金井規雄の不動産投資コラム

シリーズ連載: アメリカ不動産投資のすべて

LIFULL HOME'S 不動産投資コラム

アメリカ不動産投資ー日本との違いー

セミナー開催のお知らせ
金井規雄氏による新刊『アメリカ不動産投資の実態。』出版記念セミナーを開催
日程:6月30日(土)14:00~
料金:無料
定員:80名
会場:八重洲ブックセンター 本店8階ギャラリー
詳細:http://www.yaesu-book.co.jp/events/talk/14144/

 

1 築年数

アメリカの不動産・建物は、日本の不動産と比較にならないほど耐久・耐用年数が長いのが特徴です。
たとえば有名などビバリーヒルズの豪邸の多くは、築50年以上はざらにあります。中には100年近いものもあります。したがいまして、50年ものだから投資対象にはならない、というような概念はなくして考えるべきです。

日本とアメリカの不動産の一般的な耐久年数は、日本:35年、アメリカ:100年と言われ建物の諸年数は、

     国  除去耐用年数  代替わり周期   投資周期
    日本    40年    30年    39年
   アメリカ    100年    103年    23年

出典:財団法人・日本建築学会

特に気候が温暖なカリフォルニアの不動産は、さらに耐用年数が長いです。もちろん長く古くなったところは、改装・改築をして対応します。一般的には内部のキッチンやバスルーム、フロアリングなどを最新の原材料・デザインで改装し、試乗レベルよりも高く売却することも可能です。

2 追い出し可能

アメリカの不動産購入後は、テナントを探し賃貸に回すのですが、テナントによっては家賃を滞納するテナントも出てきます。その場合は、法的手続きで約1~3か月で追い出すことができます。
州によっては、数日以内で出せることもできます。裁判所の命令で強制執行も可能で、具体的には、警察官がテナントを出します。その時テナントの荷物もすべて出します。これで家賃滞納のテナントは追い出して、新しい優良なテナントを探します。

そもそも最初にテナントのスリーニングをきちんと行えば、家賃滞納のテナントを防ぐことができます。このあたりは優秀な管理会社・エージェントであれば未然に防げます。家賃滞納及び追い出した後の間は家賃収入がありませんが、その分をカバーする保除を手当てし損失を防ぐこともできます。

3 ロケーション

日本の場合も、場所・ロケーションは重要ですが、アメリカの場合は、学校区が決め手になる場合が多いです。
アメリカでは、ほとんどが公立学校に通うため、居住地・区で学校で決まってしまいます。少しでも優良学校に子供を通わせるのですが、優良学校区は、必ずと言ってよいほど高級住宅地になります。したがいまして、優良学校区になればなるほど、より高級住宅地になって物件価格もそれだけ高額になります。

高額物件が購入できる層は、所得が多い高収入の人たちで、信用力もそれだけ高いため、ローンを組んでいても支払い不能で抵当権流れになる確率は極めて低いのです。このことから、抵当権流れの物件は総じて信用力の低い人たちが購入した物件、学校区があまり良くない価格が低い物件といえます。

優良学校区の物件を購入していれば、間違いないということになります。不動産市況が悪くなってもそれほど悪くならないし、市況が良くなればそれ以上良くなります。

【このコラムの著者】

金井規雄

立命館大学経済学部卒、カリフォルニア大学院統計学修士号。
三菱東京UFJ銀行(為替資金部資金課および企業融資担当)入行ロスアンジェルス支店勤務後、Bank of the West日本企業部を経て、2004年コスモ・インベスメント(不動産仲介・コンサルティング)を設立、現在に至る。

カリフォルニア州不動産仲介ライセンス、カリフォルニア州保険ライセンス保有。米国での仲介実績多数。
現地銀行、会計士、弁護士、保険業者、管理会社などとの幅広いネットワークを持つ。

著書に「アメリカ不動産投資の実態。」「アメリカ西海岸で不動産投資 7年で1億円!」「安全!確実!アメリカ不動産投資のすべて」「ドル資産を持て! 世界最強の通貨によるアメリカ不動産投資戦略」がある。

HP: https://www.cosmoinvestusa.com/

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