金井規雄の不動産投資コラム

シリーズ連載: アメリカ・ロサンゼルスで不動産投資 7年で1億円

LIFULL HOME'S 不動産投資コラム

第4章 不動産投資で成功するには(1)

1 エリアの選択

人口が減少している状況において、不動産にとって大切な要素である需要が減っていくわけですから、物件のエリアが重要になってきます。東京を中心とした首都圏や大阪・名古屋・福岡等の各主要都市圏は、将来的に安定した需要が見込め、発展性も比較的高いといえるでしょう。
しかしながら、それぞれの首都圏・主要都市圏の中で、どのエリアを選択するのかが大変重要になります。東京ならどこでもよいというわけにはいかないでしょう。市区町村・地方自治体で、都市機能や快適な居住空間を維持する地域とそうでない地域とを分ける計画があるそうで、その見極めがエリアを選ぶ際のポイントになってきます。ヒントとなるのは、開発が行われているか、もしくはこれから行われるかどうか、ということです。つまり、都市機能や快適な居住空間を維持することを念頭に、開発が行われるかということになります。
また、主要住宅販売業者が新築マンションを販売するエリアも注目するところになります。具体的には、国土交通省の「立地適正化計画の意義と役割」のページ
http://www.mlit.go.jp/en/toshi/city_plan/compactcity_network2.html
を参照してください。

また、都市機能という点では、複数路線の主要停車駅周辺は維持されるとみてよいと思います。
国土交通省が2010年に、人口、社会経済、国土基盤、産業等の幅広い分野の専門家・識者を対象に実施した「国土の長期展望に関する意識調査」によると、2050年の我が国の姿は、次のように想定されています。
人口移動の状況については、人口が都市圏に集中すると想定する回答が多くなっています。また、居住スタイルは、回答者の75%超が「高齢者単独など、世帯人員が一人の世帯で暮らす居住スタイル」の増加を予想し、72・1%が、高齢者が親族以外で集まって暮らす居住スタイルの増加を予想しており、居住スタイルの変化が予想されています。

2050年の社会では、交通インフラの整備が進み、都市間では高速ネットワークの整備により移動が速く、便利になるとともに、地域内ではコンパクトシティの取組み等により、徒歩や公共交通による移動で生活に必要な機能がすべてそろうことが想定されています。また、テレワーク等の新しい働き方の普及等により、働く場所や時間の制約が少なくなると想定されます。そのような社会で、国民は居住地をどのように選択するのか質問したところ、約半数の人が現在と異なる居住地に住むことを希望するという結果になりました。
また、居住地選択の理由では、「大都市圏の中心部」を希望する人は、「人やものが多く集まっているから」「娯楽施設が充実しているから」といった人やものの集約や施設の充実等の利便性を重視しており、「大都市圏以外の都市の中心部」を希望する人は、人やものの集約や利便性に加え、自然や気候の良さ、「親や子が住んでいるから」といった家族に関する条件も重視しています。一方、大都市圏以外の都市の中心部以外の地域を希望する人は、自然や気候の良さ、家族に関する条件のほか、「災害リスクが低い」ことを居住地選択の理由に挙げる人が比較的多いです。

このように三大都市圏を中心に人口の集中が早まりますが、日本の不動産資産の規模はまだまだ大きく、不動産投資市場のさらなる成長が期待されています。

また、2012年に国土交通省が、不動産投資または融資に関する主な機関・企業約1000社に対して行ったアンケート調査の結果を掲載しました。現在の不動産投資市場の現況、投資するに際して、どこに重点を置いているのか、大変興味深い内容です。
まず、「投融資している不動産等の用途」では、「高齢者施設・医療施設」「インフラ」が相対的な割合は小さいものの、逓増傾向となっています。「各エリアにおける今後の不動産投融資姿勢」では、国内の三大都市圏について「不動産投融資を拡大する」(26・1%)傾向がみられる一方、国内の地方圏は「不動産投融資を縮小する」(12・6%)が「不動産投融資を拡大する」(8・7%)を上回り、三大都市圏と地方圏との二極化が明らかになりました。
「魅力的な都市を形成するために必要な要素」については、「・経済効果」に次いで「・自然災害リスクへの対策」「・国際的なビジネス環境の形成」があげられ、魅力的な都市形成には、「安全・安心」が必要な要素を考えています。

「不動産投資市場への評価(重要度と充足度)」では、「・市場の持続的な成長」「・投資対象不動産・商品の流動性」「・長期安定的な投資姿勢の投資家層の厚さ」「・投資指標情報の信頼性・入手のしやすさ」は相対的に重要性が高いものの、現状充足度は不十分である、今後この分野への政策ニーズが強いことが明らかになりました。
さらに、一般財団法人日本不動産研究所が2017年4月に同様に不動産投資家向けに行った調査結果も掲載しています。
「不動産投資家の今後1年間の投資に関する考え」は、「新規投資を積極的に行う」の回答が88%で前回比3%上昇し、「当面、新規投資を控える」の回答が9%で前回比2%低下したそうです。
日本の不動産投資市場を取り巻く、今後のネガティブな要因として、「・金利上昇リスク」「・賃料の伸び悩み」「・レンダーの融資姿勢の変化」が上位を占めています。
これらの点を踏まえ、具体的に不動産投資をどのように進めていくのか、みていきましょう。

2 成功者の手法を習得するには

前章でも述べましたが、日本でもそうですがアメリカではお金持ち・富裕層のほとんどが不動産で成功しています。不動産が一番確実で安全な投資ということです。お金持ちしか不動産投資ができないと思わないでください。誰にでもできます。
今や空前の超低金利時代です。銀行は、お金の運用ができないため担保がしっかりしている不動産融資に傾斜するのです。日銀では、不動産融資が過度に多いと警告を発しています。しかしながら、それでも融資はまだまだ受けられます。しっかりと勉強してきちんとした投資戦略を立てて無茶さえしなければ、失敗することはあり得ません。

それから、「買ったはいいがマーケットが下がって安くなったらどうするのか」とよく聞かれますが、答えは簡単です。売らなければいいのです。なぜ安くしか売れないときに売ろうとするのでしょうか? もちろん、これにはキャッシュが回っていればという前提が必要になりますが、キャッシュが回っていて収益を出していればわざわざ安く売る必要はないわけです。市場が回復して売却益が出るときに売ればいいのです。したがって、失敗しないということです。
サラリーマン大家さんやメガ大家さん、ギガ大家さんがどんどん資産を増やしています。資産を増やす一番の早道は、不動産投資で増やしていくことですが、成功者の手法を勉強してその本質を探ることも一つの方法です。成功した要因は? ぜひともやっておかなければならないことは何か? いくつかあります。

・不動産投資に関する書籍
不動産投資で成功したり、資産を増やせたといった内容の本をできれば10冊くらいは読みこなしたいものです。読みこなすということは、ただ単に字面を読むということではなく、本の内容をほぼ完全に理解するということであり、その本の伝えたいことやポイント・要点をつかむことです。読み終わったら、その本が強調していることを書き出してください。その本の最初か最後のページにまとめて書いてみてください。
どのような本が良書かという点については後で述べますが、不動産塾のメンバーに推薦してもらう手もあります。アマゾンで星がたくさんある本も参考になります。また、不動産特集を組んだ雑誌もありますので、いろいろ読んで参考にしてみてください。成功者の本だけでなく、1冊くらいは不動産投資に否定的な本や、不動産投資で失敗した事例が書かれている本も読む価値はあります。つまり、そんな失敗はしなければよいわけで、前もって学ぶことは「転ばぬ先の杖」で、それはそれで有益といえます。
雑誌になりますが、『週刊ダイヤモンド』の2017年6月24日号・第105巻24号の「不動産投資の甘い罠」特集は、一読に値します。というより、ぜひ読んでみてください。内容が具体的で、非常に参考になります(詳細は、こぼれ話2:「不動産投資の甘い罠」参照)。本はたかだか1冊1000円~2000円程度。それで投資の勉強ができるのですから、安いものです。これが一番の投資かもしれません。
それから、なぜ本がいいのかといいますと、手元に残しておいていつでも繰り返し読め、確認ができるからです。また、著者に直接問い合わせができる書籍もあります。問い合わせてみることで、より具体的に情報が入りますし、そうすることによって著者と身近になります。それで著者がマイティーチャーになればいうことなしです。

・不動産投資セミナー
セミナーは、いつでもどこでも行われています。セミナーは厳選して絞り込み、本当に価値あるセミナーに参加してください。営業目的のセミナーは避けるべきでしょう。必ずアフターセールスを行います。
セミナーの大事なポイントは、スピーカー講師が必ず自分で不動産投資をしており、かつ成功しているかどうかという点です。聞くところによりますと、不動産投資セミナーの7割から8割は、全く実践していない未経験の講師のセミナーのようです。成功どころか、実践もしていない講師の理屈を聞いても意味がありません。
大手不動産会社や銀行などが主催するセミナーは、主催者側の社員が講師になります。本当はサラリーマン大家さんが一番いいので、根気よく探してみてください。それから、不動産会社が主催するセミナーには十分注意してください。理由は、彼ら業者の物件を売ろうとするからです。もちろん優良物件であればよいのですが、管理戸数全国No1のD社は、自分たちが作った完成品を売ります。バラ色の収益プロジェクション表を付けながら。完成品ということは、完成するまでのコストに、彼らの儲けをたっぷりと乗せて販売しますので、購入者は儲けがほとんど出ない商品をつかまされることになるのです。そんなセミナーの商品は買わず、学習できる部分だけ吸収してセミナーを後にしてください。

同様に、「サブリース」という一括借上げ方式にも気をつけなければなりません。賃料等を保証してくれるということで、収入が確定します。つまり、収益が確定するということです。テナントを見つけることや、賃貸契約締結等の煩わしさがないということで一見非常に便利だと思いますが、その分、相当以上の手数料を取っているのです。もちろん、そのことを理解して任せるということであれば別ですが、本来であれば、たとえば8%の利回りが取れるところが、サブリースのため4%以下になることを覚悟しなければいけない、ということです。
でき上がり物件等のお膳立てがされているということは、そのところどころですでに業者が利益を取っていることなので、なるべく自分でやらないと、利益を得ることがそれだけ少なくなってしまうのです。自分でやらずに他者にさせるということは、その分お金を払わなければならないことなのです。つまり、経費がかかることになり、その分儲けや利益はなくなるのです。

・不動産業者
不動産業者は、必ず自社ないしは彼らが儲かる物件だけを勧めます。必ずしもお客にとって優良物件とは限りません。当然といえば当然ですが。では、よい業者をどうやって選ぶのか? いろいろ当たってみて、得意の分野を持っている営業マンを見つけ、仲良くなることです。訳あり物件をよく知っているとか、アパートが得意だとか、掘り出し物件をみつけるのが得意であるとか、等々です。こちらも、できれば数回当たってみてください。何度も話をしているうちに、こちらのニーズを理解してくれるようになり、求めていた物件をズバリ、持ってきてもらうことも十分に可能です。

・融資銀行員
融資担当の銀行員と懇意になることは、物件を探す以上に重要なことです。お金や資産が十分にできたとしても、ローンを利用できることは、投資において素晴らしいのひと言に尽きます。それほど大切なことです。
一般的に借金は悪だと思われていますが、借入れを使いこなしてこそ、投資のプロになれるのです。そのために、銀行員の融資担当者と親しくなってください。具体的な物件や案件を持ち込んで、融資条件を聞きながら話し合うことが、最も手っ取り早い方法です。そして、できれば3銀行から5銀行くらいは回ってください。また、同じ銀行の違う支店を当たってください。最初は合計7~8人から10人くらいまでの融資担当者に当たります。2~3回程度会えば、頼りになるかどうかがわかります。そうしますと、3~5人くらいの行員とは何度も話し合うようになり、交渉しているうちに気心が知れて、思わぬ情報を得られることもあります。
親しくなるコツは、融資内容や条件等に精通することです。そのためには慣れることですが、ここも具体的に物件購入の話をして、それを融資する側から内容をまとめて融資依頼書を作成するのです。

通常は、こちらの依頼がすべて通る可能性は低いので、通らない部分を確かめて、それをつぶしていけば融資は通ることになります。たとえば、全額のフルローンはできない等の話をすれば、頭金を出せばできるようなので、頭金をいくらにするのかを相談することになります。どうすれば申込みどおり、あるいはそれに近いローンができるのか、融資担当者とじっくり話し合うことです。

融資を依頼する際は、融資依頼書を作成し、銀行の融資担当者に手渡して、それをベースに話し合ってください。融資担当者はびっくりすると思います。融資を依頼する方で、このような依頼書を作成して持ち込む方は、まずいないはずです。きちんとした融資依頼書を持って窓口に行けば、銀行側も「相手はプロだな」と思います。こうすることによって、融資面で銀行側の見るべきポイントがわかってくると同時に、融資担当者と懇意になります。
このように、具体的な案件依頼を3回から5回くらいやり取りしていきますと、案件の要点がピンポイントで分かるようになります。ここまできますと、融資担当者も相手をプロとして見るようになります。
なお、ポイントは運営経費がどの程度の内容か、つまり経費を十分に見ているかどうか、また退去者が出た場合、どれくらいの期間で新しいテナントを探せるのか、つまり、空室期間と率はいくらになるか、ということでしょう。最悪の場合、何室が1年間空室になってもローン返済が可能か、ということです。銀行は、返済能力(家賃収益)と回収面の価値と保全(第一順位抵当権)を常におさえます。要するに、自分が銀行員になったつもりで物件の内容をチェックすれば、いくらまで貸してくれそうだとか、頭金がいくら必要だとかの計算ができます。もちろん、最終的には銀行に依頼して要点を明確にしていきます。

・不動産塾・サークル
数ある中で信頼できる不動産塾やサークルに入ることも、十分検討に値すると思います。投資経験があって成功している方が、塾長や重要メンバーになっているところがベストです。成功している方々の話を聞くだけでも、かなりの参考やヒントになります。筆者にご連絡いただければ、成功した投資家をご紹介します。

・税理士・会計士
実際に不動産投資を実践している税理士(会計士含む)は、必ず節税も含めて不動産投資の勘所を捉えているはずです。経済誌やアマゾンで「税理士」「不動産投資」で記事検索しますと、該当する税理士や会計士が出てきますので、チェックしてみてください。まずは記事や著書を読んでアドバイスを受けたいと思えば、直接会って相談してみてください。不動産業者ではありませんので、物件を売ろうとする営業はいたしません。こちらも筆者にご連絡いただきましたら、信頼できる税理士をご紹介いたします。

それから、「都内のワンルームマンションに限る」とか「地方都市の一棟物件を狙え」とか、いろいろな記事や書籍が出ていますが、自分にはどれが一番合うのか勉強してください。

以上から、自分自身で勉強して自分に合うベストの不動産物件や案件をみつけてください。また、自分の投資スタイルを確立してください。
では、実際の成功者の実例をみていきましょう。

【このコラムの著者】

金井規雄

立命館大学経済学部卒、カリフォルニア大学院統計学修士号。
三菱東京UFJ銀行(為替資金部資金課および企業融資担当)入行ロスアンジェルス支店勤務後、Bank of the West日本企業部を経て、2004年コスモ・インベスメント(不動産仲介・コンサルティング)を設立、現在に至る。

カリフォルニア州不動産仲介ライセンス、カリフォルニア州保険ライセンス保有。米国での仲介実績多数。
現地銀行、会計士、弁護士、保険業者、管理会社などとの幅広いネットワークを持つ。

著書に「アメリカ不動産投資の実態。」「アメリカ西海岸で不動産投資 7年で1億円!」「安全!確実!アメリカ不動産投資のすべて」「ドル資産を持て! 世界最強の通貨によるアメリカ不動産投資戦略」がある。

HP: https://www.cosmoinvestusa.com/

他のコラム著者も見てみる

不動産投資家によっても違いは様々。
LIFULL HOME'Sが厳選した不動産投資家や専門家のコラムから色々な不動産投資スタイルを吸収してライバルに差をつけよう!

風戸 裕樹

シリーズ連載: 初心者のための東南アジア投資ガイド

最新コラム: 第2章 日本の不動産市場と海外投資(3)

橋本秋人

シリーズ連載: 実践派コンサルタントが見たFP的不動産投資事情

最新コラム: 人気アパートのつくり方(2)中古アパートでもできる工夫がある

LIFULL HOME'S PRESS

シリーズ連載: HOME'S PRESS編集部

最新コラム: 新たに始まる「住宅ストック循環支援事業」は特色のある制度に

田中圭介

シリーズ連載: ASEAN地域の海外不動産投資の現状

最新コラム: No.21 東南アジアに向かう日系企業の状況 その1

佐藤益弘

シリーズ連載: 不動産投資を始める前に知っておきたいこと・始めた後に確認したいこと

最新コラム: 国の空き家対策から考える 生き残る賃貸住宅の基準

菅井敏之

シリーズ連載: 誰も教えてくれなかった「銀行」~その傾向と対策~

最新コラム: 【第四回】必ず行っておきたい、銀行との「コミュニケーション」

LIFULL HOME'S不動産投資フェア

シリーズ連載: 2018/9/15+16 投資EXPO出展企業インタビュー

各出展企業インタビュー記事はこちら

LIFULL HOME'S マーケティング部 データ編集担当

シリーズ連載: ユーザーの本音から探る不動産投資

最新コラム: 将来性を秘めた街 『都心』エリア

鈴木 学

シリーズ連載: 海外物件の管理

最新コラム: 第十回「海外管理会社とのトラブル、傾向と対処法」

石渡 浩

シリーズ連載: 不動産投資に有益な融資を受けるための知識

最新コラム: 第4回 税引後キャッシュフロー偏重の盲点 銀行は決算書のここを見る(後編)

北野 琴奈

シリーズ連載: 今後はどうする?不動産投資と資産形成・運用の考え方

最新コラム: 米国不動産投資&賃貸経営 9年目

猪俣淳

シリーズ連載: 猪俣淳の「不動産投資の正体」

最新コラム: スルガ銀行第三者委員会調査報告書

右手 康登

シリーズ連載: CPM®流「相続・不動産経営 実践術」 右手 康登のコンサル「みぎからひだりへ」

最新コラム: 島国の中での常識 VS グローバルスタンダードを知ることの重要性

末永 照雄

シリーズ連載: 失敗しない不動産投資の法則

最新コラム: 米国不動産投資(1) ― ダラス編

寺尾 恵介

シリーズ連載: 悩める投資家への「目からウロコが落ちる」アドバイス 誌上チャレンジ面談

最新コラム: 17.不動産投資「ボーナスステージ」終了後の戦い方

伊藤 英昭

シリーズ連載: 伊東英昭氏の不動産投資コラム

最新コラム: vol.13 マンションと高級車

不動産投資・収益物件を検索するなら【LIFULL HOME'S 不動産投資】賃貸経営[マンション経営・アパート経営]をお考えなら、まずは掲載中の投資物件[投資用マンション・売りアパート・一棟売りマンション]を地域や価格帯、会社で検索して、価格や想定利回りで絞り込み!気になる投資物件を見つけたら物件の周辺情報を調べたり、収益シミュレーションを使って実際の運用をイメージ出来ます。不動産会社へはメールか電話でお問い合わせ・相談が可能です(無料)。不動産投資による資産運用をお考えなら【LIFULL HOME'S 不動産投資】

ページトップへ