金井 規雄の不動産投資コラム

シリーズ連載: アメリカ不動産投資のすべて

LIFULL HOME'S 不動産投資コラム

投資物件の管理から出口戦略まで

1 投資物件の管理と利回り

購入した物件を賃貸に回し、利益を上げますが、ではその物件の管理は地元のエージェントに任せないといけません。一般的には物件を購入したときの不動産エージェントに依頼すればいいのですが、一般的には管理はしないエージェントが多いので、最初にエージェントを選定する際に、そのエージェントが物件管理もできるのかどうか、物件管理業者を知っているかどうか確認しておくべきでしょう。親身になって管理をしてくれるエージェント・管理業者探しがキーポイントになります。
物件利回りは、たとえば、50万ドルのコンドミニアムを購入し、家賃が2500ドルとします。
利回りは、3.528%となります。

収入:家賃・・・・・・2500ドル
費用:固定資産税・・・・500ドル
   HOA・・・・・・・300ドル
   (HOAとは、日本のマンションの共益費とほぼ同様)
   管理費・・・・・・200ドル
   維持費(修繕など)・・30ドル
利益・・・・・・・・・・1470ドル

 

2 不動産投資による節税

不動産投資には、会計処理上減価償却が取れますので、実質のキャッシュは表面上の利回りより多く取れます。アメリカの減価償却は、購入金額のうち建物部分を27.5年で割った金額が年間の減価償却になります。したがいまして、建物部分の比率が高い物件が減価償却額が増えます。

それで、この建物比率ですが、通常固定資産税の請求書に、土地(Land)と建物を掛けて減価償却額を算出し、それを27.5で割りますと、年間の減価償却額が判明します。この会計上の減価償却を使用して納税額を少しでも減らします。

日本では、木造で22年以上経過していれば、4年で償却できるということですが、たとえば1億円以上で購入した物件の建物比率が80%とすれば、毎年2000万円の償却が取れることになります。詳細は税理士・会計士に相談してみてください。

3 出口戦略

不動産物件を購入・維持し、目標の投資利回りおよび節税効果を得られれば、あとはいかに手仕舞うか(出口戦略)ということになります。その時点の状況次第ということですが、いくつかの選択肢が考えられます。

(1)購入価格よりも高値で売却可能であれば、売却して投資を終了する
この場合は、売却益が発生し課税対象となりますので、税理士・会計士とよく相談することが肝要です。課税対象となる売却益ですが、売却価格から薄価を差し引いた金額となりますので、加速減価償却をした場合は、かなりの売却益となります。
(2)さらに節税が必要になったので、もう1物件購入するか、買い換える
購入した物件を保有し続けて、新たにもう1件購入し、節税をする場合は、最初の1件目は、利回りが主たる目的になります。そこで、所有物件を売却してその売却価格と同じかそれ以上の物件を購入しますと、アメリカの税法上では、その売却益課税については、先送ることができます。日本でも同様なことが可能かどうか、税理士・会計士と相談する必要があります。

【このコラムの著者】

金井 規雄

立命館大学経済学部卒、カリフォルニア大学院統計学修士号。
三菱東京UFJ銀行(為替資金部資金課および企業融資担当)入行ロスアンジェルス支店勤務後、Bank of the West日本企業部を経て、2004年コスモ・インベスメント(不動産仲介・コンサルティング)を設立、現在に至る。

カリフォルニア州不動産仲介ライセンス、カリフォルニア州保険ライセンス保有。米国での仲介実績多数。
現地銀行、会計士、弁護士、保険業者、管理会社などとの幅広いネットワークを持つ。

著書に「アメリカ不動産投資の実態。」「アメリカ西海岸で不動産投資 7年で1億円!」「安全!確実!アメリカ不動産投資のすべて」「ドル資産を持て! 世界最強の通貨によるアメリカ不動産投資戦略」がある。

HP: https://www.cosmoinvestusa.com/

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