鈴木 学の不動産投資コラム

シリーズ連載: かしこい海外不動産投資

LIFULL HOME'S 不動産投資コラム

東南アジア各国の不動産投資環境

「海外不動産投資」の面白いところは、世界中の不動産を買ったり、売ったり、貸したりできることです。

人が暮らし、一定以上の経済が営まれているところには、必ず「住宅」や「店舗」があり、それは多くの場合、お金で取引されます。家やお店を買うのも借りるのも、大抵は有償。つまり、我々日本の投資家にとって、「海外不動産投資」のネタは、世界中に転がっているわけです。日本から遠いアフリカとか、中南米、南太平洋に浮かぶ島でさえも、海外不動産投資はもちろん可能です。

が、現時点では、日本から身近な「東南アジア新興国」と、「英米圏先進国」に、人気が集中しているのが実情です。「いきなりアフリカ不動産」とは、なかなかいかないわけで・・・

今回のコラムでは、ポピュラーな「東南アジア」の不動産投資環境を概観してみたいと思います。


1)経済発展度合い、所得水準は国によって、差が大きい

ASEANとは、東南アジア十カ国からなる、地域協力機構ですね。その構成国間で2015年末を目処に、関税、投資、人の流れを自由化する「経済統合」が予定されています。

EUと違って、ASEANの特徴は、経済的に先発グループと後発グループの、所得格差が極めて大きいこと。たとえば、2013年シンガポールの一人当たり名目GDPは、ミャンマーの57倍に及びます。(※EUでは、加盟国中、所得水準最高の「ルクセンブルグ」と最低の「ブルガリア」との格差は、せいぜい6~7倍。)

国名一人あたり名目GDP(ドル)実質経済成長率(%)国連の定義
シンガポール52,0513.54先進国
マレーシア10,4284.70新興(工業)国
タイ5,8783.11
インドネシア3,4985.30
フィリピン2,7926.81
ベトナム1,8955.30
カンボジア1,0157.02後発発展途上国
(あと1~2年で新興国に)
ミャンマー9146.82


2)どの国も経済は右肩上がり

所得格差の大きいなかで、ASEAN域内のどの国も、少なくとも現時点では、経済は右肩あがりになっています。先発グループのシンガポール、マレーシア、タイも、後発のミャンマーやカンボジアも、その中間に位置するインドネシア、フィリピン、ベトナムも、どこも、ここ数十年一貫して、経済規模を伸ばしてきています。

ASEAN経済統合、うまくいけば、後発の「カンボジア、ラオス、ミャンマー」、いわゆる「新興メコン諸国」の経済活動や所得の水準を引き上げる作用があるかと思います。この3ヶ国は、現在、国連の定義では「後発発展途上国」に分類されていますが、あと1~2年で、「新興国」グループに入ると期待されています。

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3) 不動産投資関連の法制度も、国によって違う

どの国も経済伸びているから、不動産投資で儲けられそうじゃん、と思う方もいることでしょう。確かに、一般的にはその通りなんですが、
実際に、日本人がこれらの国で不動産投資しようとすると、各国の「不動産投資関連の規制」が、前に立ちはだかることになります。それを一覧表にまとめました。

国名     外国人名義で土地保有外国人名義で住居保有外国人最低購入金額規制日本人バイヤーの動き
シンガポール×なし物件価格が東京以上に高いので、富裕層の実需買いが中心。
マレーシア約3000万円
以上
人気あり。
ただ、3000万円台規制のため、
富裕層中心のマーケットになりつつある。
タイ×なしバンコクを中心に、人気あり。
インドネシア××なし外国人が所有権が得られないのがネック。
ただバリ島は人気あり。
フィリピン×なしマニラ、セブを中心に、人気あり。
最近はマレーシアを買う投資家が
フィリピンに流れる傾向もある。
ベトナム×なし外国人の不動産所有権の規制が厳しい
カンボジア×なし「マレーシア、タイ、フィリピンに続く」不動産投資先として、人気が出てきつつある。
ミャンマー××なし外国人が所有権が得られないのがネック。

たとえば、ミャンマーやインドネシアは、企業進出は大いに盛り上がっていますが、日本人の不動産投資先として、大きな盛り上がりは見られません。これらの国では、外国人の個人名義での不動産所有が、現時点ではできない。要は、現地人の名前を借りるか、現地人資本を入れた法人で買わなきゃならない、という問題があるからです。

一方で、先発グループのシンガポール、マレーシア、タイあたりになると、外国人名義で住居保有は可能です。ですが、シンガポールの不動産価格は東京以上に高騰しているため、不動産投資というよりは富裕層の実需買いが中心。
その点、「外国人名義で不動産所有できて、かつ、お値段も手頃」な国に、投資家の人気が集まっています。


4) 「三強、プラス1」の時代

現時点で、日本人の不動産投資先として人気の高い国は、

「三強」:マレーシア、タイ、フィリピン

「プラス1」:カンボジア

といえるかと思います。

「三強」のなかでは、経済発展の水準と、不動産の相場が、ざっくり言うと、

マレーシア>タイ>フィリピン

の順になっており、特にマレーシアの不動産マーケットは、「外国人は100万リンギット(3000万円)以上の不動産しか所有できない」規制によって、次第に富裕層向けのマーケットになりつつあるように思います。

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【このコラムの著者】

鈴木 学

アジア太平洋大家の会 会長
1968年千葉県生まれ。一橋大学社会学部卒業。
卒業後、ITエンジニア・マネジャーとして、日本、豪州、中国、米国、インドの5ヶ国で勤務経験あり。海外在住経験は8年間。 2002年、豪州シドニーで不動産を買い賃貸に出し、日本から遠隔管理して自信をつけたことを皮切りに、現在では、日本、オーストラリア、米国、タイ、英国、ドイツに、計21室を所有・経営するグローバル大家。

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