【ホームズ】東南アジア各国の不動産投資環境

（2014/3/19更新）

「海外不動産投資｣の面白いところは、世界中の不動産を買ったり、売ったり、貸したりできることです。

人が暮らし、一定以上の経済が営まれているところには、必ず「住宅」や｢店舗｣があり、それは多くの場合、お金で取引されます。家やお店を買うのも借りるのも、大抵は有償。つまり、我々日本の投資家にとって、｢海外不動産投資｣のネタは、世界中に転がっているわけです。日本から遠いアフリカとか、中南米、南太平洋に浮かぶ島でさえも、海外不動産投資はもちろん可能です。

が、現時点では、日本から身近な「東南アジア新興国」と、「英米圏先進国」に、人気が集中しているのが実情です。「いきなりアフリカ不動産」とは、なかなかいかないわけで・・・

今回のコラムでは、ポピュラーな「東南アジア」の不動産投資環境を概観してみたいと思います。

１）経済発展度合い、所得水準は国によって、差が大きい

ASEANとは、東南アジア十カ国からなる、地域協力機構ですね。その構成国間で2015年末を目処に、関税、投資、人の流れを自由化する「経済統合」が予定されています。

EUと違って、ASEANの特徴は、経済的に先発グループと後発グループの、所得格差が極めて大きいこと。たとえば、2013年シンガポールの一人当たり名目GDPは、ミャンマーの57倍に及びます。(※EUでは、加盟国中、所得水準最高の「ルクセンブルグ」と最低の「ブルガリア」との格差は、せいぜい6～7倍。)

国名	一人あたり名目GDP（ドル）	実質経済成長率（％）	国連の定義
シンガポール	52,051	3.54	先進国
マレーシア	10,428	4.70	新興（工業）国
タイ	5,878	3.11
インドネシア	3,498	5.30
フィリピン	2,792	6.81
ベトナム	1,895	5.30
カンボジア	1,015	7.02	後発発展途上国（あと1～2年で新興国に）
ミャンマー	914	6.82	後発発展途上国（あと1～2年で新興国に）

2)どの国も経済は右肩上がり

所得格差の大きいなかで、ASEAN域内のどの国も、少なくとも現時点では、経済は右肩あがりになっています。先発グループのシンガポール、マレーシア、タイも、後発のミャンマーやカンボジアも、その中間に位置するインドネシア、フィリピン、ベトナムも、どこも、ここ数十年一貫して、経済規模を伸ばしてきています。

ASEAN経済統合、うまくいけば、後発の「カンボジア、ラオス、ミャンマー」、いわゆる「新興メコン諸国」の経済活動や所得の水準を引き上げる作用があるかと思います。この３ヶ国は、現在、国連の定義では｢後発発展途上国｣に分類されていますが、あと１～２年で、「新興国」グループに入ると期待されています。

3)　不動産投資関連の法制度も、国によって違う

どの国も経済伸びているから、不動産投資で儲けられそうじゃん、と思う方もいることでしょう。確かに、一般的にはその通りなんですが、
実際に、日本人がこれらの国で不動産投資しようとすると、各国の「不動産投資関連の規制」が、前に立ちはだかることになります。それを一覧表にまとめました。

国名	外国人名義で土地保有	外国人名義で住居保有	外国人最低購入金額規制	日本人バイヤーの動き
シンガポール	×	○	なし	物件価格が東京以上に高いので、富裕層の実需買いが中心。
マレーシア	○	○	約3000万円以上	人気あり。ただ、3000万円台規制のため、富裕層中心のマーケットになりつつある。
タイ	×	○	なし	バンコクを中心に、人気あり。
インドネシア	×	×	なし	外国人が所有権が得られないのがネック。ただバリ島は人気あり。
フィリピン	×	○	なし	マニラ、セブを中心に、人気あり。最近はマレーシアを買う投資家がフィリピンに流れる傾向もある。
ベトナム	×	△	なし	外国人の不動産所有権の規制が厳しい
カンボジア	×	○	なし	「マレーシア、タイ、フィリピンに続く」不動産投資先として、人気が出てきつつある。
ミャンマー	×	×	なし	外国人が所有権が得られないのがネック。

たとえば、ミャンマーやインドネシアは、企業進出は大いに盛り上がっていますが、日本人の不動産投資先として、大きな盛り上がりは見られません。これらの国では、外国人の個人名義での不動産所有が、現時点ではできない。要は、現地人の名前を借りるか、現地人資本を入れた法人で買わなきゃならない、という問題があるからです。

一方で、先発グループのシンガポール、マレーシア、タイあたりになると、外国人名義で住居保有は可能です。ですが、シンガポールの不動産価格は東京以上に高騰しているため、不動産投資というよりは富裕層の実需買いが中心。
その点、「外国人名義で不動産所有できて、かつ、お値段も手頃」な国に、投資家の人気が集まっています。

4)　「三強、プラス１」の時代

現時点で、日本人の不動産投資先として人気の高い国は、

「三強」：マレーシア、タイ、フィリピン

「プラス１」：カンボジア

といえるかと思います。

｢三強｣のなかでは、経済発展の水準と、不動産の相場が、ざっくり言うと、

マレーシア＞タイ＞フィリピン

の順になっており、特にマレーシアの不動産マーケットは、｢外国人は100万リンギット(3000万円)以上の不動産しか所有できない｣規制によって、次第に富裕層向けのマーケットになりつつあるように思います。

【このコラムの著者】

鈴木　学

アジア太平洋大家の会会長
1968年千葉県生まれ。一橋大学社会学部卒業。
卒業後、ITエンジニア・マネジャーとして、日本、豪州、中国、米国、インドの5ヶ国で勤務経験あり。海外在住経験は8年間。 2002年、豪州シドニーで不動産を買い賃貸に出し、日本から遠隔管理して自信をつけたことを皮切りに、現在では、日本、オーストラリア、米国、タイ、英国、ドイツに、計21室を所有・経営するグローバル大家。