金井規雄の不動産投資コラム

シリーズ連載: アメリカ不動産投資のすべて

LIFULL HOME'S 不動産投資コラム

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セミナー開催のお知らせ
金井規雄氏による新刊『アメリカ不動産投資の実態。』出版記念セミナーを開催
日程:6月30日(土)14:00~
料金:無料
定員:80名
会場:八重洲ブックセンター 本店8階ギャラリー
詳細:http://www.yaesu-book.co.jp/events/talk/14144/

 

本コラムは、カリフォルニア州ロサンゼルスをベースに解説しておりますが、その他地域としてサンフランシスコ・サンホセ(シリコン・バレー)、サンディエゴ、テキサス(ダラス、オースチン)、シアトルについて、投資観点からご紹介したいと思います。

1. サンフランシスコ・サンホセ(シリコン・バレー)

サンフランシスコ市内および近辺は、不動産価格が全米でも1、2位を争う高い地域で、かつレンガ造りが多いため、また建物比率が低く節税効果が少ないこともあって、投資に適しているエリアとはいい難いといえるでしょう。価格が高いため利回り・CAPが2%、3%がほとんどです。検討しうるのは、この周辺のエリアです。最も優良エリアは、マリン郡の街々です。CAPは4%から4.5%。あと、カリフォルニア州の州都サクラメントにも、投資に適したエリアもありますが、地元に精通したアドバイスが必要になります。CAPは4.5~5.5%。
また、サンホセ市および周辺のシリコン・バレーの地域も、Google、intelなどのIT企業が集中していることから、不動産価格は跳ね上がっており、利回りが低いため中心部よりも周辺地域で良いエリアを探すことになります。

2. サンディエゴ

サンディエゴは、ロスから車で約2時間南の、メキシコ国境に接するカリフォルニア州では、ロス、サンフランシスコに次ぐ大都市です。ただし、不動産投資として検討しうるエリアは、海岸線の街が中心で、内陸部ではダウンタウンの北側、東側の一部ですが、あまり東側内陸部は適しているエリアとはいえないでしょう。CAPは4%から5%。5.5%以上のエリアは注意が必要です。

3. テキサス(ダラス・オースチン)

テキサス州もカリフォルニア州同様、広い州ですので、どこの都市・街が投資に検討できるところか注意が必要ですが、ダラスとオースチンをご紹介したいと思います。昨今のシェール・ガス/オイルで沸くテキサスですが、ここにきて原油価格が下落したことから、シェール開発が採算に合わないと減産や停止に追い込まれています。ただ、アメリカの技術力や経済力でいずれ近い将来シェールが回復すると思いますが、そういうVolatilityの高い要因を考えず、本来の不動産投資に向いている、つまり安定感のある都市としてダラスとオースチンについて、述べたいと思います。ダラスはテキサス州で一番の大都市ですが、当然ながら良いエリアと避けたいエリアがあります。地元のエージェント情報では、高速635号線より北側が一般に良いエリアということです。トヨタUSAが移転するPlanoというエリアも、そのうちの1つですが、まだこれから発展するところでもあるようです。Planoではなくそれ以外にプチ優良エリアもあり、投資するにはこちらでしょう。CAPは総じて5.5%(優良エリア)から6.5%。

次にオースチンですが、テキサス州の州都で、テキサス大学の本校がありその他5つの大学があって落ち着いた大学街です。ダラスはまっ平らな年ですが、それに比べてオースチンは丘陵や小さな森もあったりで自然のある中都市です。優良エリアは、オースチンのダウンタウンから西側と北側で、CAPは6%台。東側と南部は避けたいエリアです。
ダラスもオースチンも建物比率が70%以上、CAPも6%前後ある20万から25万ドルの3LDK・4LDKの一戸建てが多数散見されます。

テキサス州は不動産投資として、注意すべき点があります。それは、天候が家屋に厳しいということで、特に夏は湿度の高い熱帯エリアで、かなり大きい雹(ひょう)が降り屋根が損傷することも多く、またハリケーンなどもあって、そのため保険が極めて高いつくということです。そのためかレンガ造りも混在していることから、節税効果は限定的といえるでしょう。特に集合住宅やコンドミニアムの階層の高い物件はレンガ造りが多いため注意を要します。また、不動産の税金(固定資産税に当たる)が、物件価格・価値の2.5%以上(カリフォルニア州は約1.25%)にもなり、投資の採算性に注意を要します。

4. シアトル

シアトルはアメリカ西海岸最北部(アラスカ除)の大都市で、ワシントン州にあります。本産業、紙・パルプ業が盛んで、最大の航空機会社ボーイング、スターバックス本社、アメリカ任天堂の大企業があります。また、マイクロソフトのビル・ゲイツ氏の自宅のある街(Belluvue市:シアトルのダウンタウンから東の対岸に位置する)としても有名で、全米で住みたい都市10位以内に常にランクされる都市としても知られています。つまり、産業(=雇用がある)があって、住みたい街ですから、全米から人が集まってくるということで、不動産投資には適した街ということになります。全体として、北側、東側のエリアは大丈夫ですが、南部特にタコマ市の南部・東南部は避けたいエリアです。建物比率は総じて高いため、節税の投資には向いているといえます。ただし、1戸物は、30万ドルから35万ドル以上の予算になります。

あとがき

本コラムは、主にアメリカ西海岸・カリフォルニア州ロサンゼルスをベースにしております。アメリカは広く、ニューヨーク、シカゴ、テキサスなどありますが、比較的大都市・中都市が投資に適していると思います。

先日も投資用物件(5戸以上)のモーゲージ会社の担当者が、「ローン対象となる物件は、人口の多いところに限る」と言っておりました。辺ぴなところや、一時的ブームの一過性の高いところは、対象となり得ません。
はっきりと言えることは、人口がある程度あって、学校区の良いところ。海・ビーチに近いところ。意外に知られていないのが大学があるところ、またはその周辺、です。まえがきでも述べましたが、アメリカ不動産は安定した投資ですので、優良物件でロケーションをおさえれば、これほど安心できて、節税効果も取れる優良資産はありません。アメリカ不動産を所有することによって、非常に有利な金融商品購入も可能になり、これほど有効な投資はないと思います。
少しでも皆様のアメリカ不動産投資に役立ち、投資効率・優良資産を築き上げられ成功されることを願ってやみません。

【このコラムの著者】

金井規雄

立命館大学経済学部卒、カリフォルニア大学院統計学修士号。
三菱東京UFJ銀行(為替資金部資金課および企業融資担当)入行ロスアンジェルス支店勤務後、Bank of the West日本企業部を経て、2004年コスモ・インベスメント(不動産仲介・コンサルティング)を設立、現在に至る。

カリフォルニア州不動産仲介ライセンス、カリフォルニア州保険ライセンス保有。米国での仲介実績多数。
現地銀行、会計士、弁護士、保険業者、管理会社などとの幅広いネットワークを持つ。

著書に「アメリカ不動産投資の実態。」「アメリカ西海岸で不動産投資 7年で1億円!」「安全!確実!アメリカ不動産投資のすべて」「ドル資産を持て! 世界最強の通貨によるアメリカ不動産投資戦略」がある。

HP: https://www.cosmoinvestusa.com/

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