金井規雄の不動産投資コラム

シリーズ連載: アメリカ・ロサンゼルスで不動産投資 7年で1億円

LIFULL HOME'S 不動産投資コラム

第4章 不動産投資で成功するには(2)

3 成功者の物件の探し方

(1)掘り出し物件を探す
要するに、市場価格より安い物件を探すのですが、これは至難の業といえます。しかし、最初からあきらめないことが大切です。親しくなった不動産業者や銀行マンから情報が入ることもあります。そういったことからも、彼らと親しくお付き合いすることが重要になります。
また、実際にいろいろな物件を見ている間に、土地勘や街の雰囲気、住民の感じがわかってきます。たとえば、駅前の食事処に入って「この近辺に空き家とか家を売りたい人はいますか?」などと、店の人に尋ねてみるのも一考です。掘り出し情報が聞けるかもしれません。とにかく、アンテナを広く張っておくことです。

(2)ボロ家(アパート)を探す
ボロアパートで一気にのし上がった大家さんがいます。ボロのアパート、できれば5室から10室くらいまでのアパートを安く買い叩くのです。大家さんは、そのうちの1室に自分が入居して家賃をセーブすることもできるので、一石二鳥となります。他の部屋もリフォームしました。そのリフォームも、できるだけ自分でやってみることです(難しい場合は専門の業者に依頼することになりますが)。これで全室リフォームが完了し、きれいになってすぐに入居者がついたとのことです。
この場合のポイントは、やはりアパートの場所です。駅から近く交通が至便で、買い物にも便利という立地条件にもかかわらず、アパートがボロで室内は古ぼけているので、借り手がいないとか、家賃がしっかり取れない、という物件が望ましいです。都内への足回りがよく、街並みも落ち着いているところがベストです。しかし、そういう都合のよい物件はなかなかみつかりませんが、少し離れたところでもボロアパートを見つけることが大事です。とにかく手入れの行き届いていないアパートを探すのです。

マーケットには、必ずといっていいほど、そういう物件が出ているようです。ボロなので誰も手を出さないそうですが、そういう物件ほど安く買えるのです。あとは銀行との交渉です。物件価値をどの程度みるのかによって、融資条件や借入れ(貸出し)限度額が決まりますので。

(3)抵当流れ・競売物件を探す
こちらも不動産業者、とくに銀行マンから情報が得られます。また、こういった物件の専門サイトもあるようですので、じっくり探すことです。

(4)空き家物件を探す
最近、日本には空き家がたくさん出ているようで、この空き家を根気よく当たっていけば、思わぬ掘り出し物件がみつかる可能性があります。
儲けるコツは、もちろん安く物件を買い入れることですが、前述でもおわかりのようにリフォーム(改装)をして物件価値を高めることが一番簡単です。
また、最近得た情報で、駅から20分も30分もかかる、普通なら不便だと思われるところのアパートを、1億円以上で購入した投資家がいらっしゃいます。しかも郊外です。
「よくそんなところのアパートを、しかも1億円以上で購入されましたね。空室があって大変ではないのですか?」と尋ねましたところ、
「実はアパートの近く、そうですね、徒歩5分以内に大手メーカー企業の工場と倉庫がありまして、そこの従業員が全員テナントさんで空室はありません」とのことでした。
実に面白いところに目をつけた投資です。このように、駅から相当離れているところでも、状況が特殊であれば、その特殊性を生かした投資ができるのです。実は、この投資家は不動産会社の顧客だった方ですが、今では同社の社員になられています。
このことから、一つの投資ポイントが見えます。それは、駅からかなり離れていても安定企業・老舗企業の製造工場の近くのアパートなら有力投資物件対象になる、ということです。

(5)投資物件サイトから探す
ここで、大変興味深い記事がありましたので紹介したいと思います。それは「25歳のOLが元ギャル女子高生で、資産7000万円のOL大家さんになる」というタイトルの本の著者の記事で、22歳で不動産投資を始めて現在6棟目の物件の売買契約をしているそうです。彼女のインタビュー記事の中で、注目すべき点があります。
「投資の勉強を始めてから1棟目の物件を買うまで9ヶ月かかりました。平日はひたすら本を読んで、土日は物件を見に行ったり勉強会に参加したりというのを、ずーっと続けていました。本は100冊くらい読んだと思います」
「失敗しないためには、自分の投資基準を作ること。私は、『満室になったときにローンの返済額が家賃収入の50%を超えないようにする』というのを基準にしています」
「不動産投資は、人に言われたことを鵜呑みにせず、自分の投資基準をしっかり決めると失敗しづらくなります。まずは勉強すること。そして、物件をたくさん見ること。その積み重ねが投資基準を作る上で何よりも重要ですね」
「毎月20万円の生活費が6万円に。なんであんなに無駄遣いしていたんだろう、って悔しくなるくらいです。とにかく不必要なものをたくさん買っていたのですね」

とにかく、どんどん物件を視察してください。多ければ多いほどいいです。そうすることによって物件を見る眼が肥えてきます。物件を見れば、「これはいい買い物だ」とわかるようになります。前述の ・から・までの方法以外にも通常のやり方で物件を探して、磨けば光る優良物件をみつけられますので、根気よく探し続けてください。毎日必ず1件みつけてください。

(6)主要駅の駅前を調べる
鉄道の沿線の駅前を徹底的に調べていく方法を提案します。たとえば、東京のJR山手線、小田急線、京王線、東横線等、また地下鉄の銀座線、有楽町線、大江戸線等、それぞれの駅前のエリア・物件をひと駅ひと駅丹念に調べ、情報を自分のノートなどに記録していきます。いきなり全駅は膨大で大変ですので、先述したように、これからは都市機能や快適居住空間に絞り込んで、複数の沿線・路線が通る主要駅に特化するのです。
たとえば飯田橋駅。JRと、それ以外に地下鉄東西線、有楽町線、南北線、大江戸線の合計5線が通っています。また、武蔵小杉駅も東急東横線、東急目黒線、JR横須賀線、JR南武線、JR湘南新宿ラインの合計5線です。吉祥寺駅しかり。
面白い情報を見つけました。JRと地下鉄千代田線の西日暮里駅ですが、駅の北東側で40階以上のオフィス等の複合高層ビル開発計画があるとのことです。それと、大岡山駅も検討可能だと思います。ヒントとして、大手開発・住宅建設会社。
たとえば○菱地所、○井不動産、東○建物等の新築マンションのうち、複数路線利用可の駅周辺の物件が、今後の都市機能や快適居住空間をカバーしているはずです。なぜだか理由はおわかりですね。大手不動産開発会社は、当然、そのような場所の情報が入っているはずですし、そうでなければ開発・建設はしないでしょう。

このように、複数路線の駅をひと駅ずつ調べていきます。週末の土曜日に1~2駅、日曜日に別の1~2駅、というようにひと駅ずつつぶしていくのです。1ヶ月で8~16駅、2ヶ月経てば16~32駅になります。乗降客が多い駅を中心に選択していくのが効率的でしょう。
いろいろ勉強して市場や物件を実査し、自分の投資スタイルを確立してください。投資する不動産物件を東京都内かつワンルームに限定するとか、アパート物件だけに絞るとか、東京ではなく埼玉県や神奈川県の郊外のエリアに限定するとか、あるいは地方都市に絞る等、対象とする物件や地域だけでもこのように広がりがあります。

(7)物件の形態によってエリアが変わってくる
また、ワンルームがいいのか、1LDK以上のマンション区分がいいのか、アパート一棟がいいのか、それぞれの長所・短所を見極めて、自分に合った物件の形態の選択をしてください。また、一つのエリアや物件タイプに限らなくてもよいのかもしれません。郊外のいいエリアでよい物件があれば、それも検討する、投資するという柔軟な姿勢も大切かと思います。ただ、まずは一つスタイルを確立してからがよいでしょう。

4 自分専用のノートをつくる

それから、ぜひ実行していただきたいことがあります。それは、自分専用のメモやノートを作ることです。小さな手帳から大学ノートのサイズまでいろいろありますが、自分に合ったサイズの手帳、ノートを決めて、その中に得られた情報をすべて記入してください。
一番便利でよい記入方法は、時系列的に日付順で記入していくことです。その日その日に得た情報を記入していきます。1ヶ月くらい経ちますと、ある程度の情報が記入されていますので、読み返してください。そうしますと記憶が戻り、得られた情報の再確認もでき、知識が蓄積されていきます。
不動産だけではないのですが、いろいろな情報・分野が複合的にからんでいることが意外と多くあります。たとえば、ある不動産業者と銀行マンが親しい間柄であることがわかったり、あるサイトでみつけた物件が、とある不動産セミナーで取り上げられていたりなどです。とにかく得られた情報をどんどん記入していき、自分自身の情報メモやノートにしてください。これは本当に貴重な情報源になりますし、1年、2年、3年と経てば、自分でも驚くほどの知識・情報財産になります。
このように、どんどん記入していきます。気が付いたことなど、ためらわずにどんどん記入してください。それらが思わぬヒントになることもあり得るのです。できれば毎日読み返してください。記憶が知識となり、また日によって見方が変わりますので、何か思いつくこともあります。

5 キャッシュフロー収支表・プロジェクションの作成

不動産投資で最も重要なことの一つは、収支表の作成ができるようになることです。これができないと、投資家としても失格です。つまり、いくらで回るのかということで、これができて初めて銀行の融資担当者と話ができるし、不動産会社作成の試算表やプロジェクションに穴があるかどうかも見破れます。しっかりした収支表が作成できるようになりますと、銀行の融資担当者も一目置きます。
では、その作成ですが、収支ということですから収入と支出を具体的に試算します。
まず収入ですが、ほとんどが家賃ですが、中には駐車場賃料もあるでしょう。ここで大事なことは、家賃は固く保守的にみることです。要するに、実際の家賃の情報をたくさん集めて、その平均値なり比較対象になるアパート家賃より若干低目に設定することです。

具体的には、自分の物件アパートと同じ部屋タイプの近隣のアパートの家賃を、少なくとも3件、できれば5件ほど調べ、その平均値の3%から5%低目に設定することです。このとき、実際に自分がアパートを借りるという立場で、他の物件を見てください。借りる立場の目から見て、他の物件と自分の物件を見比べるのです。そうすると妥当な家賃が浮かんできます。必ず第三者として比べてください。どうしても自分の物件をひいき眼にみてしまいがちだからです。そして、空室率を当てて差し引いてください。
次に支出ですが、賃貸運営費用項目として、固定資産税、都市計画税、保険、物件管理費、修繕費(必要であれば大規模修繕費も)、原状回復費用、新規テナント募集費用(広告等含む)、その他費用等があげられます。これらすべての費用をチェックして、やや多めに経費計上してください。物件管理費は管理会社への費用ですので、自分自身で管理をすればその分安上がりになり、収益は向上します。

このように、収入を若干低目、経費をやや多目に計上する場合、保守的収支・キャッシュフローとなるのに対し、収入も経費もそのままの数字で算出するキャッシュフローは相場どおりとして、2通りの収支表を作成してください。
こうして計算しますと、ネットのキャッシュフローが出ます。このネットのキャッシュフローが大切で、「NOI(Net Operating Income)」といいますが、ここからローン支払いを差し引いてください。このとき、このローン支払い金額がNOIの90%、80%、70%までをローン支払い金額になるべく、ローン金額が決まります。つまり、銀行はこのNOIの金額以上のローン支払い額になるローン金額ではなく、当然ながらその80%なら80%までの支払いになるように決めます。これを「DCR(Debt Coverage Ratio)」といいます。
通常、銀行は逆数字125%(1・25)とか、135%(1・35)で100%までの部分がローン支払いとなるローン金額を計算します。ローンの相談や申請の際、銀行担当者にこのDCRを尋ねてみてください。DCRと金利でローン金額が決まります。できれば、固定金利を選んでください。理由は、変動金利ですとローン決定金利が通常より高目に設定されますので、ローン金額が減ってしまうからです。
家賃は、周辺の同等のアパートの家賃の平均家賃としています。経費も通常の費用計上です。これがマーケットどおりの収支表になります。

家賃が3%減、空室率は7・5%、経費は若干多目に試算している保守的シナリオです。「NOI(Net Operating Income)」というのは、実際の総収入からすべての経費を差し引いたネット業務利益で、これを購入価格で割った数字がCAP(キャップ)レートとなります。つまり、CAPとは実際の手取りベースの利回り率を表します。
よく「表面利回り」といいますが、投資家にとっては意味がありません。必要経費は出ていくわけですから、それらを差し引いた手取り金額がわからないと、実際の利回りも計算できません。とにかく、この収支表を自分で作成できるようにしてください。これができて一人前の投資家といえるのです。
なお、この収支表のエクセルのフォームをご希望の方は、筆者までお問い合わせください。

6 ローンを使って効果を最大限に高める

不動産投資の醍醐味は、自分の資金=自己資本をあまり使わず、効果(利益、利益率)を最大限に高めることができることです。たとえば、1億円の投資で、不動産の場合は条件にもよりますが、70%(=7000万円)から80%、90%、ないしは100%のローンが借りられます。つまり、1億円の投資物件で、自己資金はゼロから3000万円でいいわけです。普通、1億円の投資や買い物をする場合は全額が必要ですね。これが不動産投資の場合、全額必要ではなくなるのです。
仮に1年で10%の利回りを達成し、売却したとします。売却利益は1000万円。仮に頭金が3000万円であった場合、3000万円の投資で1000万円の利益が出て、33%以上の利回りです。同じ1000万円の利益を生むのに、1億円を使うのか、3000万円で済むのか。どちらが効率がよいか、答えは明白ですね。このように、ローンを利用することにより、利回りが一気に高くなります。
これを「レバレッジ(OPM(Other People’s Money))効果」といいます。

現在はマイナス金利ですから、融資を受ける金利も史上最低金利になっています。一部では100%ローン、フルローンも利用できるようです。年収400万円以上等いろいろと条件があるようですが、何行か尋ねてみてください。聞くところによりますと、今、銀行は預金を預かりたくなく(マイナス金利だから赤字になる)、どんどん貸し出しをしたいようです。したがって、しっかりした内容の案件であれば、真剣になって取り組もうとしますので、絶好の借入れチャンスです。

自宅の住宅ローンを含め、非居住用住宅やアパートローンに積極的な銀行がオリックス銀行、スルガ銀行です。金利が高いのが難点でしたが、最近はマイナス金利の影響で、他行も積極的に融資を行っているため、競争が激化し、金利が下がっているようです。
また、楽天銀行も融資条件が他行よりも緩やかなようです。どの銀行が金利、借入比率といった融資条件がよいかは、不動産情報誌やインターネットでも探せますが、一番は不動産業者や不動産塾のメンバーに尋ねるのが、より実践的です。彼らも実際に取り扱ったり、借入れをしているからです。

銀行名金利(%)融資限度額特長
オリックス銀行2.61000万円~2億円保証料・団信保険料不要・年収700万円以上は金利2.3%
スルガ銀行4.52億円融資スピードが早い。
幅広いエリア
楽天銀行1.9~14.5800万円スーパーローン(カードローン)。スマホで申込み可能。
みずほ銀行連動・固定・長期固定から選択5億円満20歳以上。年収200万円以上。返済期間35年以内元利均等返済
りそな銀行変動・固定
金利から選択
1億円「保証会社保証付き」は4タイプある。2~3営業日審査回答
新生銀行5.0~8.05000万円最短1週間で融資可能
静岡銀行1億円変動金利型。20歳以上70歳以下
横浜銀行変動金利・固定金利指定から選択3億円
日本政策金融公庫1.16~1.761000万円など融資限度額は低い物件担保があること。借入期間55歳以上、15年、30~54歳、10年(男性)。税金・公共料金の未払いがない。

※参考資料なので、詳しくは各金融機関の窓口に聞いてください

現在、日本は空前の低金利時代。日銀がマイナス金利を導入したことで、借入れ金利もどんどん低下し、1%を切っているところもあります。不動産投資をする際、こんな低金利のチャンスをみすみす見逃すことはあり得ません。千載一遇の大チャンスです。とくに、会社員の方は絶対に利用してください。銀行は、定職に就いている人の借入れには最大限の融資をします。会社員の方は絶対辞めないでください。どんなにつらい会社・職場でもじっと我慢をして、「ローンを借りるために辞めないのだ」というくらいの気持ちでいてください。
今は借りる最大のチャンスのときです。借りまくってもいいくらいです。マイホームローンは別ですが、投資用となりますと、それなりにきちんとした借入れ依頼書が必要になります。

【このコラムの著者】

金井規雄

立命館大学経済学部卒、カリフォルニア大学院統計学修士号。
三菱東京UFJ銀行(為替資金部資金課および企業融資担当)入行ロスアンジェルス支店勤務後、Bank of the West日本企業部を経て、2004年コスモ・インベスメント(不動産仲介・コンサルティング)を設立、現在に至る。

カリフォルニア州不動産仲介ライセンス、カリフォルニア州保険ライセンス保有。米国での仲介実績多数。
現地銀行、会計士、弁護士、保険業者、管理会社などとの幅広いネットワークを持つ。

著書に「アメリカ不動産投資の実態。」「アメリカ西海岸で不動産投資 7年で1億円!」「安全!確実!アメリカ不動産投資のすべて」「ドル資産を持て! 世界最強の通貨によるアメリカ不動産投資戦略」がある。

HP: https://www.cosmoinvestusa.com/

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