鈴木 学の不動産投資コラム

シリーズ連載: かしこい海外不動産投資

LIFULL HOME'S 不動産投資コラム

ラオス第一号コンドミニアム始動!

Home’sコラム第11回目 「ラオス第一号コンドミニアム始動!」

ラオス…東南アジアの小国。タイとベトナムに挟まれた、人口わずか650万人の内陸国。近隣の国々と比べて、目立たない地味なイメージの国。

そのラオスを、私は、「東南アジアに残された最後のフロンティア」として、昨年から注目してきました。なぜか?

・内陸国ながらタイとベトナムに陸路ですぐ出られる地の利の良さがあり、ASEAN統合のメリットを受けられる。
・タイとベトナムに比べて労賃が安く、製造業進出の余地が大きい。
・言語がタイとほぼ同じ。ラオス人は通訳なしでタイ人と話ができる。
・水力発電で電力を輸出できる上、銅など地下資源が豊富。

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そのような好条件が揃っていながら、ラオスにはまだ、外国人が投資できるコンドミニアム(高級マンション)が一つも建っていないのです!

私はそこに注目しました。不動産投資の利益を最大化する観点からいうと、新興国ではとにかく「参入タイミング」が命。私が考える理想の状態は、

・経済後発の国で、コンドミニアムはおろか、近代的な住宅がほぼ建っていない段階で参入する。
・そういう国でも、外国人や富裕層は、近代的な住宅に住みたいニーズが強いが、供給が極めて限られるため、賃料は高止まりする。他物件との競争もない。
・そのタイミングで、都心の一等地に建つコンドミニアムもしくはホテル、サービスアパートに投資できれば、向こう数年にわたって賃料は高く、不動産価格上昇率も高い、ダブル・ゲインが実現できる。
・その数年の間に、コンドミニアムが次々と建ってきて供給戸数が増えても、都心部の優良物件であれば競争に負けない。

その観点でいくと、東南アジアの主要都市、バンコク、クアラルンプール、マニラ等は、すでにコンドミニアムが多く建ち、競合も多いので、上記のモデルで利益を最大化したい場合、参入タイミングとしては遅い、ということになる。

そこで、もっと後発で「これからコンドミニアムが建つ」段階の国を東南アジアで探していたところ、「ラオス」に行きついたのです。

私は今年の3月と、9月に、ラオスの首都ビエンチャンに渡航し、投資対象としてふさわしい物件があるかどうか、調査をしてきました。

ビエンチャンはここ5年ほど、経済発展著しく、クルマやバイクも増え、中国や韓国、シンガポールの資金が入ったホテルや商業施設の建設が進みました。それでも供給が足りず、外国人ビジネスマンの住居となるサービスアパートの賃料は高止まりして、場所にもよりますが㎡あたり1200~2000円が相場。100㎡だと月額12~20万円するわけです。ラオス人の住む戸建、アパートはたくさんあって賃料も安いですが、近代的ライフスタイルとはほど遠い状態。

【ビエンチャンのサービスアパート、良い賃料が取れるが、分譲はやっていない】

【ビエンチャンのサービスアパート、良い賃料が取れるが、分譲はやっていない】

そういう賃貸マーケットで、たとえば40~50㎡くらいの都心コンドミニアム一室を800万円くらいで買って、家具をつけて、月額10万円とかで貸せれば、表面利回り15%とれて、なおかつキャピタルゲインもとれる…そんなイメージの物件を探したわけです。

今年3月の時点では、まだ時期尚早でした。カンボジアでコンドミニアム事業の経験のあるラオス人実業家によるコンドミニアム建売の計画がありましたが、建設予定地をみると、大通りから外れた農道みたいな場所で、周囲は戸建住宅が密集してニワトリの鳴き声もする…この場所に外国人ビジネスマンが高い家賃を払って住むとは思えませんでした。数か月後、この建設計画は資金ショートで頓挫しました。

しかし、9月に再訪すると、状況は一変しました。今度は、ラオス国内で水力発電、鉱山開発、建設業を手掛けて成功した実業家グループが、ビエンチャン都心部、日本大使館に近いメインストリート上の一等地に、この国第一号となるコンドミニアムを、満を持して供給する、という話が舞い込んで来て…

先日、ビエンチャンで経営陣一同とミーティングしました。彼らは米国や日本、東南アジア各地での長年のビジネス経験があり、驚くべきことに、「経営陣の半数が日本語を流暢に話す」大の知日家。

しかも、建築コンセプトが素晴らしい。隣国タイでトップクラスのデベロッパーと2年間じっくりプランニングしてきた研究成果を盛り込み、「吊り上げ天井」、「天井の埋め込みライト」など、日本でも億ションにしか設置されないような、グレード感の高い設備が導入される見込み。

【ラオス第一号モデルルーム建設中】

【ラオス第一号モデルルーム建設中】

【二重サッシを導入】

【二重サッシを導入】

【高級仕様。吊り上げ天井とライト】

【高級仕様。吊り上げ天井とライト】

経営陣はビエンチャン各地に土地を所有しており、その含み益で財務体質も良好。土地の一部売ったお金でモデルルームをつくっていましたが、ディテールまで気を配り、設計通りに仕上がっていたので、感心しました。

経営陣の話によると、今年11月に建設工事をはじめ、タイの建設会社を入れて、2年間で21階建てのコンドミニアムを建て、2016年12月に完成させるとのこと。供給戸数は約150戸。その6割強が1ベッドルーム(約41㎡)、家具も全部つけて、8万米ドル前後で投資家に売り出すとの話。完成後の入居づけを行う日本人業者もすでに見つけました。

ラオスのコンドミニアムは、外国人でも区分所有権を得られるうえ、現時点では、コンドミニアムオーナーの外国人比率に関する規制がないので、極端な話、日本人が全戸買ってもOK。

ラオスは東南アジアでは後発の国ながら、すぐ隣にタイという経済発達した国があって、ラオス人はタイ人と同文同種、というのは、やはり強いと思いました。ラオスにノウハウが全然なくても、東南アジアでトップクラスのタイのノウハウや技術、経験を、通訳なしでそのまま導入できるのですから…

タイではコンドミニアム建設の歴史が、15年以上あります。タイの経験・知見をふんだんに取り入れたかたちで、ラオス第一号コンドミニアム、まもなく始動します。

日本初の「ラオス不動産投資セミナー」も、我々アジア太平洋大家の会主催で、今年11月には開催できるように頑張ります。

【このコラムの著者】

鈴木 学

アジア太平洋大家の会 会長
1968年千葉県生まれ。一橋大学社会学部卒業。
卒業後、ITエンジニア・マネジャーとして、日本、豪州、中国、米国、インドの5ヶ国で勤務経験あり。海外在住経験は8年間。 2002年、豪州シドニーで不動産を買い賃貸に出し、日本から遠隔管理して自信をつけたことを皮切りに、現在では、日本、オーストラリア、米国、タイ、英国、ドイツに、計21室を所有・経営するグローバル大家。

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