鈴木 学の不動産投資コラム

シリーズ連載: かしこい海外不動産投資

LIFULL HOME'S 不動産投資コラム

3年で出口が取れる新・オーストラリア不動産投資

私は先月、オーストラリアで収益不動産を購入しました。同国第三の都市・ブリスベンの郊外、3ベッドルームの土地付き一戸建て、新築で入居者つき、売価は約35万豪ドル(3400万円)。現地の銀行から8割融資をひいて買いました。

これで、私がオーストラリアで保有する不動産は3戸、内訳は「シドニー2戸、ブリスベン1戸」になりました。

今回買った物件には、「購入者オプション」という、日本では聞きなれない特約が付随しています。簡単に言うと、

・まず私が、この物件を8割融資受けて購入する。
・この物件を、3年後までに必ず買うと、約束しているバイヤーが存在する。
・そのバイヤーが購入するまでの間は、相場より高い家賃で借りてくれる。

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バイヤーの名前はリチャード(仮名)。彼はオーストラリア人で、ブリスベンでマイホーム購入を希望しています。勤め人で収入も十分ありますが、現時点では頭金(物件価格の2割)が用意できず、銀行融資が組めません。

現在、ブリスベン郊外での不動産価格上昇率は、年率4~7%。リチャードが頭金を用意するまでの間、どんどん価格が上がって、夢のマイホームが「高値の花」になってしまう。家買いたいのに、買えない…そんな悩みを抱えるオーストラリア人若年層はとても多い。

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そんな人々のために、「購入者オプション」なるサービスが存在します。具体的な運用はこんな感じ(※物件を特定されにくいよう、数字は、ややデフォルメしています…)

・まず、リチャードが自分の買いたい家を決めて、「3年後までの購入を予約」する (⇒その物件を、鈴木が買って、オーナーになる)。
・リチャードが、その家に賃貸で住み、週家賃500ドルほどで借りる。周辺相場の家賃は週380ドル前後だから、3割ほど高い。その差額(週あたり120ドル)は、購入時の自己資金として自動的に積み立てていく。3年後には、1万8千ドルが貯まる計算になる。
・現時点の物件価格は35万豪ドル。3年後の購入価格は、年率4%上昇を想定して39万豪ドルになるが、上記1万8千ドルを差し引いて、37万2千ドルで成約する。
・購入時点で、リチャードが準備すべき自己資金は約7万4千ドル(物件価格の20%)。うち、家賃から積み立てた1万8千ドルと、政府からの住宅購入補助金1万5千ドルが得られるので、差し引き4万ドルほど頑張って現金を貯めれば買える計算になる。

一方、投資家にとってみても、メリットは大きい。

・3年後に、必ず出口がとれて、利益確定できる。
・その3年間、入居率がほぼ100%で推移する上に、相場より高い家賃を取れるので、毎月キャッシュフローが出る。
・3年後の売却価格もすでに確定している。
・あらかじめ収支が読めるので、前もって節税計画を建てやすい。

なお、この方式で投資した場合、投下資金(物件によっても違いますが、だいたい700~1300万円)が、年利12~15%で増え、3年後には約40%増えて返ってくる計算になります。私はこの投資方式に魅せられて、資金を出す決心をしました。

想定できるリスクとして、メジャーなものは「運営会社が倒産する」、「バイヤーが債務不履行に陥る」等の事態ですが、いずれにせよ自分名義で不動産所有権登記しているので、その時点での市場価格で売却すれば、利益(損失)確定はできそうです。

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オーストラリアは、日本では知られざる金融大国。住宅ローンのバリエーションも大変豊富で、グローバルかつ高度に発達しています。たとえば、次のような融資商品はフツーに出回っています。

・非居住外国人向け融資(例。日本人がオーストラリアの物件を、豪ドル建てか円建てでローンをひける。)

・海外物件投資ローン(例.オーストラリア人が米国やドバイなど外国の物件を買う時に、自国の銀行から不動産担保ローンを引ける。)

・外貨建て住宅ローン(例.オーストラリア人が国内物件を買う時、豪ドルだけでなく米ドル、英ポンド、円などでも借りられる。)

また、今回紹介した「購入者オプション」のような、金融工学を駆使した商品も多数開発されています。賢く活用して、南半球でも着実に資産形成していきたいですね。

【このコラムの著者】

鈴木 学

アジア太平洋大家の会 会長
1968年千葉県生まれ。一橋大学社会学部卒業。
卒業後、ITエンジニア・マネジャーとして、日本、豪州、中国、米国、インドの5ヶ国で勤務経験あり。海外在住経験は8年間。 2002年、豪州シドニーで不動産を買い賃貸に出し、日本から遠隔管理して自信をつけたことを皮切りに、現在では、日本、オーストラリア、米国、タイ、英国、ドイツに、計21室を所有・経営するグローバル大家。

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