこと【前半】」の記事では、相次ぐ年金関連の不祥事と、年金対策に活用したいさまざまな資産運用法をご紹介しました。

「後半」となるこの記事では、その中でもミドルリスク・ミドルリターンで収益性・安定性ともに優れている不動産投資について見ていきましょう。
不動産投資がなぜ年金対策として優れた投資手法なのか、その10個のメリットをご紹介します。

年金対策に収益性・安定性を重視するなら不動産投資

年金対策として不動産投資に取り組むメリットはたくさんあります。その中でも特にメリット10個をご紹介しましょう。

平均4~6%の利回りが期待できる

一般財団法人 日本不動産研究所「第44回不動産投資家調査」(2021年4月現在)によると、全国主要都市における賃貸住宅一棟マンションの期待利回りは4.2%~5.8%。
LIFULL HOME’S「見える!賃貸経営」を参考にすると、地方の中古物件などでは利回り10%を超える物件も多く見られます。

つみたてNISAで運用できる投資信託の利回り平均1%~4%、貯蓄型保険の満期返戻率110~120%程度と比べると、不動産投資は収益性が高いことが分かるのではないでしょうか。効率的に老後資金を作ることが期待できます。

不動産投資の利回り相場について、詳しくはこちらの記事を参考にしてください。
不動産投資の利回り相場・最低ラインとは?マイナス利回りがOKなケースも!?

毎月の安定した家賃収入

不動産投資は、入居者さえ見つかれば毎月定期的に家賃収入が入る安定性が特徴です。株式売買のように収益の変動が大きい投資手法ではありません。
老後を見据えた計画的な資産運用ができるでしょう。

ローンを利用して少額でスタート可能

不動産投資はローンを利用して始めることができるため、自己資金が少ない人にも取り組みやすい投資手法です。株や投資信託の購入にローンは利用できません。

年金対策は若いうちに始めるほど効率的に資産形成することができます。不動産投資なら、ローンを利用して自己資金の少ない若いうちから始めることも可能です。

不動産投資ローンについて理解を深めたい方には以下の記事がお勧めです。
アパートローンとは?不動産投資を成功に導く融資の選び方
【2021年版】不動産投資ローンに積極的な銀行・金利一覧とフルローンの現状

レバレッジ効果がある

不動産投資には、ローンを利用することで自己資金のみで運用するよりも大きな収益となるレバレッジ効果があります。
例として、同じ自己資金1,000万円で株式と不動産を運用した場合を比較してみましょう。どちらも利回りは4%とします。

【株式投資1,000万円で運用】
1,000万円×利回り4%=年間収益40万円
【不動産投資1,000万円+ローン3,000万円で運用】
(1,000万円+3,000万円)×利回り4%=年間収益160万円

同じ額の自己資金でも、レバレッジ効果で収益率を上げられるのは、ローンが使える不動産投資ならではのメリットといえるでしょう。老後に向けて効率的に資産を貯めることができます。

老後の不労所得となりうる

不動産投資の場合、賃貸管理を管理会社に委託すれば、自分の手間をかけずに収益が得られます。高齢になっても運用を続けられる不労所得であることも不動産投資の大きなメリットです。

不労所得について以下の記事で詳しく解説しています。ぜひ併せて読んでみてください。
主な不労所得の種類とは?-不動産投資が選ばれる理由-

インフレに強い

物価が上昇し、現金の価値が下がってしまうインフレ。債権・株券・投資信託などの有価証券は、インフレ時に価値が下がってしまうデメリットがあります。解約時・満期時に現金として戻ってくる保険商品も同様です。
一方不動産は現物資産のため、インフレ時にも価値が下がりにくい特徴があります。日本でも少しずつインフレの兆候が見えている今、インフレ対策は重要といえるでしょう。

経済変動の影響を受けにくい

リーマンショックや新型コロナなどによる経済変動の影響を受けて値下がりを起こしやすい有価証券に比べて、不動産は経済変動の影響を受けにくい資産といわれています。
経済的な落ち込みがあっても、住宅は生活になくてはならないものであるため、需要が落ちにくいからです。

株式会社東京カンテイ「三大都市圏・主要都市別/分譲マンション賃料月別推移」(2021年10月)のデータから分かる通り、コロナ禍であっても賃料は横ばい、もしくは上昇しています。
経済変動が起きても安定的な収益が期待できるため、老後に向けた資産形成に有利といえるでしょう。

新型コロナと不動産投資の関係については、ぜひ以下の記事を参考にしてください。
コロナ禍でアパートローンの融資状況はどう変わったのか?
コロナが与える不動産投資への影響~オンライン化の流れと補助金制度~

節税効果がある

iDeCoやNISAの税制優遇は非常に魅力的ですが、不動産投資にも節税効果があるのをご存じですか?
その理由は、不動産投資には経費として計上できる項目が多く、所得を圧縮する効果があるからです。また、実際の支出ではないのに経費計上できる減価償却費によって、さらに税金を低く抑えることができます。
ほぼ収益そのものに対して課税される株式や投資信託より、節税効果の高い投資手法といえるでしょう。

不動産投資の節税効果については、ぜひ以下の記事を読んでより深く知っていただくことをお勧めします。
不動産投資は税金対策として有効!経費の仕組みと節税シミュレーション
不動産投資における節税対策のポイントは?

相続税対策になる

不動産の相続税評価額は公示地価のおよそ80%とされています。そのため、現金で相続するよりも課税対象となる評価額を下げる効果があり、相続税対策となるわけです。
賃貸物件用の土地、貸家、小規模宅地に対し評価額を減少させる特例もあるので、不動産投資はより相続税を下げる効果が大きいというメリットがあります。

不動産投資における相続税対策の仕組みは、以下の記事を読むとより分かりやすいでしょう。
不動産投資はなぜ相続税対策になるのか?仕組みと制度を解説【前半】
不動産投資はなぜ相続税対策になるのか?仕組みと制度を解説【後半】

会社員・公務員の副業として認められる

副業が認められていない公務員や会社員であっても、不動産投資は副業と見なされないため、許可されるケースが多いです。
さらに不動産投資で出た赤字は、本業の給与所得と損益通算することができるため、所得税が還付され節税になるケースもあります。副業として取り組むからこそ得られるメリットも多く、資産運用としてお勧めの手法です。

会社員の副業は不動産投資で決まり!?副業で取り組むメリット4つとは?
【不動産投資】公務員が副業として取り組むメリットと6つの注意点

正しい知識と情報を持って投資への第一歩を

前半と後半にわたって年金対策にお勧めの資産運用方法をご紹介しました。特に不動産投資には年金対策に優れた特徴がたくさんあることをご理解いただけたのではないでしょうか。

ここでひとつ忘れてはいけないのが「投資にはリスクがつきもの」ということです。興味のある投資について積極的に調べたり、書籍やセミナーなどさまざまな方面から情報を集めたりして、正しい知識と情報を得ることがとても大切です。
正しい知識があれば重要な局面で適切な判断ができ「相手に言われるがまま契約したらうまくいかなかった……」といった失敗を防ぐことができるでしょう。逆に投資について知れば知るほど「投資は怖いもの」「危ないもの」という単純なイメージも変わってくると思います。

老後を安心して迎えられるようにするためにも、投資についてよく理解し、資産運用への一歩を踏み出してみてはいかがでしょうか。

【このコラムの著者】

LIFULL HOME'S 不動産投資編集部

LIFULL HOME'S 不動産投資は、不動産投資・収益物件の検索から不動産投資セミナーやイベント運営を実施。
不動産投資にまつわる新鮮な情報、トレンドを発信。
LIFULL HOME'S 不動産投資には不動産投資の知識・アイディア・ヒントが盛りだくさん。

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※ No.1表記について:不動産投資ポータルサイトが掲載をする物件数統計 2020年6月時点(フジサンケイビジネスアイ調べ)

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