LIFULL HOME'S 不動産投資編集部の不動産投資コラム

シリーズ連載: 不動産投資を始める人のノウハウ

LIFULL HOME'S 不動産投資コラム

想定と現実のギャップを感じている不動産投資経験者は6割超! 苦労していること第1位はズバリ「空室問題」

将来の年金不安などを反映し「貯蓄から投資へ」の流れが見られる昨今、不動産投資に興味を持っている方も多いのではないでしょうか?
不動産投資の「不労所得になる」「節税になる」「自己資金が少なくても始められる」などのメリットは、投資家にとって大きな魅力だと思います。

しかしこうしたメリットにばかり目を向けてしまい、リスク部分を十分に理解せずに不動産投資を始めてしまう投資家が多いのも事実……。そしてその結果、賃貸経営において失敗や苦労をしたり、想定と現実にギャップを感じたりしている投資家が多いことがさまざまなデータから明らかになっています。

今回はいろいろな調査データを基に、不動産投資で失敗や苦労をしている投資家の実情を探ってみましょう。最後に不動産投資での失敗を防ぐために大切なポイントについても解説します。不動産投資初心者の方、未経験の方、必見です。

不動産投資家が経験したリアルなギャップ・失敗・苦労

まずはさまざまなデータを基に、どのくらいの不動産投資家がギャップを感じたり失敗や苦労を経験したりしているのか、そのリアルな実情を見てみましょう。

想定と実際のギャップを感じた不動産投資家は6割超


一般社団法人クオーレ「投資用マンション・不動産投資の失敗談」に関する調査(2022年2月)より作成

新築ワンルームマンション(単身用)の投資経験者1,010人を対象にした上記アンケートでは、6割超の不動産投資家が、想定と現実にギャップを感じたと回答しています。

不動産投資と収益物件の情報サイト健美家(けんびや)「第14回不動産投資に関する意識調査」(2020年10月)

上記アンケートデータは、不動産投資と収益物件の情報サイト「健美家(けんびや)」の登録会員約650名からの回答を基にしたものです。

上記2つ、どちらのデータも不動産投資家の6割超が想定とのギャップ、思っていたのと違う感覚を抱いていることが分かりますね。

不動産投資において「苦労したことがある」と答えた投資家は7割超!


不動産投資と収益物件の情報サイト健美家(けんびや)「不動産投資・賃貸経営で苦労したこと」(2020年8月)

こちらは健美家(けんびや)登録会員約130名からの回答データです。
2020年上半期(1~6月)に限ったデータではあるものの、不動産投資において「大変だったこと・苦労したことがある」と答えた投資家は約75%。かなり多くの投資家が賃貸経営で苦労していることが分かります。

不動産投資で「失敗経験」のある投資家は4割


不動産投資と収益物件の情報サイト健美家(けんびや)「第7回不動産投資に関する意識調査」(2017年4月)

上記は健美家(けんびや)登録会員約460名からの回答データです。
収益物件保有歴がある不動産投資家のうち約4割もの人が失敗経験ありという結果になっています。

不動産投資が経験した想定と実際のギャップ・失敗・苦労の具体的な内容トップ3

不動産投資にギャップを感じている人、苦労・失敗している人の割合について見てきました。なかなか高い割合を示す調査結果に、驚かれた方も多いのではないでしょうか。
では、具体的にどのような内容で不動産投資に苦労・失敗しているのかが分かる以下3つの調査データを見てみましょう。

一般社団法人クオーレ「投資用マンション・不動産投資の失敗談」に関する調査(2022年2月)より作成


不動産投資と収益物件の情報サイト健美家(けんびや)「不動産投資・賃貸経営で苦労したこと」(2020年8月)


不動産投資と収益物件の情報サイト健美家(けんびや)「第7回不動産投資に関する意識調査」(2017年4月)

これら3つのデータを総合的に見ると、実際に不動産投資家が経験した想定と実際のギャップ・失敗・苦労の具体的な内容は、
【第1位】空室・入居付け
【第2位】修繕費・リフォーム費
【第3位】家賃下落
と順位づけすることができそうです。

それぞれ具体的に解説していきましょう。

【第1位】空室・入居付け

借主の入退去に伴う短期的な空室は仕方ないものとして想定しておくことが可能ですが、そうではない、想定外に長期的に続く空室は不動産投資における最大のリスクともいえます。

空室の原因として
・老朽化、設備の陳腐化など投資物件そのものに原因がある
・管理会社の集客力が弱い
・該当エリアの賃貸需要が落ちている
・近隣に競争力の高い魅力的な賃貸物件が建った
などさまざまな要因が考えられます。

原因調査を行い、その原因に合った対応策を取る必要があるでしょう。

【第2位】修繕費・リフォーム費

物件購入以前に見積もっていた修繕費・リフォーム費よりも高額になってしまったり、経年劣化による修繕費が想定外にかかってしまったりする失敗も多く見られます。
近年、工事費や原料費の高騰も起きています。

専門の事業者に見積もってもらう、定期的に修繕計画を見直す、突発的な修繕にも対応できる自己資金を用意しておく、などの対応が必要でしょう。

【第3位】家賃下落

物件そのものの競争力が落ちたり、エリア全体での賃貸需要が下がったりした場合に、入居者を集めるために家賃を下げざるを得ないケースも多く見られます。
収益が下がりキャッシュフローが悪化するため、オーナーにとって痛手となるリスクのひとつです。

対応策としては
・設備投資やメンテナンス、入居条件の変更などを行い、物件の競争力を上げる
・そもそも家賃下落を想定して収支計画を立てる
などが挙げられます。

不動産投資におけるリスク

先述した3つの失敗・苦労の原因以外にも、
・金利変動リスク
・流動性リスク
・災害リスク
・家賃滞納リスク
など、不動産投資で気をつけたいリスクはほかにもあります。

事前にしっかりリスクを理解し対応策を考えておくことは非常に重要ですので、ぜひ以下の記事も併せて読んでみてくださいね。
不動産投資における10のリスクとその回避法!
【不動産投資】知らないと損! 仕組みを理解し、投資のリスクを管理しよう
不動産投資におけるワンルーム投資のリスクと3つの成功の秘訣

不動産投資家のリスク理解度

こうしたリスクを、不動産投資家はどのくらい理解したうえで賃貸経営に取り組んだのでしょうか?調査結果を見てみましょう。


一般社団法人クオーレ「投資用マンション・不動産投資の失敗談」に関する調査(2022年2月)より作成

ワンルームマンション投資に限ったアンケートデータではあるものの、完璧にリスクを理解した状態で不動産を購入したと答えた投資家はわずか2割。
6割を超える投資家が想定とのギャップを感じているのも、やはり事前のリスク認識の低さが原因のひとつなのかもしれません。

不動産投資における失敗・苦労を防ぐために大切なこと

意外と多くの投資家が経験している不動産運用の苦労や失敗……。どのようなことに気をつけたらいいのでしょうか?

正しい知識・情報を身につける


不動産投資と収益物件の情報サイト健美家(けんびや)「第7回不動産投資に関する意識調査」(2017年4月)

上記は、不動産投資で失敗経験がないと答えた方への質問結果です。データからも分かるとおり、失敗や苦労を防ぐには、とにかく不動産投資の知識や情報を身につけることが重要です。

情報や知識を得る手段として、
・書籍
・セミナー
・投資家仲間、先輩
などが挙げられます。

不動産投資は物件そのものだけでなく、経済変動や金融情勢に関する知識・情報も必要です。物件購入時だけでなく、運用中も常に最新の情報をキャッチしなければなりません。
相手に言われるがまま契約したり判断を人任せにしたりせず、自分の持っている知識・情報を使って徹底的に検討することが大事といえるでしょう。

不動産投資を始める前に読んでおきたい本10選【初心者向け】
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【不動産投資】お勧めの勉強法5ステップ~初心者向け~

優良な不動産会社・管理会社をパートナーにする

不動産投資の成功率を上げるポイントとして、投資家のパートナーとなる不動産会社・管理会社の選定も重要です。

【不動産会社・管理会社を選ぶポイント】
・デメリットもしっかり説明してくれる
・出口戦略まで考えて物件を提案してくれる
・入居者募集に強い
・クレーム対応能力が高い

購入時だけでなく、運用中のリスクや売却時のことまで考慮し「投資家にとって」優良な物件を紹介してくれる不動産会社だとパートナーとして心強いでしょう。
また入居付けや緊急時・クレームの対応に強い管理会社や、清掃・修繕などの管理が徹底している管理会社なら、入居率を上げ退去率を減らす効果が期待できます。

不動産投資会社を選ぶ4つのポイント! 信頼できる企業を見つけよう

高値づかみしない

「高値づかみ」とは、経済変動や周辺地域の相場などの影響で、価格の高いタイミングで物件を購入してしまうことです。
購入時の物件価格が高いと、ローン返済額が増え利益率が下がります。売却時にも利益が出しにくくなるでしょう。

不動産投資は物件購入時、つまり「最初が肝心」といわれます。そしてその物件価格が高いのかどうかを判断するにも、知識と情報が必要です。そのエリアや類似物件の調査を徹底し、価格が適正かどうか慎重に判断しましょう。

事前の徹底的な収支計画・事業計画

購入前に、考えられるすべてのリスクや経費、各地域の空室率などを加味した、より現実的な収支計画・事業計画を立てることが大切です。
その物件で本当に十分なキャッシュフローが得られるのかどうか、よく検討しましょう。

突発的な修繕や長引く空室に耐えられるよう、予備資金の準備も大事です。

各地域の空室率や家賃相場の確認には、LIFULL HOME’Sの「見える!賃貸経営」が活用できます。

その他不動産投資の失敗を防ぐために、ぜひ以下の記事も参考にしてください。
アパート経営が地獄と化す5つの原因と失敗しないためのポイント4選
【不動産投資】成功率を上げる5つの方法とは

まとめ

株式投資やFXに比べれば、比較的低リスクといわれる不動産投資ですが、正しくリスクヘッジを行い、事前にしっかりとシミュレーションして判断しなければ、当然失敗する可能性はあります。
正しいシミュレーション、綿密な計画、余裕のある自己資金、優良なパートナーなどのポイントを押さえ、失敗に終わる可能性をできる限り下げることを意識しましょう。

そうすれば不動産投資は決して怖いものではありません。すでに投資手法が確立しているため、初心者でも取り組みやすいのが特徴です。
ぜひ積極的に不動産投資の勉強をしてから取り組みましょう。

【このコラムの著者】

LIFULL HOME'S 不動産投資編集部

LIFULL HOME'S 不動産投資は、不動産投資・収益物件の検索から不動産投資セミナーやイベント運営を実施。
不動産投資にまつわる新鮮な情報、トレンドを発信。
LIFULL HOME'S 不動産投資には不動産投資の知識・アイディア・ヒントが盛りだくさん。

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