LIFULL HOME'S 不動産投資編集部の不動産投資コラム

シリーズ連載: 不動産投資を始める人のノウハウ

LIFULL HOME'S 不動産投資コラム

どこまで経費?計算方法は?知っておきたい不動産投資における減価償却費の考え方

不動産投資では家賃収入という売上を増やすことだけでなく、経費計上することによる節税を意識することも非常に重要です。特に減価償却費は不動産投資における経費の中でも大きな金額となりやすいため、きちんと理解しておく必要があるでしょう。

そこで今回は、不動産投資における減価償却費について解説します。不動産投資での減価償却費の計算方法や減価償却の注意点についても解説しますので、不動産投資に興味のある方はぜひ参考にしてみてください。

そもそも減価償却とは

減価償却とは、取得した固定資産を全額費用として計上するのではなく、耐用年数に応じて分割して費用計上する考え方のことをいいます。たとえば、自動車や機械といった固定資産を取得した年に全額費用として計上してしまうと、その年は大きな赤字になってしまいます。このような固定資産は、通常何年にもわたって長期的に使用するものです。時間をかけて使用していく中で、資産価値が目減りしていくと考えられます。そのため、取得した年に全額費用計上してしまうと、事業実態と財務状態が大きくかけ離れてしまうことになります。そこで、耐用年数に応じて毎年少しずつ費用計上する「減価償却」という考え方があるのです。

不動産投資における減価償却

不動産投資において減価償却費として計上できる主なものは、建物や設備です。土地は時間の経過によって資産価値が減少するとはいえないので、減価償却の対象になりません。

建物の減価償却をする場合は、取得価額から計算されます。不動産売買契約書に記載された建物価格を取得価額として計算する方法が一般的です。建物の構造などに応じて耐用年数が決められているため、取得した建物に適した数値を用いて計算することになります。詳しい計算方法は、後の項目「不動産投資での減価償却費の計算方法」をご覧ください。

不動産投資で減価償却費を計上するメリット

不動産投資で減価償却費を計上する大きなメリットは、節税です。不動産投資において経費として計上できるものは他にもありますが、減価償却費は大きな金額となりやすいのが特徴の1つ。きちんと計算して毎年費用として計上することにより、長期的な節税にもつながるでしょう。

また、多額の減価償却費の計上により、キャッシュフローは黒字でも帳簿上は赤字という状況もあり得ます。不動産所得は給与所得など他の所得と損益通算できるため、不動産所得における赤字との損益通算により他の所得を圧縮し、最終的に支払う税金が少なくなることもあるのです。

不動産投資では家賃収入を増やすことも大切ですが、適切な項目を経費計上するなど節税を意識することも非常に重要なことです。不動産投資における減価償却の仕組みを理解して、節税効果を高めていきましょう。

不動産投資での減価償却費の計算方法

減価償却費の計上による節税を意識するためには、物件ごとにどの程度の費用が計上できるのか把握しておく必要があるでしょう。ここでは、不動産投資での減価償却費の計算方法について解説します。

建物価格を算出する

先ほども解説したように土地は減価償却できないため、まずは土地と建物の価格を分けて算出します。不動産売買契約書や譲渡対価証明書などの書類から、建物価格を確認してみましょう。

しかし、土地価格と建物価格が明確に分けられずに「総額」として表記されているケースもあります。このような建物価格がわからないケースでは、固定資産税評価額に記載された土地・建物の比率から算出する方法や、不動産売買契約書に記載された消費税額から算出する方法などがあります。契約書などの書類を確認してもわからない場合は、購入時に担当していた不動産会社や税務署などに相談してみましょう。

なお、建物に付随する設備についても減価償却することができます。ただし、建物と設備では耐用年数が異なるため、建物価格から建物付随設備の金額を分けて計算する必要があることに注意が必要です。

耐用年数を確認する

次に、建物の耐用年数を確認してみましょう。建物の構造や使用用途などによって異なる耐用年数が定められています。ここでは、国税庁のWebサイトから主な建物の耐用年数をご紹介します。

構造・用途細目耐用年数
木造・合成樹脂造事務所用
店舗・住宅用
24年
22年
鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造事務所用
住宅用
店舗用
50年
47年
39年
金属造事務所用
骨格材の肉厚が、(以下同じ。)
・厚さ4mm超
・厚さ3mm超、4mm以下
・厚さ3mm以下
店舗用・住宅用
・厚さ4mm超
・厚さ3mm超、4mm以下
・厚さ3mm以下
38年
30年
22年

34年
27年
19年

出典:国税庁「主な減価償却資産の耐用年数表」

建物付属設備についても耐用年数が定められています。詳しくは、国税庁のWebサイトで公開されている耐用年数表を確認したり、税務署に相談したりしてみてください。

なお、新築物件の取得であれば上記の耐用年数を用いて計算できますが、中古物件の場合は築年数に応じて耐用年数を計算する必要があります。中古物件の耐用年数を求める計算式は、次の通りです。

計算式
築年数が耐用年数未満(法定耐用年数-築年数)+築年数×0.2
築年数が耐用年数超過法定耐用年数×0.2

中古物件の場合は、築年数が耐用年数を超えているか否かによって計算式が変わることに注意しましょう。

減価償却費の計算例

減価償却費の計算は、「取得価額×償却率」により計算できます。償却率は耐用年数に応じて定められていて、国税庁のWebサイトで確認することが可能です。
参考:https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/pdf/2100_02.pdf

それでは、不動産投資における減価償却費について例を挙げて計算してみましょう。なお、減価償却の計算法には「定額法」と「定率法」がありますが、建物は「定額法」のみであるためここでは定額法で計算します。

減価償却費
建物価格5,000万円
新築RC造マンション
5,000万円×0.022(耐用年数47年)
=110万円/年
建物価格3,000万円
築15年RC造マンション
3,000万円×0.029(耐用年数35年)
=87万円/年
建物価格1,000万円
築25年の木造アパート
1,000万円×0.25(耐用年数4年)
=250万円/年

なお、国税庁の確定申告書等作成コーナーを利用する場合は、減価償却資産の情報を入力すると自動で減価償却費が算出されます。ただし、年度途中でオーナー自ら居住した場合など自動計算できないケースもあるので注意しましょう。計算方法でわからない点があれば、税務署や税理士などに相談してみてください。

H2不動産投資における減価償却の注意点
減価償却費を経費として計上することにより所得が抑えられるので、節税につながりやすいメリットがあります。しかし、減価償却をしていくと、物件を売却したときにかかる税金が大きくなる可能性があることに注意が必要です。

課税対象となる譲渡所得は「譲渡価額―(取得費用+譲渡費用)-特別控除額」により計算されます。「取得費用」は、不動産取得時の価格から減価償却費が差し引かれます。したがって、売却のタイミングによっては売却時にかかる税金が大きくなってしまう可能性があるのです。

なお、不動産の売却時にかかる税率は、所有期間が5年を超えるか否かによっても異なります。物件を売却する場合は、支払う税金も考慮しながら検討するとよいでしょう。
参考:https://www.nta.go.jp/publication/pamph/koho/kurashi/html/05_2.htm

不動産投資の減価償却を正しく理解して節税につなげよう

不動産投資では、減価償却の仕組みをきちんと理解して経費計上していくことは非常に重要なことです。特に減価償却費は大きな金額となりやすいため、節税効果が期待できます。また、不動産所得が赤字である場合は他の所得と損益通算することができるため、給与所得など他の所得が大きい人は、損益通算によるメリットを享受できる可能性があるでしょう。

投資物件を新築・購入する際には、売却までの出口を見据えた長期的な計画を立てることが大切です。不動産投資では節税も非常に重要なポイントであるため、わからないことは専門家に相談しながら運用していくとよいでしょう。

執筆ライター:小花絵里

【このコラムの著者】

LIFULL HOME'S 不動産投資編集部

LIFULL HOME'S 不動産投資は、不動産投資・収益物件の検索から不動産投資セミナーやイベント運営を実施。
不動産投資にまつわる新鮮な情報、トレンドを発信。
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