LIFULL HOME'S 不動産投資編集部の不動産投資コラム

シリーズ連載: 不動産投資を始める人のノウハウ

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「掘り出し物件」を見つけるポイントと探し方【優良顧客になる方法を紹介】

収益物件を購入する際、条件の良い物件を安く購入できれば、高い利回りでの賃貸経営を実現できます。

「市場に出回っていない掘り出し物件があれば、すぐに購入したい」と考えている人もいるでしょう。

しかし、厳密に言うと「掘り出し物件」「未公開物件」という物件は存在しません。

一般的に、売主と専任媒介契約または専属専任媒介契約を締結した不動産会社は、指定流通機構(レインズ)へ物件情報を登録する義務があるため、物件を完全非公開にすることはできない仕組みになっています。

ただし、レインズに登録されていても、一般の人が閲覧できる不動産のポータルサイトで情報が公開されていない物件は存在します。そのような物件を掘り出し物件と呼ぶケースが一般的です。

今回は、そんな掘り出し物件を見つける際のポイントや探し方を紹介します。

以下の記事では、掘り出し物件の仕組みについて詳しく解説しているので、興味がある人はご覧ください。
【ホームズ】未公開物件・掘り出し物件の不思議

掘り出し物件の情報を得るためのポイント【確度が高い顧客になること】

掘り出し物件の情報を得るためのポイントは、「確度が高い顧客になること」です。

掘り出し物件には、以下の特徴があります。
・多くの掘り出し物件の情報は、不動産会社が握っている
・「安くても早く売りたい」といった売り手の事情があるケースが多い

個人投資家が掘り出し物件の情報を得たい場合、他の不動産事業者がライバルになる可能性が高いでしょう。

また、条件が良い掘り出し物件はすぐに買い手がつきます。不動産会社からすると、早く確実に契約してくれる人に情報を提供したいという心理があります。

そのため、個人投資家が掘り出し物件の情報を得るためには、不動産会社の営業担当に「この人なら買ってくれそう」と思ってもらうことが大切です。

ちなみに、掘り出し物件は物上げ業者と呼ばれる元付業者から購入できます。以下の記事では物上げ業者の探し方などについて解説しているので、こちらも併せてチェックしてみてください。
【ホームズ】不動産の「物上げ業者」とは? 再販業者との違いと物上げ業者の探し方

【掘り出し物件の探し方】優良顧客になるには?

前章では、掘り出し物件の情報を得るには、確度の高い顧客になり、不動産会社に情報提供したいと思ってもらうことが大切だと解説しました。

それでは、どうすれば情報提供される「優良顧客」になれるのでしょうか。ここでは具体的な方法を解説します。

条件は具体的に・熱意で印象づける

不動産会社に条件を伝える際「いい物件があれば紹介して欲しい」など抽象的な内容だと、本気度が伝わらず、優先的に物件を紹介してもらえない場合があります。

不動産会社に相談する際、予算・エリア・物件の種類などの希望条件や、不動産投資に対しての明確な方針を伝えておきましょう。

また、電話やメールなどで営業担当と定期的にコミュニケーションを取り、信頼関係を構築することも大切です。

営業担当に具体的な条件を理解してもらう、熱意を伝えるなど印象づける工夫をすることで、物件を紹介されやすい顧客になれるでしょう。

決済の準備を整えておく

現金で購入できるだけの自己資金がある、またはローンの事前審査が通っているなど、決済の準備が整っていると、不動産会社が情報提供してくれる可能性が高くなります。

不動産会社へ支払う仲介手数料には、成功報酬の意味合いがあります。そのため、売買契約が成立することで、不動産会社が報酬を得られる仕組みです。

買い手の融資が下りずに契約が白紙になった場合、時間のロスが生じるだけでなく、それまでの苦労が無駄になってしまいます。不動産会社のそのような不安を取り除くためにも、決済の準備が整っている旨を伝えておくことも選択肢の一つです。

以下の記事では、投資用不動産ローンについて解説しています。審査の基準や特徴について興味がある人はぜひご覧ください。
【ホームズ】投資用不動産ローンのメリットは?~住宅ローンとの違いや金利の目安~

すぐに対応できる連絡先を伝える

掘り出し物件のように好条件の物件は、買い手同士の競争が激しいです。不動産会社から連絡が来たときにすぐに連絡がつかなければ、他の人で契約が決まってしまう場合があります。

不動産会社には、メール、電話などすぐに対応できる連絡先を複数伝えておきましょう。

優良な不動産会社と出会うコツ

良い物件情報を手に入れるためには、良い不動産会社に出会うことが大切です。

優良な不動産会社に出会うためには、不動産業界に精通している人、不動産業界で働いている人との人脈を広げることも手段の一つです。

LIFULL HOME’Sでは、不動産投資セミナーの情報を多数提供しています。人脈形成のために、このようなセミナーへ参加してみてはいかがでしょうか。
【ホームズ】資産運用を始めるため、不動産投資セミナー(勉強会)で賃貸経営を学ぶ

掘り出し物件の落とし穴【再建築不可・借地権付物件】

「とにかく物件を安く購入したい!」と考えている人は、掘り出し物件には落とし穴があることも知っておくと大きな失敗を避けられるでしょう。

安い物件には、再建築不可物件や借地権付物件など、特殊な事情があるケースがあります。

物件を購入した後に大きな負担を強いられることがないように、注意するべき物件のリスクを解説しましょう。

再建築不可物件のリスク

再建築不可物件の購入には、以下のようなリスクがあります。
・災害や老朽化で建物が倒壊しても再建築できない
・売却時に買い手が見つかりにくい
・築年数が経っている物件が多く、購入後の維持費がかかりやすい

再建築不可物件とは、現在立っている建物を壊した場合、新たな建物を建築できない物件です。

再建築不可物件が存在する理由は、建築基準法が関係しています。人々が住みやすく、安全な街づくりをするために都市計画区域・準都市計画区域といった区域が行政によって定められています。

このような区域に建物を建てる場合、建築基準法で定められた接道義務を満たさなければなりません。

掘り出し物件の情報を得た場合、再建築不可物件に該当しないかどうか広告等で確認することをおすすめします。

借地権付物件のリスク

借地権付物件には、以下のようなリスクがあります。
・借地権が賃借権の場合、売却時に地主の許可を得られない可能性がある
・築年数が経っている場合、金融機関の融資が厳しくなる可能性がある

借地権付物件とは、建物を建てることを目的として、地主から土地を借りて使用する権利(借地権)が付いている物件です。借地権には「地上権」または「賃借権」があり、賃借権の場合は売却時に地主の許可が必要です。

検討している物件が借地権付物件の場合、購入前に契約期間・地代・更新料等、契約内容をよく確認することをおすすめします。

まとめ

掘り出し物件の情報を得るためには、不動産会社と信頼関係を構築する、セミナーに参加して人脈形成するなど、積極的に行動することが大切です。

また、不動産をお得に購入するという意味では、指値交渉をすることも手段の一つです。以下の記事では指値の入れ方について解説しているので、興味がある人はご覧ください。
【ホームズ】【不動産投資】指値の入れ方と交渉の成功率を上げる3つのコツ

【このコラムの著者】

LIFULL HOME'S 不動産投資編集部

LIFULL HOME'S 不動産投資は、不動産投資・収益物件の検索から不動産投資セミナーやイベント運営を実施。
不動産投資にまつわる新鮮な情報、トレンドを発信。
LIFULL HOME'S 不動産投資には不動産投資の知識・アイディア・ヒントが盛りだくさん。

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