金井規雄の不動産投資コラム

シリーズ連載: アメリカ不動産投資のすべて

LIFULL HOME'S 不動産投資コラム

投資物件の管理から出口戦略まで

セミナー開催のお知らせ
金井規雄氏による新刊『アメリカ不動産投資の実態。』出版記念セミナーを開催
日程:6月30日(土)14:00~
料金:無料
定員:80名
会場:八重洲ブックセンター 本店8階ギャラリー
詳細:http://www.yaesu-book.co.jp/events/talk/14144/

 

1 投資物件の管理と利回り

購入した物件を賃貸に回し、利益を上げますが、ではその物件の管理は地元のエージェントに任せないといけません。一般的には物件を購入したときの不動産エージェントに依頼すればいいのですが、一般的には管理はしないエージェントが多いので、最初にエージェントを選定する際に、そのエージェントが物件管理もできるのかどうか、物件管理業者を知っているかどうか確認しておくべきでしょう。親身になって管理をしてくれるエージェント・管理業者探しがキーポイントになります。
物件利回りは、たとえば、50万ドルのコンドミニアムを購入し、家賃が2500ドルとします。
利回りは、3.528%となります。

収入:家賃・・・・・・2500ドル
費用:固定資産税・・・・500ドル
   HOA・・・・・・・300ドル
   (HOAとは、日本のマンションの共益費とほぼ同様)
   管理費・・・・・・200ドル
   維持費(修繕など)・・30ドル
利益・・・・・・・・・・1470ドル

 

2 不動産投資による節税

不動産投資には、会計処理上減価償却が取れますので、実質のキャッシュは表面上の利回りより多く取れます。アメリカの減価償却は、購入金額のうち建物部分を27.5年で割った金額が年間の減価償却になります。したがいまして、建物部分の比率が高い物件が減価償却額が増えます。

それで、この建物比率ですが、通常固定資産税の請求書に、土地(Land)と建物を掛けて減価償却額を算出し、それを27.5で割りますと、年間の減価償却額が判明します。この会計上の減価償却を使用して納税額を少しでも減らします。

日本では、木造で22年以上経過していれば、4年で償却できるということですが、たとえば1億円以上で購入した物件の建物比率が80%とすれば、毎年2000万円の償却が取れることになります。詳細は税理士・会計士に相談してみてください。

3 出口戦略

不動産物件を購入・維持し、目標の投資利回りおよび節税効果を得られれば、あとはいかに手仕舞うか(出口戦略)ということになります。その時点の状況次第ということですが、いくつかの選択肢が考えられます。

(1)購入価格よりも高値で売却可能であれば、売却して投資を終了する
この場合は、売却益が発生し課税対象となりますので、税理士・会計士とよく相談することが肝要です。課税対象となる売却益ですが、売却価格から薄価を差し引いた金額となりますので、加速減価償却をした場合は、かなりの売却益となります。
(2)さらに節税が必要になったので、もう1物件購入するか、買い換える
購入した物件を保有し続けて、新たにもう1件購入し、節税をする場合は、最初の1件目は、利回りが主たる目的になります。そこで、所有物件を売却してその売却価格と同じかそれ以上の物件を購入しますと、アメリカの税法上では、その売却益課税については、先送ることができます。日本でも同様なことが可能かどうか、税理士・会計士と相談する必要があります。

【このコラムの著者】

金井規雄

立命館大学経済学部卒、カリフォルニア大学院統計学修士号。
三菱東京UFJ銀行(為替資金部資金課および企業融資担当)入行ロスアンジェルス支店勤務後、Bank of the West日本企業部を経て、2004年コスモ・インベスメント(不動産仲介・コンサルティング)を設立、現在に至る。

カリフォルニア州不動産仲介ライセンス、カリフォルニア州保険ライセンス保有。米国での仲介実績多数。
現地銀行、会計士、弁護士、保険業者、管理会社などとの幅広いネットワークを持つ。

著書に「アメリカ不動産投資の実態。」「アメリカ西海岸で不動産投資 7年で1億円!」「安全!確実!アメリカ不動産投資のすべて」「ドル資産を持て! 世界最強の通貨によるアメリカ不動産投資戦略」がある。

HP: https://www.cosmoinvestusa.com/

他のコラム著者も見てみる

不動産投資家によっても違いは様々。
LIFULL HOME'Sが厳選した不動産投資家や専門家のコラムから色々な不動産投資スタイルを吸収してライバルに差をつけよう!

風戸 裕樹

シリーズ連載: 初心者のための東南アジア投資ガイド

最新コラム: 第2章 日本の不動産市場と海外投資(2)

橋本秋人

シリーズ連載: 実践派コンサルタントが見たFP的不動産投資事情

最新コラム: 「不動産投資分析」の基本は押さえておきましょう

LIFULL HOME'S PRESS

シリーズ連載: HOME'S PRESS編集部

最新コラム: 新たに始まる「住宅ストック循環支援事業」は特色のある制度に

田中圭介

シリーズ連載: ASEAN地域の海外不動産投資の現状

最新コラム: 【No.20】 各国の不動産投資の現状 〜ベトナム編 その 4 ホーチミンの不動産で狙うべき場所は?

佐藤益弘

シリーズ連載: 不動産投資を始める前に知っておきたいこと・始めた後に確認したいこと

最新コラム: 国の空き家対策から考える 生き残る賃貸住宅の基準

菅井敏之

シリーズ連載: 誰も教えてくれなかった「銀行」~その傾向と対策~

最新コラム: 【第四回】必ず行っておきたい、銀行との「コミュニケーション」

LIFULL HOME'S不動産投資フェア

シリーズ連載: 2017/9/23 LIFULL HOME'S不動産投資フェア出展企業インタビュー

各出展企業インタビュー記事はこちら

LIFULL HOME'S マーケティング部 データ編集担当

シリーズ連載: ユーザーの本音から探る不動産投資

最新コラム: 将来性を秘めた街 『都心』エリア

鈴木 学

シリーズ連載: 海外物件の管理

最新コラム: 第九回「快速償却&節税物件に要注意」

石渡 浩

シリーズ連載: 不動産投資に有益な融資を受けるための知識

最新コラム: 第4回 税引後キャッシュフロー偏重の盲点 銀行は決算書のここを見る(後編)

北野 琴奈

シリーズ連載: 今後はどうする?不動産投資と資産形成・運用の考え方

最新コラム: 住宅を購入して、10年後に売却することを考えてみる

猪俣淳

シリーズ連載: 猪俣淳の「不動産投資の正体」

最新コラム: スルガ銀行第三者委員会調査報告書

右手 康登

シリーズ連載: CPM®流「相続・不動産経営 実践術」 右手 康登のコンサル「みぎからひだりへ」

最新コラム: 島国の中での常識 VS グローバルスタンダードを知ることの重要性

末永 照雄

シリーズ連載: 失敗しない不動産投資の法則

最新コラム: アジア新興国での不動産投資~タイ~

寺尾 恵介

シリーズ連載: 悩める投資家への「目からウロコが落ちる」アドバイス 誌上チャレンジ面談

最新コラム: 15.なぜ横浜には空きだらけの新築アパートが多いのか

伊藤 英昭

シリーズ連載: 伊東英昭氏の不動産投資コラム

最新コラム: vol.13 マンションと高級車

不動産投資・収益物件を検索するなら【LIFULL HOME'S 不動産投資】賃貸経営[マンション経営・アパート経営]をお考えなら、まずは掲載中の投資物件[投資用マンション・売りアパート・一棟売りマンション]を地域や価格帯、会社で検索して、価格や想定利回りで絞り込み!気になる投資物件を見つけたら物件の周辺情報を調べたり、収益シミュレーションを使って実際の運用をイメージ出来ます。不動産会社へはメールか電話でお問い合わせ・相談が可能です(無料)。不動産投資による資産運用をお考えなら【LIFULL HOME'S 不動産投資】

ページトップへ