田中法人の不動産投資コラム

シリーズ連載: 空き家投資

LIFULL HOME'S 不動産投資コラム

門戸を広げ実家空き家を有効活用!〜認知度は低いが有用性の高い新・住宅セーフティネット制度〜

はじめに

実家が空き家になっていてお困りの方には朗報となるかもしれません。このコラムでは、実家空き家を有効活用するために、新たな住宅セーフティネット制度を利用できないか検討してみます。
一般的な賃貸オーナーは、高齢者や障害者、低額所得者等、住宅確保要配慮者の入居に対して、家賃の支払いやトラブル等に対する不安から、一定割合拒否感があり、入居制限がなされている状況です。

住宅確保要配慮者の住居が、公営住宅によりカバーできればいいのですが、家賃の低廉性や入居を拒む民間賃貸住宅の状況もあり、応募倍率が4.4倍(平成28年度末全国平均)と比較的高い水準にあります。
今後の人口動向を踏まえると、公営住宅の大幅な増加は見込めません。一方で、民間の空き家・空き室は増加しています。このような社会的背景から、民間の空き家・空き室を活用した、新たな住宅セーフティネット制度が2017年10月からスタートしました。

新たな住宅セーフティネットを活用する!

新たな住宅セーフティネット制度は、①住宅確保要配慮者向け賃貸住宅の登録制度、②登録住宅の改修や入居者への経済的な支援、③住宅確保要配慮者に対する居住支援の3つの大きな柱から成り立っています。
住宅確保要配慮者の入居を拒まない住宅として登録することで、登録住宅の改修や入居者への経済的支援を受けられるということです。

都市部の実家空き家であれば売却すれば負担も少なく問題は解決します。しかし、地方都市の実家空き家は、売りたくても売れない!貸したくても不動産業者は積極的ではない!そんな実家空き家を所有している方にとって、新たな住宅セーフティネット制度の活用は、「負」動産から、実家との縁をつなぎ、地域貢献へと導いてくれるものかもしれません。
セーフティネット住宅の登録
登録の申請書には、申請する者の氏名、登録する賃貸住宅の住所、戸数、規模、構造及び設備や、入居を受け入れることとする要配慮者の範囲等を記載した申請書を提出します。セーフティネット住宅として登録するメリットは以下の通りです。(このコラムでは専用住宅として登録するメリットについて話を進めていきます。)

登録にあたっては、居住者(入居を拒まない要配慮者)の属性を選択できます。属性の選択は一つでも登録できます。また、属性については条件を付けることも可能です。例えば、「低額所得者の入居は拒まない。ただし、生活保護受給者については、「住宅扶助費等の代理納付がされる場合に限る」として登録することも可能です。ただし入居できるものが著しく少数になるなど、不当に範囲を限定することはできません。

・セーフティネット住宅の登録基準
賃貸住宅をセーフティネット住宅として登録する際は、その規模、構造等について一定の基準に適合する必要があります。下図の通りです。

登録住宅改修の支援と、入居者の負担を軽減するための支援
新たな住宅セーフティネット制度は、不動産所有者向けに登録住宅の改修への支援と、入居者の負担を軽減するための支援が用意されています。改修費の補助を受けた場合には、10年以上、入居者を一定の要配慮者に限定する「専用住宅」とすることが必要になります。なお、この限定は入居の際に掛かるものであり、入居後、要配慮者ではなくなった場合にも、補助を受けてない登録住宅と同様、退去を促す必要はありません。

以上のように一定の条件は付加されますが、見方を変えれば、子供が高校生相当以下の子育て世代は一般的な世帯です。また地方都市において高齢者を拒まないことにより、安定的に入居者を確保しうると期待できます。
登録基準においても大変そうに感じるかもしれませんが、「耐震性を有すること」の他は高いハードルではありません。1981年(昭和56)年6月1日以降に建築確認が適用されている住宅であればクリアします。

新たな住宅セーフティネット制度の利用状況

私はこのコラムを執筆するにあたり、新たな住宅セーフティネット制度は、実家空き家の有効利用にお困りの方にとって、メリットのある制度と考え調査を始めました。
現実は、調べれば調べるほど利用状況はかんばしくありません。筆者自身が住む自治体に問い合わせしても、積極的に利用を促しているようには感じませんでした。(事実、事業の実施状況は地方自治体により異なります)
不動産業者の立場からも家賃の手数料収入など僅かばかりです。要配慮者と聞くと「面倒だな~」と、負の側面を考えてしまうでしょう。不動産賃貸を業としている不動産オーナーも、住宅セーフティネットありきで不動産経営はしません。
このような現実を追ってみると、実家空き家の有効利用を考えている方が住宅セーフティネット制度を知ったとしても積極的に利用しようとは考えにくいでしょう。

実家空き家として貸主のリスクと支援制度

実際に実家空き家を所有している方にとって、新たな住宅セーフティネット制度はリスクのほうが多くメリットはないのでしょうか。考えられるそれぞれのリスクからみていきましょう。

・近隣トラブル
住宅確保要配慮者の入居を制限する理由のうち、入居者以外の者の出入りへの不安、他の居住者・近隣住民との協調性に対する不安、習慣・言葉が異なることへの不安、生活サイクルが異なることへの不安などがあるといわれています。
このような不安は住宅確保要配慮者に限った問題ではありません。むしろ実家空き家の多くは戸建住宅であり、戸建住宅の特性において、共同住宅の一般借家よりトラブルになりにくいものです。
実のところ近隣トラブルによる問題は、オーナーと入居者の信頼関係の問題のほうが大きいものです。万が一、トラブルを起こしそうな入居者に対しては未然防止策として、契約時に、トラブルを未然に防ぐよう理解を求めることや、契約解除ができる場合があることを知らしめることで対策を講じましょう。

・家賃滞納
家賃滞納については早期の対応が重要です。入居者の生活が困窮していて支払いが困難な場合や金銭的な保証については、家賃債務保証会社を利用することができます。
また、生活保護受給者の場合には、代理納付制度の利用を条件として生活保護受給者の入居を受け入れることも可能です。

・入居者が亡くなった場合(孤独死)
入居者が亡くなった際、賃貸借契約解除や残置物の処理が困難になることなど問題が生じていることを受け、国土交通省では、「残置物の処理等に関するモデル契約条項」を公表しました。

孤独死については、これまで適切な調査や告知に係る判断基準がなく、取引現場の判断が難しいなどの問題がありました。しかし、新しく対象不動産で発生した自然死・日常生活の中での不慮の死(転倒事故、誤嚥など)については、原則として告げなくてもよいとされるなど、課題解決のため「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」が策定されました。

・実家空き家は新たな住宅セーフティネットに適用しやすい
前述したリスクは住宅セーフティネットを利用する住宅に限ったリスクではありません。どんな賃貸住宅でも同様のリスクはあります。むしろ、表面的なリスクを嫌い、実家を空き家として放置し続け、維持するための固定資産税や管理費など経済的損失のほうが大きいのではないでしょうか。
売るにも売れない。貸すにも貸せない。そんな状況である実家空き家のために多くの時間はさけません。ついつい放置しがちです。
経済的損失を少なくするためにも、新しい住宅セーフティネットを利用できないかを真剣に考えてみると良いのではないでしょうか。特に戸建住宅であれば、一般的に敬遠される立地でも需要は高くアパートなどとは競合しません。更に戸建住宅は、独立性も高く、お部屋も広いため、いったん入居してくれれば、長く入居してもらえる可能性は高いものです。

最後に新たな住宅セーフティネットの問題点

新たな住宅セーフティネットの問題点は、まだまだ新しい取り組みであり全国一律の支援が受けられる制度ではないということです。地方自治体すべてがこの事業に取り組んでいません。
改修費補助に関して、地方自治体が取り組んでなくても国による直接補助分を受けることは可能です。しかし、家賃低廉化・家賃債務保証料低廉化については、地方自治が事業に取り組んでなければ制度は利用できません。これでは、事業計画は大幅に変わります。
積極的な地方自治体に実家空き家がある場合であれば、実家空き家の有効利用へつながる可能性もあります。このコラムが実家空き家の有効利用の一助になれば幸甚です。

【このコラムの著者】

田中法人

AFP/宅地建物取引士/2級建築士/不動産コンサルティングマスター/既存住宅状況調査技術者/木造住宅耐震診断士/マイアドバイザー®

ハウスメーカー支店長を得て2008年不動産FPコンサルティング事務所を開業。住宅購入者向けに、ライフプラン、住宅診断、不動産調査、各種個別相談、セミナー等を行う。不動産売買、建築コンサルティングが得意分野。現在、空き家問題解決のためのスキームとして中古戸建×リノベーション事業を開始。

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