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LIFULL HOME'S 不動産投資コラム

不動産投資におけるイールドギャップとは?計算方法も紹介

不動産投資で利益を出すためには「イールドギャップ」を意識することが重要です。
しかし、「イールドギャップという言葉は聞いたことがあるけれども、どういう意味なのかよく分からない」という方もいらっしゃるのではないでしょうか。

そこで本記事では、イールドギャップの詳細や計算式、イールドギャップで物件を判断する際の注意点などを詳しく紹介します。
不動産投資で利益を出したい方は、ぜひ最後までご覧ください。

イールドギャップとは

「イールドギャップ(Yield gap)」とは、不動産投資における物件の実質利回りから、不動産投資ローンの金利を差し引いた差額のことです。
ここでいう実質利回りとは、表面利回り(家賃収入の総額)から、建物の維持費や固定資産税といった必要経費を差し引いた利回りを意味する言葉です。

イールドギャップが高いほど、物件の収益率や投資効率がよく、長期的に安定した収益が得られるとされています。
しかし、不動産投資ローンの金利が高い場合や、設定している家賃が低すぎる場合は、イールドギャップは低くなってしまいます。
そのため、不動産投資において安定した収益を得るためには、イールドギャップを高くすることを心がけて、投資効率を向上させることが重要だといえるでしょう。

イールドギャップを高くするために意識すること

いくつかのポイントを押さえることで、イールドギャップは高くできます。
意識しておきたいことはいくつかありますが、もっとも重要なポイントは「金利」「家賃」の2つです。

押さえておきたいポイントの詳細は以下のようになっているので、ぜひ参考にしてみてください。

金利

不動産投資において、建物の購入価格や利回りが同じ物件があった場合、不動産投資ローンの金利が低いほど収益率は高くなります。
不動産投資は大きな金額が動く投資なので、1%の金利の差が数百万円の違いを生むこともあります。

そのため、イールドギャップを高くするためには、なるべく低い金利を設定している金融機関や返済プランを選びましょう。

家賃

マンションやアパートの家賃が高いことで空室が増えた場合や、設定した家賃が低すぎることで収益率が下がってしまった場合などは、赤字経営になることもあります。
長期的かつ安定した収益が出せるような家賃を設定することも、イールドギャップを高くするためには重要な要素です。

そのため、不動産投資ローンの金利がどのくらいなのか、そして建物の維持にどのくらいの費用がかかるのかを確認したうえで、適切な家賃を設定しましょう。
もし、家賃の設定がうまくできない場合は、近隣のマンションやアパートの家賃を調査するという方法や、不動産投資を専業としている会社に相談するという方法がおすすめです。

イールドギャップの計算式と正しい見方

ここからは、イールドギャップの計算式を解説します。
イールドギャップは以下の計算式で算出できるので、ぜひ参考にしてみてください。

年間の不動産の実質利回り(%)ー年間の不動産投資ローンの金利(%)
=イールドギャップ(%)

なお、イールドギャップの計算で使う利回りは、家賃収入の総額から必要経費を差し引いた「実質利回り」とよばれる数値で計算します。

たとえば、年間に500万円の実質家賃収入が得られるマンションを、金利4%の不動産投資ローンを組んで、5000万円で購入したとします。
この場合のイールドギャップの数値は以下のように算出することが可能です。

(500万円÷5000万円)ー0.04=0.06(6%)

また、「実質利回りの計算方法が分からない」「概算ではなく、正確な実質利回りを知りたい」という場合は、以下の計算式で算出できます。

(年間の家賃収入ー物件の維持費や税金)÷(物件の購入価格+物件の購入時の諸経費)×100
=実質利回り(%)

不動産の購入を悩んでいる場合や、不動産の経営の計画を立てる場合は、まずは上記の計算式でイールドギャップを算出しましょう。

イールドギャップの傾向

不動産投資には、大きく分けて「中古物件」「新築物件」の2つが存在します。
それぞれのイールドギャップの目安を把握しておくことにより、物件の購入や設定する家賃の判断材料になるでしょう。

中古物件と新築物件の、それぞれのイールドギャップの傾向は以下のとおりです。

中古物件

中古物件は、金額を抑えて購入できるというメリットがあるものの、経年劣化により建物や設備の修理に費用がかかりやすい傾向にあります。

また、中古物件は新築物件よりも空室になりやすいため、入居者を募集するために行う広告費が高額になる可能性もあることから、イールドギャップが縮小しやすいです。

新築物件

新築物件の購入時の価格は、中古物件と比較すると高くなる傾向がありますが、建物や設備が新しいことからランニングコストは抑えやすいです。

一般的に新築物件は人気が高く、入居者がよく集まる傾向にあるため、広告の費用も抑えられます。
また、中古物件よりも家賃を高めに設定できることから、イールドギャップを調整しやすいという点も特徴です。

不動産投資で物件を選ぶ際に押さえておきたいポイント

不動産投資のためにマンションやアパートを購入したものの「イールドギャップが低い」「思うように収益が上げられない」といった悩みを持つ人も多くいます。

不動産投資で収益を出すために、物件を選ぶ際は以下のポイントを押さえると良いでしょう。

ポイント①不動産会社の営業担当者やネットの情報だけで判断しない

「イールドギャップがとても高い注目の物件」「ローンが低金利」といった、不動産会社の営業担当者やネットの情報のみで判断することは避けたほうがよいでしょう。
なぜなら、物件を魅力的に見せるために表面利回りでイールドギャップを計算していることや、契約のハードルを下げるために金利の低さをアピールしていることがあるからです。

そのため、不動産投資の物件を選ぶ際は、不動産会社の営業担当者やネットの情報だけではなく、自身でも建物の調査やイールドギャップ計算を行いましょう。
また、なるべく多くの物件を比較検討するためにも、希望する物件の条件は絞りすぎないことをおすすめします。

ポイント②築年数や修繕履歴を確認する

イールドギャップが高い物件であるにもかかわらず、中古物件が非常に安い価格で売りに出されていることがあります。
このような場合は、築年数が古い物件や、建物の修理・修繕が必要な箇所が多い物件であることが多いです。

一般的に、建物は古ければ古いほど劣化しやすく、修理の費用も高額になりやすい傾向にあります。
また、そこまで建物が古くないのに、建物の修理・修繕の回数が多いという場合は、建物に使われている素材や工事の方法などに問題がある可能性を疑ったほうがよいでしょう。

上記のような物件は「建物の維持費が高くて収益が上がらない」といったトラブルにつながることもあります。
そのため、物件を購入する際は、イールドギャップだけではなく築年数や修繕履歴などを確認して、建物の状態を確認することを心がけましょう。

ポイント③入居率を確認する

物件の入居率が低いと収益を上げることが難しくなるだけではなく、空室対策のために行う広告により、経営が赤字になってしまうことも考えられます。
そのため、不動産投資で物件を購入する際は、購入を検討している物件の入居率を確認したうえで、収益を上げられるかどうかをシミュレートすることが大切です。

建物のエリアや耐久性などを確認したうえで、入居率が安定しそうだと思えるような物件を選びましょう。

不動産投資を行う際はイールドギャップが高い物件を選ぼう

いかがでしたでしょうか。

不動産投資では、一般的にイールドギャップが高いほど、物件の収益率や投資効率はよいとされています。
そのため、不動産投資で物件を購入する際は、なるべくイールドギャップが高い物件を選ぶことをおすすめします。

ただし、イールドギャップが高い物件を選んだものの、建物の修理・修繕や入居率の低下により、収益が下がるケースも少なくありません。
事前に情報収集をしっかりと行ったうえで、自分が納得できる物件を選びましょう。

【このコラムの著者】

LIFULL HOME'S 不動産投資編集部

LIFULL HOME'S 不動産投資は、不動産投資・収益物件の検索から不動産投資セミナーやイベント運営を実施。
不動産投資にまつわる新鮮な情報、トレンドを発信。
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