金井規雄の不動産投資コラム

シリーズ連載: アメリカ・ロサンゼルスで不動産投資 7年で1億円

LIFULL HOME'S 不動産投資コラム

第5章 海外不動産・アメリカ不動産(2)

3 アメリカ不動産投資の特長──実例をあげて紹介

アメリカ不動産投資の大きな特長は、次の3つです。

1 節税効果
2 安定利回り
3 売却益

ここでは、それぞれ実例をあげて実証していきましょう。
(1) 節税効果
不動産投資における節税メリットは、減価償却です。減価償却は、簿記上のことで、実際のお金の動きはありません。減価償却額は、費用として自分の所得から差し引けて、課税対象額が減りますので、その分税金も減ります。ですから、たくさん減価償却額が取れれば、税金も少なくなるということです。

前章の最後で減価償却を解説いたしましたが、減価償却の対象となる建物の割合が土地と比べて多いと償却が多く、節税効果も上がります。それから、耐用年数が建物の構造で違います。前述のように、RC造で47年、木造で22年です。それを上回りますと、それぞれ20%の耐用年数になるので、RC造で9年、木造で4年です(小数点以下切り捨て)。したがいまして、一番効果が高いのは、木造で22年以上経過している物件が4年で償却ですから、それがベストとなります。

そこで注目されるのはアメリカ、とくにロサンゼルスやサンフランシスコ等の西海岸の不動産です。アメリカの不動産は、土地の価値が建物より少なく、そのため減価償却対象の建物割合が高いため、償却がたくさん取れて節税がかなりできる場合が一般的です。しかしながら、たいていの場合はそうですが、実はそうでもないんです。

有名なビバリーヒルズの物件なら、通常土地の価値が高く、70~80%以上の物件はたくさんあります。したがいまして、減価償却対象の建物比率は20~30%と低くなります。有名な高級住宅街物件の土地は高い(=建物比率が低い)ので、償却があまり取れないことになります。
しかしながら、ビバリーヒルズのような都市でも、建物比率が高い物件はあります。つい先日も、ビバリーヒルズの2LDKで築22年以上の木造コンドミニアム(85万ドル)の物件がありましたが、建物比率が80%もありました。当然ながらすぐに売れてしまいましたが。85万ドルの80%が建物部分になりますので、償却対象額は68万ドルで4年で償却ですから、1年で17万ドル償却できます。つまり、課税所得額が17万ドル、1700万円少なくなるということです。計算を簡単にするため、1ドル=100円とします。

このように築22年以上の木造物件が、一番節税効果が高いということです。すでに筆者のお客様、日本人投資家様が数十名以上実行されておられますので、ここで実例をあげてみましょう。

<実例 1>
北関東の会社役員様が、2014年12月にロサンゼルスの南に位置するトーランスの17戸(=17部屋)・1982年築のアパートを、260万ドルでご購入。頭金104万ドル、ローン156万ドル(借入比率60%。金利3・75%)を筆者紹介の地元アメリカの銀行から借入れ。本物件の建物比率は70%で、償却額は182万ドル、1年の償却額は45.5万ドル、約4,550万円になります。ご自身の所得額からこの償却額を引き当てて、納税額が大幅に減少し、大変喜ばれておられます。なお、利回りを示すCAP*は4%を超えています。
Net Operating Incomeは、管理費、保険、固定資産税等の費用を差し引いた純営業・運用利益のこと。CAPは「キャップレート」ともいい、「Capitalization Rate」を略した言葉です。投資対象の不動産の資産価値を評価する指標の一つで、「資本収益率」「還元利回り」「収益還元率」「NOI利回り」とも呼ばれています。
*CAP=Net Operating Income÷Price

<実例 2>
不動産開発会社様が、2014年6月にロサンゼルスの北にある1988年築・21戸のアパートをオフマーケットで見つけ、635万ドルでご購入。建物比率は74%で、償却額は469.9万ドル(約4億6,990万円)。年間償却額は117.475万ドル、毎年約1億1,747.5万円の償却。法人税の削減に大いに寄与。利回りCAPは、当初の3.75%から4%に改善。

<実例 3>
九州の企業オーナー様が、2015年11月にロサンゼルスの南の高級住宅街に建っていた3LDKのタウンハウス(メゾネット形式2階建て)を、49.5万ドルでご購入。建物比率80%で、償却額は39.6万ドル=約3,960万円。年間償却額は990万円。納税額がかなり減少し、大変喜ばれております。利回りCAPは3.75%。

<実例 4>
東京の企業社長様が、2016年12月にロサンゼルスの空港の南に位置するハモサビーチの3LDK2戸のアパート・1975年築を174万ドルでご購入。建物比率75%で償却額は130.5万ドル=1億3,050万円で、年間償却額は3,262.5万円。納税額が大きく減少。利回りCAPは、3.15%。

(2) 安定利回り
利回りが高い物件は、たいていエリアのよくないところが多く、一方でロケーションのよい物件は、確かに利回りは低いですが、収入が安定しています。利回りの高い物件が多いエリアのよくないところでは、実は利回りがよくないのです。理由は、テナントの属性が低いためで、家賃の遅延や延滞がほぼ常態化します。家賃収入が入らず、退去させるため、弁護士費用、さらに退去後の清掃や修理代がかさむため、利回りが悪化します。

<実例 5>
筆者のケースですが、2011年11月、銀行の抵当流れでトーランスの1LDKのコンドミニアムを13.02万ドルで購入。ただし、バスルームが古く、壊れているところもあったので3,500ドルかけて改装。1,200ドルで貸し出して、利回りは7.7%。現在は、家賃が1,400ドル、利回りは8.45%に上昇。

<実例 6>
関西の不動産会社社長様が、2011年9月、ロサンゼルス空港から車で南へ10分程度のビーチ沿いの3戸建てで、1989年築のアパートを194万ドルでご購入。当初の利回りは3%程度であったが、現在は5.3%。現在、売却見込み価格は400万ドルから450万ドル。

<実例 7>
2014年5月、北関東の会社社長様がサンタモニカの1990年築・7戸のアパートを310万ドルでご購入。およそ36万ドルかけて外部も含め各部屋、外壁も含め全面改装しました。実際の施工者は、筆者が選択した地元の建設会社。
翌2015年9月には、家賃が80%以上アップし、利回りは4.5%以上を達成。現在の価値は約450万ドル。ご購入から改装工事まで筆者が担当。人気のサンタモニカの物件で、全面改装により新築同様となり、マーケット同様、もしくはそれ以上の家賃が取れました。

(3) 売却益
確かに、不動産市況がリーマンショックのように悪くなるときはありますが、正常に戻ったり景気が良くなったりしますと、不動産価格は上昇します。とくに人気のあるエリアの優良物件は、不況のときは、下落幅がエリアの悪い物件よりもかなり限定的で、下げ幅が5%から10%に留まります。

<実例 8>
中部地方の建築資材会社オーナー様が、2011年9月、1978年築のトーランスの1LDKアパートを13.4万ドルでご購入。価格13.4万ドルのうち、9.38万ドル(70%)を現地銀行より金利3.5%で借入れ。頭金は4.02万ドル(30%)。2015年3月に20.5万ドルで売却。4.02万ドルの投資で、3年半で7.1万ドルのグロス利益。年率ベース約50%のリターン。

<実例 9>
2014年5月、アメリカ人の個人投資家様と投資会社様が、ロケーションがよいレドンドビーチの手入れが行き届いていない16室アパートを3,300万ドルで購入。地元のアメリカ人の投資会社に参加し、約40%のエクイティー部分は個人投資家を募集して有限法人LLCを組成し、残りの60%を地元投資会社が銀行ローンを引っ張りました。16室のうち、14室を改装。また外装も施し、賃料を約80~90%アップして、2015年9月に6,700万ドルで売却。改装費、売却手数料等を差し引いて、約2,800万ドルのネット利益を生み出しました。個人投資家や地元投資会社社員全員が大喜び。

<実例 10>
東京の不動産会社部長様が、2015年12月に優良学校区パロスバーデスの3部屋1バス・1974年築のタウンハウスを、48.5万ドルでご購入。バスルームを一つ増やし、元のバスルームから台所までをすべて改装。改装費用総額4.5万ドル。これでグレードアップし、2016年12月に59.25万ドルで売却。グロス売却利益は6.25万ドル、11.8%。

アメリカ不動産でも、第4章で述べましたように、リフォーム(改装)案件が一番の利益と価値を生み出します。ロサンゼルスの中でも人気の高いエリア、つまりテナントがいつでも見つかるエリアを選び、手入れの行き届いていないアパート物件を物色します。改装さえすれば、周囲のアパートと同じ高い家賃が取れることとなり、成功間違いなしです。
問題はそれ相応の物件を見つけることが、唯一の難点です。たとえば、紹介しました実例9の16室のアパートで、1LDKの賃料が900ドルから1100ドル(相場は1600ドルから2000ドル)、2LDKの賃料が1600ドルから1950ドル(相場は2100ドルから2600ドル)だったのを改装し、家賃をそれぞれ相場並みに上げました。
当然の結果として、価値はその分に応じて利回りともに上がり、実際の結果は、1年4ヶ月で約280万ドルのネット利益を上げました。このように改装すればどれだけの家賃が見込めるか、周りの同様な物件の家賃相場で、答えは出ているのです。こんなに簡単な方法はありません。答えが出ているのですから。施工業者もいますので、あとは物件だけとなります。

具体例
2017年2月末に、レドンドビーチの5室(全室2LDK)のアパートを東京の企業様がご購入。5月より改装工事を始め、7月から8月にかけて順次完成し、新しいテナントも入居済み。家賃は1,100ドル~1,300ドルから2,200ドル~2,350ドルとほぼ2倍(80%から100%)の値上がり。購入、改装工事、売却までのサポートを筆者が担当。

前記の具体例のように、現在、次のプロジェクト・案件を模索・検討中です。必要であれば、案件ごとのLLCを設立し、IRRベースで12%から16%の利回りを目指します。改装施工は、経験豊富な2社1グループから選択し、プロジェクト全体を筆者が見ます。ご興味がございましたら、直接筆者にご連絡ください。詳細な情報・資料を送付いたします。

検討案件
具体例と同じ、レドンドビーチの売値285.9万ドル6室のアパートを、50%の142.95万ドルを投資。残りの50%は、売主自身が金利5%でローンを提供。全室25万ドルで改装し、家賃をそれぞれ10%超から65%アップ。CAPを相場並みの3.3%に上げ、375万ドルで売却見込み、売却益は45.1万ドルを見込む。詳細は案件詳細シートをご覧ください。

4 その他お勧めの物件のご案内

■不動産担保付証券(=ローン)
これは、物件を所有せず、物件を買いたい人にローンを貸し出すアメリカでの手法です。ネット利回りは6%から10%です。このような高い金利を借りる人は、例のサブプライム、つまりクレジットに難がある人ではと思いがちですが、アメリカの住宅ローン申し込みは、銀行でもローンのガイドライン(融資条件)は、FreddieMacやFannieMaeが保証ないしはローン債権を買い取りますので、FreddieMacやFannieMaeの条件になるわけです。
その条件の一つに、勤続年数2年というのがあります。日本ではほとんどの方が問題ないのですが、アメリカではより地位が高く、収入の多いところに転職しますので、収入の多い人ほど勤続年数が少ないという傾向があります。収入が多い方は総じてクレジットは良いので、本当は問題ない人たちが多いのです。しかしながら、その勤続2年の条件は満たせないので、ローンは下りないのです。しかし、物件は欲しい人が多いので、勤続2年になるまで待つより、金利が少々高くても銀行ではなくプライベートレンダーから借りて、勤続2年に達すれば、銀行から借り替えて返済するので、1年前後でローンは完済され戻ってきます。
このようなプライベートレンダーから借りると、ケースバイケースですが8%くらいで、一方、銀行の金利は4%前後ですので、その差の4%だけ1年程度余分に支払うという考え方です。中長期的にみれば、1年間の4%分を数十年のローン期間でならすことになりますので、またローン利息分は税金控除になるため、思うほどの損にはならないということです。
かかる状況下、このような高金利でも借りる人がおり、意外とクレジットの良い人が多く、1年程度で返済を受けるため、安全性は高いといえます。仮に返済不能となり不良債権化すれば、担保物件を差し押さえて売却し、資金を取り戻すので、時間は半年ほどかかるものの、延滞利息分と元本すべて全額回収できる安全投資です。現在、銀行でのローン承認が下りるのは、10人の申し込みのうち2~3人です。理由は、FreddieMacやFannieMaeの条件が細かいためです。

まとめ

●アメリカ不動産投資でリスク分散、節税・安定収入・売却益を見込む
●アメリカ不動産投資も、エリアが最も重要

こぼれ話 5
銀行と融資

2016年11月、金融庁が銀行の融資責任者や担当者を集めて「日本型金融排除を止めてもっとリスクを取って融資をするように」と要請したとのことですが、銀行側は本当に困惑しているようです。なぜ困惑しているのか?
90年代の後半に金融不安が起こり、北海道拓殖銀行の経営破たん、山一證券の廃業等、金融機関がバタバタと倒れ、金融庁が「今後、不良債権をこれ以上出すな」と銀行側に檄を飛ばしたのです。それを受けて銀行側は、不良債権を出すまいとして、融資の際の貸出先の財務内容や決算をベースに、10段階の内部格付けを作成し、その格付けによって融資を決めることになったようです。それもこれも金融庁が、「これ以上不良債権を出すな」ときつくお達ししたのにもかかわらず、今度は「もっとリスクを取って貸し出しを増やせ」と言っているのです。筆者からすれば、「それだったら自分でリスクを取れ」と言いたいですね。

格付けに応じて金融庁が裏保証を付ければいいのでは? 自分はリスクを取らず銀行に取らせて、それでまた不良債権が増えれば、業務命令を出したりするわけですから、本当に無責任です。ただ、筆者からみればどっちもどっちです。
20年以上の銀行勤務の経験から断言しますが、銀行は100%、いや200%以上銀行だけの都合しか考えておりません。お客のことは一切考えておりません。融資等を希望するお客が銀行で手続をする際、銀行取引約定書(銀行員の間では通称「銀取り」といわれていますが)に署名を求められます。筆者は一度、これを英訳することがあって、アメリカの弁護士とその内容を確認し、協議も行いながら読み込んで英訳しましたが、100%銀行の都合のいいように書かれていました。機会があればぜひ読んでみてください。また専門用語がたくさん書かれており、理解するのが大変ですが、それをいいことにお客を煙に巻いているのです。

そもそも、その約定書に署名しないと融資を受けられないわけですから、受ける側としては、署名をするかしないかの選択の余地は一切ないわけです。そういうこともあって、約定書をきちんと読み込む人はいないと思いますし、銀行のやっていることだから間違いはない、信用できると、勘違いしていると思います。もちろん、銀行にとって間違いは一切ありません。100%銀行の都合のいいように書かれているわけですから。
だいたい住宅ローンを組むにしても、やれ保証人だとか、やれ生命保険加入だとか、がんじがらめにされます。銀行は、本来であれば借入人が返済できなくなったら担保物件を差し押さえて処分し、ローン債権回収に充てれば済むことですが、がんじがらめにしてしまうのです。銀行や銀行員の悪口を言っているわけでなく、銀行の本質・真実を知っていただき、そのうえで銀行と賢く付き合っていただきたいと思います。

銀行員といえばテレビドラマの・半沢直樹・を思い出しますが、銀行員の本当につらいところは、銀行が発行する新株の購入を、半ば強制的に買わされることです。新株が発行されるときに、各支店の各部門に購入用紙が回ってきて、行員が購入する株数を、記入することになっています。もしゼロ回答をしようものなら、後で支店長に呼び出され「○○君はなぜ購入しないのかね? 私が君の勤務評価をつけるのは知っているね?」などと促されます。「支店長、生活がぎりぎりで全く余裕がありません」と返答しても、「それだったら組合共済会のローンを使えばいいじゃないか? 500株としておくよ」と一方的に決められてしまいます。
実は、そういう支店長も、その地位相当の株数を購入しなければなりません。そしてさらに悪いことに、株価が下がっても売れないのです。つまり、株価が下がり続けても売れず、借金だけが減らないという構図です。どうしても売らなければならないとなれば、まず出世はあきらめることになります。あるいは、銀行を辞めるかしかないのです。

【このコラムの著者】

金井規雄

立命館大学経済学部卒、カリフォルニア大学院統計学修士号。
三菱東京UFJ銀行(為替資金部資金課および企業融資担当)入行ロスアンジェルス支店勤務後、Bank of the West日本企業部を経て、2004年コスモ・インベスメント(不動産仲介・コンサルティング)を設立、現在に至る。

カリフォルニア州不動産仲介ライセンス、カリフォルニア州保険ライセンス保有。米国での仲介実績多数。
現地銀行、会計士、弁護士、保険業者、管理会社などとの幅広いネットワークを持つ。

著書に「アメリカ不動産投資の実態。」「アメリカ西海岸で不動産投資 7年で1億円!」「安全!確実!アメリカ不動産投資のすべて」「ドル資産を持て! 世界最強の通貨によるアメリカ不動産投資戦略」がある。

HP: https://www.cosmoinvestusa.com/

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