金井 規雄の不動産投資コラム

シリーズ連載: アメリカ・ロサンゼルスで不動産投資 7年で1億円

LIFULL HOME'S 不動産投資コラム

第5章 海外不動産・アメリカ不動産(1)

1 日本の不動産のリスクとマイナス要因を考える

ここまで、日本の不動産について述べてきましたが、今後の日本の景気・経済や不動産市況に不透明感が漂い、不動産投資が難しくなってくると思います。今後の不動産については、その価値が変わらないか、もしくは上昇するのは10%から20%といわれています。つまり、80%から90%は価値が下がるということで、大変厳しい将来が待ち受けています。悲観的に見ているのではなく、実際に見ていけば大きな問題が横たわっています。
少し考えただけで、次のリスクやマイナス要因が考えられます。

1 人口減少
2 自然災害
3 人災
4 景気(デフレ)

(1)人口減少
日本の人口減少で決定的な問題点は、単純に人口が減るだけではなく、生産年齢者が減る一方で高齢者が増えていることです。現在は、少子高齢化社会です。よく考えますと、生産者年齢層が減少するのですから、当然人口は減りますが、一方で高齢者人口は増えるので、相対的に高齢者人口の増加は加速していくということです。
とある大学教授は、「今後10年で人口は700万人減り、15~64歳の生産年齢者の人口が7000万人まで落ち込み、65歳以上の人口は3500万人を突破する」「2025年の日本は、3人に1人が65歳以上、5人に1人が75歳以上という人類がかつて経験したことのない・超・超高齢化社会・を迎える」とおっしゃっています。・超高齢化社会・を通り越して、・超・超高齢化社会・です。
ここで問題なのは、「4 景気」に大いに関係してくる点です。生産者年齢者が減少しますと経済成長の足かせになりますし、・超・超高齢化社会・となれば社会保障制度の疲弊が進み、さらには経済破綻の危機にもつながります。
不動産は人口が多いと需要が旺盛になり活況を呈しますが、人が少なくなりますと需要も減り、価値がどんどん下がっていきます。

(2)自然災害
日本には、地震、大雨や台風といった自然災害が、国土の大きさに比較してもあり過ぎます。もちろん、海外の諸国や地域でも同様の自然災害が多いところもありますが、経済大国であり先進国でもある日本においては多すぎると思います。「3 人災」を引き起こす自然災害は多いといえます。

(3)人災
東日本地震では、津波の影響で福島原発が破壊され放射能問題が発生、大問題になりました。使用済み核燃料の処理等、いまだに解決しておりません。
現在、日本には54基の原発があって、アメリカ、フランスに次いで世界3番目となっています。また朝鮮半島の有事で、もし日本の原発施設が狙われればどうするのでしょうか?

(4)景気(デフレ)
いまだにデフレ脱却には至っていません。2008年のリーマンショックの際、欧米ではすぐに金利を下げ、資金を大量に市場に供給して、不景気に向かうのを少しでも食い止めようとしました。しかしながら、日本の対応はスローで、対策は小出しでの消極的対応で、その効果はご存知のとおり、かなり限定的でした。欧米ではゼロ金利政策が終焉し、FRBやECBは所有資産縮小を開始するところまで、最悪の状態を脱却しています。
実は、インフレになれば景気はよくなります。物価は上がりますが、収入も伸びます。手に入るお金が増えますと、気も大きくなり消費も伸びます。それで景気が好循環になります。
ところが今の日本は、インフレどころかデフレもいつ脱却できるかわからない状態です。そもそも、日銀がマイナス金利政策を続行し、消費物価2%上昇を目標にしていますが、なかなか達成までには至りません。このような状況で、金利を上げたり資金を絞ることはできません。まだ2~3年くらいは、現状のままの金融政策を続けざるを得ないでしょう。
まだまだ低金利が続き、市場の資金も潤沢であるということですので、不動産投資のローンが急激にしぼむことはないでしょう。もちろん金融庁や日銀が、不動産向け融資額がバブル期を越えていることに警鐘を鳴らしていますが、そもそもデフレとはいえ、バブル期より経済規模が大きくなっているので、融資額が多くなるのは当然ですし、銀行サイドも他への融資が難しい状況下なので、担保がしっかりしている不動産融資が多くなっているのです。

以上のことから、日本の不動産に限定してしまうことはリスクが高いと言わざるを得ません。日本の不動産投資が1件目、2件目と成功していけば、3件目ないしは4件目には海外の不動産を検討してみてはと思います。リスク分散という観点からも極めて重要です。

2 海外不動産(とくにアメリカ不動産の特長)について

前述しましたように、日本の人口は2010年より減少しており、今後も減少の一途をたどります。それだけでも大問題ですが、高齢者人口が増加して労働人口が減少することで人口オーナス状況になり、今後それが拡大していくことが日本の不動産市場へ、とくに収益物件へ影響を与えることは、必至と考えられます。2025年には3分の1が65歳以上、5分の1が75歳以上の超高齢化社会に突入します。
ある不動産コンサルタントの日本の不動産の今後の見方は、次のようになっています。

1 価値は維持、あるいは上昇する 10~15%
2 徐々に価値は下がり続ける 70%
3 無価値、あるいはマイナスになる 15~20%

同じ問いに対し、ある経験豊富な不動産投資の実践者は、「1」が20%、「2」が60%、「3」が20%とみています。価値の維持もしくは上昇を見込む専門家が10~20%しかいないということで、大変な状況になりそうです。
ある不動産投資会社社長は、日本の不動産の9割は価値がなくなり、沈んでいくと主張しております。さらに、2022年は生産緑地法が解除となることによる土地価格下落の影響は必至といわれております。だからこそ、前章で述べました都市機能や快適居住空間が、地域にとって大変重要になってくるのです。
このような日本の不動産の状況下、海外の不動産に着目し、真剣に検討して投資を実行することは、肝要かと思います。では、海外の中でどこに投資すべきか、ということになりますが、将来性を考えますと、東南アジア等の発展途上国・新興国もいいのですが、確実に値が上がる保証はありません。安定性を重視しますと、やはり先進国でしょう。
とくにアメリカの不動産を視野に入れるべきでしょう。「資産はリスク回避のため分散すべし」とよくいわれますが、アメリカの不動産は場所の選定がしっかりすれば、リスク分散もさることながら、資産の増強や多様化につながります。つまり、自分の資産ポートフォリオの中の一部に取り入れるべき資産といえます。

世界はどんどん身近になっています。少し前までは海外旅行をする場合、「フランスに行きます」「アメリカに行きます」「タイに行きます」というように国名で言っていました。ところが、最近では国名ではなく、都市名になっています。「ニューヨークに行きます」「バンコクに行きます」というように。すでに国際都市や大都市は認知されています。ロンドン、パリ、ローマ、北京、上海、ニューヨーク、ロサンゼルス、ドバイ等。東京もしかり。世界各国の垣根がどんどん低くなり、同時に周りがたくさん見えるようになることで、行き来しやすくなっているからです。
今や、海外は飛行機でひとっ飛びになっている時代で、国別ではなく、都市別になってきています。これは、世界の都市の不動産が投資の対象になるということです。
ある専門誌によりますと、これからの世界人口の動きは、大都市圏に集中するようです。東京はますます人口が集中していますね。人口が多いエリアへ着目することは、不動産投資の鉄則・根底です(東京一極集中はそれはそれで大いに問題ありと思いますが)。

海外不動産投資を考える場合、一番の重要ポイントをおさえないといけません。それは、所有権の問題です。昨今、数百万円で手に入れることができることから、東南アジアへの不動産投資が増えていますが、政情が不安定なため、自国民を優先して外国人の不動産所有権に制限をかけていたり、カントリーリスクがあるために、せっかく購入した不動産物件が召し上げられてしまうといった将来的な不安があります。
筆者も5年前、タイのチェンマイに1LDKのマンションを購入しましたが、マンションの場合、全室の49・9%までは外国人にも所有権を認めています。一戸建ては区分できないため、外国人の所有は不可能のようです。やはり海外不動産投資を検討する場合は、先進国に限定するほうが賢明かもしれません(チェンマイのマンションは2年前に売却済み)。
こうしたなかアメリカの不動産は、世界最強の通貨ドル・ベースの現物資産ですから最も価値が高く、一番安心できる不動産ということになります。また、所有権は誰にでも認められています。そのなかで、とくに西海岸のロサンゼルスを中心にアメリカ不動産投資を解説します(拙著:「ドル資産を持て!」参照)。

なお、ここで解説しますアメリカ不動産の利回りですが、すべてネット利回りです。つまり、収入(家賃)から、固定資産税、管理費、修繕費、水道代、ガス・電気代(家主負担分)等、すべての経費を支払った後の手取り収益額を、出資額で割り出した利回りです。他でよく知られている利回りCAPは、グロス利回りですので、注意してください。
アメリカの中でやはり西海岸、カリフォルニア州サンフランシスコのシリコンバレー地域とロサンゼルスやサンディエゴは、アメリカ人に人気がある地域です。筆者はロサンゼルスに在住して不動産活動をしておりますので、ロサンゼルスを中心に述べたいと思います。ここ5年の間に、節税対策のためのアメリカ不動産取得に50件以上のお世話をしてきました。それらの案件も紹介したいと思います。

ひと口にロサンゼルスといっても、その広さは関東平野ほどあり、有名なビバリーヒルズやサンタモニカ、ハリウッド、パサディナ、ニューポートビーチ等の都市や地域も、近隣や市内に集まっています。これらをある程度まとめて、ロサンゼルス郡、オレンジ郡、リバーサイド郡等、郡として統括しており、不動産にかかわる固定資産税等は、この郡がとり仕切っております。
もちろん、アメリカも日本と同様に、物件のロケーションが一番大事です。しかし、日本とは少し違っておりまして、地域によってはドラッグ問題があり銃社会ですので、生命の危険があるところは避けられて、安全なところ、学校区の良いところが選ばれるため、日本とは全く違う基準になります。
近年、加速償却可能の対象物件を購入し、大幅な節税に成功している事例が多々あります。もちろんこういった加速償却を利用して節税も可能ですが、安定した利回り収入、将来の売却益狙いもできるのが、アメリカ不動産投資です。アメリカ不動産の魅力は、日本の不動産に比べて資産価値や所有することによる経済効果が大きく、かつ安定していることです。その特長は、次の5つがあげられます。

1 空室リスクがない
2 建物耐久年数が長い
3 価値が上昇
4 売買契約、所有権保持・移転が明確
5 節税効果

それぞれを説明していきましょう。

(1)空室リスクがない
アメリカの主要都市の人気のエリアでは、常にほぼ満室状態で、空きが出てもすぐに埋まります。アメリカの不動産では、ロケーションがすべてといっても過言ではないほど重要で、ロケーションのランクと空室率が比例しています。最も人気の高いエリアでは、その日のうちにテナントがみつかります。それも、家賃の滞納等がない属性の高いテナントです。
たとえば、ロサンゼルス郊外のビーチシティーであるマンハッタンビーチ(ロケーション・ランク:A)では、新しいテナントは実際に0日から7日でみつかっています。ロサンゼルスの空室率は4%から5%ですが、これは内陸部も含めた全体での空室率で、ロケーション・ランクの高いビーチエリアや、ビバリーヒルズ、サンタモニカといった都市に近づけば近づくほど、空室率は低くなります。つまり、限りなく満室状態であるということです。

(2)耐久年数が長い
居住用不動産の耐久年数は100年から120年で、とくに、節税に適する木造建築物が多いアメリカ西海岸では、築年数が長く、60年や80年くらいの物件が多くなっています。これは、木が本来長持ちすることに加え、西海岸は年中温暖で乾燥していることから、とくに耐久年数が長いようです。
西海岸のロサンゼルス、サンフランシスコ、サンディエゴ、シアトルや、ハワイも含め、築年数が古いです。たとえば、ビバリーヒルズの高級豪邸の築年数は60年から80年、なかには100年ほどの物件もあるのです。アメリカ不動産市場は、新築物件が極めて少なく、中古物件がそのほとんどを占めております。

(3)価値が上昇
優良エリアで人気の高いところの物件は、メンテナンスをきちんとしていれば、物件価値はどんどん上がります。とくに、清潔で高級感のあるリモデルをしますと、価値が上がるだけでなく、すぐに売却になります。不動産は通常、現金化するのに時間がかかりますが、物件価値の高い不動産は1ヶ月以内で、しかも高値で売れてしまいます。アメリカ不動産市場は、流動性が非常に高いマーケットです。

(4)契約・所有権が明確
アメリカは法治国家ですから、不動産取引は明確で透明です。契約書がすべてで、その内容に沿って不動産専門処理サービス機関(エスクロー)が、公平に不動産業務を執り行います。また所有権移転は、所有権者がその所有権を譲渡する・移転するという証書に署名します。たとえば、売主Aが買い手Bに売買契約によってその所有権をAからBに譲渡・移管するとして、譲渡証書に公証人の前でAが署名、公証人は本人確認および間違いなくその本人が目の前で署名したことを証明し、所有権移転が可能となります。
日本のように、権利書と印鑑(実印)を持っていれば誰でも売却や譲渡をすることができるような仕組みにはなっていません。実は、アメリカには権利書にあたる書類はありません。すべては郡の登録局(カウンティー・レコーダー・オフィス)に登録されているかどうか、その内容がすべてになります。そのためアメリカには、権利を保障する保険(権原保険と訳されています)が必要になります。これが「タイトル保険」です。

(5)節税効果
近年、22年以上の木造建築物であれば、4年間での加速度償却が認められることで、節税効果を上げられるとして、日本の高額納税者や富裕層にアメリカ不動産投資をする方が多く見受けられますが、アメリカ不動産を所有することによって、アメリカでの確定申告を行うため、アメリカの納税者番号が取得できます。この番号があれば、アメリカの金融商品が手に入りやすくなります。たとえば、利回り4%前後の個人年金型保険や高額生命保険の購入も可能で、相続税の資金調達に適しております。
アメリカでは、富裕層の資産運用や節税、相続対策のため、数多くのプログラムや金融商品が開発されています。これらは、日本でも十分に活用できます。そのため、アメリカ在住の日本人の資産家の方々も、滞在中に、このようなプログラムや商品を購入されるケースが多く見られます。このように、将来的にアメリカの金融商品を使って資産の分散、運用、相続対策にも利用できるというのも、アメリカ不動産の魅力の一つといえます。

【このコラムの著者】

金井 規雄

立命館大学経済学部卒、カリフォルニア大学院統計学修士号。
三菱東京UFJ銀行(為替資金部資金課および企業融資担当)入行ロスアンジェルス支店勤務後、Bank of the West日本企業部を経て、2004年コスモ・インベスメント(不動産仲介・コンサルティング)を設立、現在に至る。

カリフォルニア州不動産仲介ライセンス、カリフォルニア州保険ライセンス保有。米国での仲介実績多数。
現地銀行、会計士、弁護士、保険業者、管理会社などとの幅広いネットワークを持つ。

著書に「アメリカ不動産投資の実態。」「アメリカ西海岸で不動産投資 7年で1億円!」「安全!確実!アメリカ不動産投資のすべて」「ドル資産を持て! 世界最強の通貨によるアメリカ不動産投資戦略」がある。

HP: https://www.cosmoinvestusa.com/

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