LIFULL HOME'S 不動産投資編集部の不動産投資コラム

シリーズ連載: 不動産投資を始める人のノウハウ

LIFULL HOME'S 不動産投資コラム

2022年のGWは最大10連休!? 今年はGWを利用して投資物件探しにチャレンジ!

2022年のGWは、祝日と土日の間に挟まっている月・金の平日をお休みにすると、なんと最大で10連休にできることをご存じですか!?
月・金どちらかだけをお休みにしても6連休・7連休となるため、この貴重な連休を有効に生かしたいですよね。

不動産投資に興味がある方、なんとなく気になる物件がある方など、ぜひこの連休を利用して実際に収益物件を見学してみませんか?
収益物件探しは、実際に足を運んで直接見ることがとても重要です。

現地見学するからこそ分かること、物件見学のコツなどをご紹介しますので、これらのポイントをぜひGWの収益物件探しに活用してくださいね。

不動産投資家はどみんな物件の現地見学をしているの?

まずは収益物件の現地見学をしている投資家、していない投資家の割合がどのくらいなのかを見てみましょう。

現地見学せずに買い付けしたことがある投資家は約2割

「不動産投資と収益物件の情報サイト健美家(けんびや)」が会員約300人に対して行った「不動産投資に関する意識調査(第5回)」(2016年5月)の結果によると……

「良い物件を見つけた(または紹介を受けた)際、現地を確認せずに買付を入れることがありますか?」
【ある】……21%
【ない】……79%

という結果でした。
8割近い投資家が、買い付け前に現地見学していることが分かりますね。

現地見学せずに買い付けしたことがあると答えた投資家の理由

現地見学せずに物件を買い付けたことがあると回答した投資家は約2割。彼らが買い付け前に現地見学しなかった理由を見てみましょう。

・他に希望者がいた場合、物件購入はスピード勝負だから
・土地勘があるから
・地方物件で見に行く時間がなかったから
・親しい不動産会社に任せているから
・ネットで情報収集できたから
など
参照:不動産投資と収益物件の情報サイト健美家(けんびや) 「不動産投資に関する意識調査(第5回)」(2016年5月)

これらの理由を見てみると、現地見学せずに買い付けしているのは、不動産投資経験者もしくは取引や投資エリアに慣れている投資家であるといえそうです。

不動産投資初心者はぜひ現地で収益物件の見学を!

先述の通り、不動産投資に慣れている人や土地勘がある人、信頼できる不動産会社とのコネクションがある人などは現地見学なしで物件の買い付けが可能なケースもあります。
しかし不動産投資初心者やまだ慣れていない人が現地見学せずに物件を購入するのはリスクが高いでしょう。

現地見学せずに収益物件を購入することには、
・隣地との境界トラブル
・売主との「瑕疵担保責任」関係のトラブル
・想定外の要因による入居率の低下
・想定外の修繕費
などのリスクが考えられます。

ぜひ物件購入前に現地見学するようにしましょう。

収益物件は現地見学がカギ! 現地見学するからこそ分かる9つのこと

① 最寄り駅、バス停、主要幹線道路へのアクセス

現地見学では、最寄り駅や最寄りのバス停からの道のり、メインの移動手段が自動車となるエリアでは主要幹線道路へのアクセス事情を自分でチェックすることができます。
物件情報に載っている「徒歩〇分」などの時間と実際にかかる時間は異なるケースも多いです。また、勾配・人通り・交通量なども直接知ることができます。
電車やバスの本数、混雑具合、終電・始発の時間なども調べられるとなおよいでしょう。

② 周辺施設

現地で確認したい周辺施設は、
・スーパー、コンビニ、ホームセンターなどの商業施設
・学校、幼稚園、保育園、交番などの公共施設
・病院
・公園などの遊び場
・工場、ゴミ処理場、火葬場、風俗店、廃墟アパートなどの嫌悪施設
などが挙げられます。

物件の対象とする入居者タイプ(単身向け・ファミリー向け)によって、重要視される周辺施設までの距離、充実度を確認しましょう。

入居者に嫌悪されやすい施設、臭い・騒音、日当たりに影響する建物などは現地見学しなければなかなか分からないこともあります。こうしたマイナス面は入居率に影響するため、特に注意を払いたいポイントです。

③ 物件の管理状況

現地見学でこそ分かる重要なポイントの1つが管理状況です。

・共用設備
・エントランス、階段、廊下、ゴミ置き場などの清掃状況
・駐車場、駐輪場の管理状況、空き状況
・修繕箇所
・エレベーター
・外壁の汚れ、ヒビ、傷
などをしっかりチェックしましょう。

実際の共用設備の状態、清掃・修繕などの管理状況は現地見学で直接見るからこそ分かります。入居率に影響するポイントですので、よく確認しましょう。

④ 室内の状況

空室があって内覧の許可が出ている場合は、ぜひ室内も確認しましょう。

見ておきたいポイントは、
・図面と実際の間取り、広さの誤差
・室内設備の状態、老朽化
・日当たり
・通気性
・眺望
・上階、隣室の騒音具合
・水漏れの有無
・扉、ドア、ふすまの老朽具合
・バルコニー部分のコンクリートの亀裂の有無
などが挙げられます。

室内設備やドアなどは、実際に動かして確認しましょう。気になる部分を写真に残す、メジャーで実際の広さを測ってみるなども現地見学でこそ可能なことの1つです。

⑤ 敷地周り

一入を検討している場合、
・前面道路
・境界線
この2つは、図面と照らし合わせて必ず現地でチェックしましょう。

あとあと再建築時に建物面積が少なくなってしまうリスク、隣地との越境トラブル、境界線があいまいなことによるもめ事などを防ぐためにとても重要です。

その他、電柱の位置などが車の出入りに影響しないかも併せて確認しましょう。

⑥ 入居者の状況

検討している物件に入居者がいる場合は、以下のようなポイントをぜひ確認しましょう。

・郵便受け、水道・電気メーターで入居率を確認
・騒音、迷惑行為などがないか
・不特定多数の人の出入り→・違法民泊、反社会的勢力、「オレオレ詐欺」などの拠点になっていないか

オーナーチェンジ物件において、実際は空室であるのに入居者がいるように見せかけたり、サクラを雇って入居者に見せかけたりして売却しようとする悪質なケースも見られます。
上記のようなポイントを一度の現地見学で見抜くのは難しいため、もし可能であれば日をずらして何度か確認するとよいでしょう。

⑦ 曜日・時間帯を変えて状況確認

可能であれば「平日・休日」「昼間・夜間」など、曜日・時間帯を変えて状況を確認したいところです。
室内の日当たり、周辺の治安、人通り、交通量、ゴミ収集日など、条件が変われば状況も変わります。
さまざまな条件で物件を判断すると、見えないリスクに気付くこともあるでしょう。

⑧ 収益物件の相場観が養える

多くの物件を見れば見るほど、収益物件の相場観が養われます。
これまで見てきた物件と比較して、今見ている物件価格が適正かどうか、どのくらいの修繕が必要かが、だんだんと分かってくるようになるでしょう。
優良物件を見極める目を育てるためにも、現地見学を重ねることは重要です。

⑨ 不動産会社とのコネクションが作れる

実際に物件を現地見学したら、ぜひその周辺の不動産会社にも訪れましょう。
電話やメールでのやり取りも可能ですが、実際に対面で話すことでより深いコネクションを作ることができ、地元ならではの情報を教えてもらえるかもしれません。有効なコネクションが作れれば、今後新たに出てきた物件情報などを優先的に教えてもらえる可能性もあるでしょう。

「掘り出し物件」を見つけるポイントと探し方【優良顧客になる方法を紹介】

収益物件見学のコツ

収益物件見学前にやっておきたい事前準備

物件の現地見学をより効率的に行うためにやっておきたい事前準備をご紹介します。

【事前に確認しておきたいポイント】
① 価格相場
路線価、公示地価などを活用

② 該当エリアでの空室率、賃料相場、利回りの相場
LIFULL HOME’Sの
「見える!賃貸経営」
収益物件検索
家賃相場
などを活用

③ 周辺施設
ネット上のマップやストリートビューなどである程度確認しておく

④ 災害情報
ハザードマップなどで確認可能

⑤ 権利関係
登記簿情報から以下のような項目をチェック
・所有者の確認
・抵当権、地上権、賃借権などが設定されていないか
・所有権か借地権か
など

収益物件見学の際に持っていきたい持ち物

物件を見学に行く際には、ぜひ以下のものを持っていきましょう。

・カメラ
・メジャー
・図面
・物件資料

先述の通り、資料上の情報と実際で異なる部分がないかを確認したり、気になる部分を写真に撮ったりするために、これらの持ち物があるとよいでしょう。

優良な物件に出会うためのポイント・コツ

いい物件に出合うために必要なポイントや、優良物件を見極めるためにやっておきたいことなど、以下の記事に詳しくまとめられています。ぜひ、参考にしてください。

【不動産投資】物件探しのコツは? 収益物件の探し方と7つのポイント

普段忙しい人も地方物件も……GWに物件見学してみよう

不動産投資において、買い付け前の物件見学はとても重要です。たしかにここ数年、コロナ禍でオンライン見学ができる物件、不動産会社も増えています。しかし、やはり自分の目で直接確認するからこそ分かることはたくさんあります。

普段忙しくて時間が取れない方や、なかなか地方物件を見に行く機会がなかった方、このGWを利用してぜひ収益物件を現地見学してみてはいかがでしょうか?

【このコラムの著者】

LIFULL HOME'S 不動産投資編集部

LIFULL HOME'S 不動産投資は、不動産投資・収益物件の検索から不動産投資セミナーやイベント運営を実施。
不動産投資にまつわる新鮮な情報、トレンドを発信。
LIFULL HOME'S 不動産投資には不動産投資の知識・アイディア・ヒントが盛りだくさん。

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