LIFULL HOME'S 不動産投資編集部の不動産投資コラム

シリーズ連載: 不動産投資を始める人のノウハウ

LIFULL HOME'S 不動産投資コラム

IRR(内部収益率)とは?投資に役立つ計算方法も解説

不動産投資についてのリサーチを行っていくうえで、IRRという言葉を聞いたことはありませんか?
IRRという言葉をよく目にすることはあっても、実際はどのようなものなのかはよくわからないという方は多いのではないでしょうか。

そこで今回はIRRとはなにか、不動産投資に役立つ計算の方法やメリット・デメリットなどとともに解説します。
IRRについて知りたいという方は、ぜひ参考にご覧ください。

IRR(内部収益率)とは?

IRRとは、投資を行うにあたって投資額の現在価値と、将来のキャッシュフローの現在価値がちょうど同じになる割引率のことをさします。
もう少しわかりやすく言い換えると、お金の時間的な価値を考慮して計算した利回りのことです。

Internal Rate of Returnの頭文字をとってこのように呼ばれており、「内部収益率」と言い換えることもできます。

不動産投資においては、不動産の運用を通して得られるキャッシュフローの現在額と、投資額が等しくなる割引率のことをさします。
このことから、IRRを算出することで得られるメリットは、物件の収益性を評価する指標として使えるという点がメリットでしょう。

とはいえ、これだけではピンとこない方も多いかもしれません。
なぜなら、IRRを理解するためには「現在の価値と将来的な価値のギャップ」と「投資によって期待されるリターン」を算出することが必要になってきます。
そのために「割引率」と「正味現在価値」を理解することが不可欠です。

以下で、それぞれの言葉の意味について詳しく解説します。

割引率とは

割引率とは、将来のお金の価値を現在の価値に換算するために用いる、年率とも呼ばれる割合のことをさします。

将来のお金の価値を現在のお金の価値に置き換えて計算しなければならない理由は、現在と将来ではお金の価値が違うからです。

もし、あなたが無条件に「100万円がもらえる」という状況になったと仮定して、今日もらえる場合と1年後にもらえる場合とでは、どちらがよいでしょうか。

経済学の視点から見ると「その後の1年間で運用して再投資をすれば利益を増やすことができるから得だ」と考えることができます。
言い換えると、1年後に手に入る100万円より、今日手に入る100万円のほうが経済的価値は上回るということです。
そのため、今日100万円をもらうと判断したほうがお得だといえます。

投資を始めて、資産を運用することで利益を得ることができますが、投資を始めるタイミングが早ければ早いほど将来的に得られるトータルの利益は大きくなります。
なぜなら、早い段階で投資を始めればそれだけ利益を得られるチャンスも比例して多くなるためです。

投資を始めるタイミングが早ければ早いほど利益を得られるということは、今現在のお金に一番価値がある(=将来的に増える可能性を大きく秘めている)ということになります。

仮に、割引率5%の商品を100万円で購入して運用したとすると、1年後には105万円を得ることができるでしょう。
計算式に当てはめてみると、以下のとおりです。

100万円×(1(年後)+0.05%)=105万円

この場合だと、100万円が現在の価値で105万円が将来の価値、割引率5%が期待収益率と呼ばれる数値に変化します。

期待収益率とは、ある資産の運用により、獲得が期待できる収益の平均値のことです。
投資資金に対して、どの程度の収益を期待できるのかといった目安を測るために使用されます。
なお、期待収益率は割引率や年率と同じ意味です。

話を戻して、今度は逆に1年後に得られる収益を基準に、現在のお金の価値を計算してみましょう。

この場合、年率5%は割引率となり、将来の価値である105万円から5%割り引くことで、現在の価値を導くことが可能です。

105万円÷(1(年後)+0.05)=100万円

どちらの計算式も年率は同じ5%ですが、現在の価値を求める場合は割引率で、将来価値を求める場合は「期待収益率」という呼び方に変わります。
上記の計算式によって、現在もらえる100万円は、将来もらえる105万円と同じ価値だということがわかります。

NPV(正味現在価値)とは

NPVとは、正味現在価値のことをいいます。
簡単に言うと、どれだけの利益が得られるかがわかる指標です。
Net Present Valueの頭文字をとってこのように呼ばれています。

同じような言葉でPVという言葉もありますが、これは現在価値・割引現在価値のことをさします。

NPVとPVの違いは、NPVは商品に投資することによってどれだけの利益が得られるのかを示す1つの指標であることに対し、PVは将来獲得するお金の現時点の価値のことです。

仮にNPVがゼロである場合は、その商品やプロジェクトに投資しても利益は出ません。
しかし、NPVがゼロより大きい数字であれば利益が出て、投資先として最適だという理論になります。
このように、NPVは投資の意思決定を行うための指標としても用いられます。

NPVは、以下の計算式で求めることが可能です。

PV(現在価値)-初期投資額=NPV(正味現在価値)

なお、不動産投資における「初期投資額」には、仲介手数料や不動産登記費用といった、いわゆる「初期費用」が該当します。

上記の式を使って、PVが1,200万円、初期費用が700万円の物件を運用する場合のNPVを算出してみましょう。

1,200万円-700万円=500万円

計算の結果、500万円もの利益が得られるということがわかりました。

また、IRRとNPVは、いずれも投資先の評価指標として用いられる指標を指します。
しかし商品やプロジェクトを評価する際、IRRでは効率性を測り、NPVでは利益の大きさを測るという意味合いになるため、得られる情報と役割がそれぞれ違います。

利回りとは

利回りとは、投資した金額に対して得られる利益を、1年あたりの平均にした割合のことです。
IRRの数値は、毎年の利回りを加算していくことで、初期キャッシュフローと同じ額になる方程式を解くことで導かれます。

このことから、IRRを求めるためには利回りの指標や計算式は必要不可欠といえるでしょう。

また、不動産投資における利回りの指標には、いくつか種類があります。

指標①表面利回り

表面利回りとは、物件の大まかな収益力を捉えるための指標であり、投資の対象となる物件の価格に対する、年間家賃収入の割合のことです。
あくまでも年間家賃収入のみの割合であるため、実際の運用にかかる諸経費は含まれていません。

不動産会社が投資物件を紹介するときは、一般的に表面利回りが多く使用されています。
なぜなら、物件を維持する際の諸経費は年度によって変動する可能性が高く、あらかじめ算定することが難しいからです。

表面利回りは以下の計算式で算出できます。

年間家賃収入÷物件価格×100=表面利回り(%)

実際に不動産を運用する際は諸経費もかかってくるため、表面利回りよりも得られる利益は低くなります。
もし、物件の詳細な利回りを求めたい場合には、次に紹介する実質利回りを計算しましょう。

指標②実質利回り

実質利回りとは、不動産の購入費用や不動産の運営時にかかる諸経費などを計算に入れ、年間の家賃収入から諸経費を引いたものを物件価格で割って算出される利回りのことです。
簡単に言うと、表面利回りから諸経費を引いたものが実質利回りということになります。

物件を購入する際には、 不動産仲介手数料・登記費用・印紙代などがかかり、不動産を運用する際は、諸経費として管理費・修繕積立金・固定資産税などがかかります。

実質利回りは、表面利回りと違って諸経費を考慮して算出されるため、正確な収益力を判断する場合に用いられる指標です。
実質利回りは、以下の数式で計算できます。

(年間家賃収入-諸経費)÷(物件価格+購入時の諸経費)×100=実質利回り(%)

不動産投資を行う場合には、最終的に得られる利益を計算するということが重要になってきます。
理由としては、もし家賃収入が多かったとしても、諸経費がかかってしまうとその分だけ手元に残る利益は少なくなるからです。

指標③想定利回り

想定利回りとは、アパートやマンションのように複数の部屋がある物件の売買時に用いられる指標です。
想定利回りは以下の数式で計算できます。

(満室と仮定した場合の年間の家賃収入÷物件価格)×100=想定利回り(%)

想定利回りは、満室を仮定して利回りを算出する指標のため、実際に物件の運用を始めた際にもし空室が出た場合は、算出した値よりもはるかに低い利回りになることもあります。

マンションやアパートの場合は、基本的に満室の状態が長く続くということはなかなかないため、あくまで1つの指標として覚えておくとよいでしょう。

指標④還元利回り

還元利回りは、不動産の収益性を表す指標の1つで、またの名をCap Rateとも呼びます。
この還元利回りは、資産の収益から資産価格を算出する際に用いる利率のことです。

還元利回りは、IRRと同じく複数の不動産の投資案件を比較する際に便利な指標の1つでもあります。
しかし、IRRと違う点は投資額やリターンから不動産価格を求める値ではないということです。
還元利回りと1年間の利益さえわかれば、不動産価格の適正金額を求めることができます。

還元利回りを、計算式で表すと以下のとおりになります。

1年間の純利益÷不動産価格×100=還元利回り(%)

還元利回りはIRRとは異なり、投資期間の長さや物件保有中のキャッシュフローの変動は考慮されません。

IRRを活用することによるメリット・デメリット

不動産投資においては、投資物件を選ぶ際の指標としてIRRを活用することができます。
しかし、IRRを活用することによるメリットとデメリットがそれぞれあるため、しっかりと把握しておくことが大切です。

以下にIRRの活用をする際のメリット・デメリットをまとめました。

IRRを活用することによるメリット

IRRを活用することによるメリットは、不動産投資など、毎年キャッシュフローが変化していく投資案件を評価する場合に参考にできるという点です。

IRRは保有期間中のキャッシュフローの変動も考慮して収益率を計算できます。
そのため、IRRは不動産投資など、毎年キャッシュフローが変化していく投資案件を評価する場合に役に立つでしょう。

不動産投資では、保有期間中は空室率の変化や家賃の上昇・下落によって、賃料収入が変動していきます。
また、エアコンや窓ガラスなどの設備の大規模な修繕によって、思いがけない出費が発生することもあるかもしれません。
IRRを活用することによるメリットは、このような収支の変動も考慮して、投資期間の収益率を算出することができるという点です。

また、投資の世界では利益を測る指標として利回りがよく使われていますが、IRRと利回りでは考え方や役立つことが違います。
まず、利回りでは投資期間を考慮することができないため、利回りにおいては仮に収益が1年後、5年後に発生したとしても価値は同じになります。
しかし、収益を再投資する前提で計算されるIRRでは、収益が得られるまでの時間が短ければ短いほど価値が高いです。

そして、利回りは定期預金や配当金などのような、一定の収益を得られる投資の場合には適しているでしょう。
しかし、金融商品のなかには不動産投資のように、収益が安定して発生しないものも存在します。
たとえば不動産投資の場合、物件を購入したとしても借り手が必ず現れるとは限らないため、状況によって収益に差が出ることがあります。

つまり、不動産投資においてIRRは、利回りだけでは測ることができない収益率を正確に測れる1つの指標のため、重宝されているのです。

IRRを活用することによるデメリット

IRRを活用することによるデメリットは、投資の規模を考慮できないという点です。
IRRは投資期間全体の収益率を測ることに特化している一方で、収益額までは含まれません。

基本的に投資においてもっとも重視したほうがよい点は、最大ともいえる利益を獲得することでしょう。
もし、IRRを用いて収益率の高い案件を選んだとしても、結果として収益額が大きい案件を選ばなければ本末転倒になります。
つまり、IRRが高いほど良質な投資かというと、必ずしもそうとは限らないということです。

IRRの計算方法

IRRの計算式はやや複雑なので、今回は下記のようにそれぞれの項目を置き換えて解説します。

C0 …初期キャッシュフロー(投資額が100万円なら-100万円)
C0~Cn …n年目のキャッシュフロー
r …IRR

上記の条件を当てはめると、IRRを計算するための一般式は次のようになります。

C0+C1/(1+r)+C2/(1+r)2+C3/(1+r)+……Cn/(1+r)n=0

一般的なIRRの計算方法

今回は、下記の条件のもと、収益が見込まれる場合は3年目で売却するという仮の設定でIRRを計算します。

投資先のキャッシュフローの想定

現在価値1年目2年目3年目
投資先40万円10万円20万円30万円

上記の条件をIRRの計算式に当てはめると下記になります。

-40万円+10万円/(1+r)+20万円/(1+r)2+30万円/(1+r)3=0

上記の式は複雑ですが、Excelなどを用いて関数を組めば簡単に数値が算出できます。
上記の式を計算するとr=19になるため、このときの投資先のIRR数値は19%です。

不動産投資におけるIRRの計算方法

不動産投資の場合は、毎年のキャッシュフローが空室率や設備の修繕費などの外的要因で大きく変わる可能性があります。
そのため、不動産投資における物件のIRRを計算する場合は、まず実質利回りとキャッシュフローを算出しましょう。

今回は、以下の条件の物件A・BそれぞれのIRRを算出し、どちらの物件のほうが投資先として優れているのかを判断します。

購入物件A

  • 物件:新築1LDKのマンション
  • 立地:東京都内
  • 物件価格:3,000万円
  • 年間家賃収入:102万円(月々8万5,000円×12ヶ月)
  • 物件購入時の経費:400万円
  • 年間運営経費:18万円(管理費1万5,000円×12ヶ月)

購入物件B

  • 物件:新築1LDKのマンション
  • 立地:東京都内
  • 物件価格:4,500万円
  • 年間家賃収入:120万円(月々10万円×12ヶ月)
  • 物件購入時の経費:500万円
  • 年間運営経費:24万円(管理費2万円×12ヶ月)

今回、計算をシンプルに行うため、諸経費は物件購入時の経費と年間運営経費としました。

実質利回り

まず、IRRを算出するために各物件の実質利回りを求めます。

【物件Aの実質利回り】
(8万5,000円×12ヶ月-1万5000円×12ヶ月)÷(3,000万円+400万円)×100=2.8%

【物件Bの実質利回り】
(10万円×12ヶ月-2万円×12ヶ月)÷(4,500万円+500万円)×100=1.9%

キャッシュフロー

物件A・Bそれぞれの物件価格に対し、上記で算出した実質利回りをかけることで3年間のキャッシュフローがわかります。

なお、今回はいずれの物件も3年目で購入時と同じ額で売却することを想定しています。

【物件Aのキャッシュフロー】
1年目:3,000万円 × 2.8% = 84万円
2年目:3,000万円 × 2.8% = 84万円
3年目:3,000万円 × 2.8% + 3,000万円 = 3,084万円

【物件Bのキャッシュフロー】
1年目:4,500万円 × 1.9% = 85万5,000円
2年目:4,500万円 × 1.9% =85万5,000円
3年目:4,500万円 × 1.9% + 4,500万円 = 4,585万5,000円

IRR

物件A・Bそれぞれのキャッシュフローが判明したため、IRRの式に当てはめて計算してみましょう。

【物件AのIRR】
-84万円+84万円/(1+r)+84万円/(1+r)2+3,084万円/(1+r)3=0

【物件BのIRR】
-85万5,000円+85万5,000円/(1+r)+85万5,000円/(1+r)2+4,585万5,000円/(1+r)3=0

上記の式で計算すると、物件AのIRRは4%、そして物件Bの場合は3%となります。

したがって、IRRが高いのは物件Aのため、IRRで比べた場合は物件Aのほうが不動産の投資先として優れているということがいえます。
物件AとBの違いは、早期に資本を回収できているのかという点になるため、その分の資本を新しい不動産投資先に投資することで資産を増やすことにもつながるでしょう。

不動産投資におけるIRRの注意点

ここまで、IRRが高い投資案件ほど、高い収益率を見込めることを説明しました。
しかし、必ずしもIRRが高い物件を選べばよいのかというと、そうとも限りません。

以下に、IRRの注意点を3つまとめました。
IRRのリスクの回避方法についても紹介していますので、ぜひ参考にご覧ください。

注意点①自己資金に限度がある場合はIRRの高さを基準にする

もし、投資できる自己資金に限度がある場合には、IRRの高さを基準に投資物件を判断するとよいでしょう。
なぜなら、決められた資金を投下するのであれば、最も効率的に回収できる対象に投資するほうが望ましいためです。

注意点②IRRが高いほど短期収益でギャンブル性が高いということを念頭に置く

投資する自己資金に限度がある場合は、IRRが高いほうが効率的ということを説明しましたが、必ずしもIRRが高ければよいとも限りません。

なぜなら、IRRが高い物件は短期的に利益が見込める物件である傾向が強いためです。

IRRを重視するということは、短期で不動産を売却することを視野に入れた戦略となるケースが多いため、短期売買はギャンブル性が高くなります。
そのため、長期的な不動産投資を行いたい場合はIRRが比較的低い物件も視野に入れることをおすすめします。

注意点③IRRが低い場合は数字の変動を考慮しておく

IRRが低い物件は長期的な運用戦略が必要となり、物件の価値が下落する場合や災害に遭う場合など、投資初期には考えられなかった数字の変動が起きる可能性があります。

結果的に、想定の収益と異なってしまうパターンに遭遇する可能性があるからこそ、IRRだけで投資をする・しないを判断することは危険ということです。

IRRのリスクを回避する方法

不動産投資にあたり購入物件を選ぶ際は、IRRという1つの観点だけで判断するのではなく、総合的な判断をすることが望ましいといえます。

IRRを重視し過ぎてしまうとリスクを伴うため、本記事で紹介したNPVや実質利回りなどの指標もまじえて、総合的に判断することが大切です。

不動産投資におけるIRRとは、お金の現在の価値と将来の価値が同じになる割引率をさす

いかがでしたでしょうか。

不動産投資におけるIRRは、収益性を評価する指標の1つであり、不動産経営事業から得られるキャッシュフローの現在額と投資額が等しくなる割引率のことです。
投資物件を選ぶ際の指標の1つとして、「IRRが高い物件であるかどうか」という点は参考になります。

聞き慣れない単語や計算方法があったかもしれませんが、本記事を参考に概念や計算方法を理解して、不動産投資の知識としてや実際の投資先を選ぶ際の参考にしてみましょう。

【このコラムの著者】

LIFULL HOME'S 不動産投資編集部

LIFULL HOME'S 不動産投資は、不動産投資・収益物件の検索から不動産投資セミナーやイベント運営を実施。
不動産投資にまつわる新鮮な情報、トレンドを発信。
LIFULL HOME'S 不動産投資には不動産投資の知識・アイディア・ヒントが盛りだくさん。

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※ No.1表記について:不動産投資ポータルサイトが掲載をする物件数統計 2020年6月時点(フジサンケイビジネスアイ調べ)

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