【ホームズ】オーストラリアでフルローン引いて物件購入した話

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鈴木　学の不動産投資コラム
オーストラリアでフルローン引いて物件購入した話

（2015/8/21更新）

私は８月３日からオーストラリアに滞在しています。同国滞在中、「物件購入」と「融資審査」という大事な仕事がありましたが、何とか片付きました。

なんと、フルローンで物件を新規購入できてしまうのです！

今回、購入する物件概要はこちら、

場所：ブリスベン郊外。新駅予定地から徒歩5分。
土地：270㎡
建物：一戸建て2戸　〈ファミリー向け3LDKx1戸、単身向け1LDKx1戸〉
価格：399,990豪ドル
完成時期：2016年2~3月
想定賃料：550豪ドル/週　（ファミリー物件：330ドル、単身物件：220ドル）
グロス利回り：7.2％

＊１豪ドル=91.4円　（2015年8月17日現在）

この物件、デュアルキー(Dual Key)と呼ばれるタイプで、約270㎡の土地に、３部屋のファミリー向け戸建と、１部屋の単身向け戸建が建ち、その２戸から家賃収入を得て、通常の戸建賃貸を超える利回りを出す収益物件です。日本の「ニコイチ」に近いイメージですが、共有壁で隔てられた連棟住戸ではなく、下図のように、それぞれ独立した戸建が建ちます。

この物件を、今回なんと「自己資金ゼロ」で買えることになりました。私が用意すべき現金は、購入時諸費用（印紙税、登記費用など…約16,000豪ドル）のみです。

オーストラリアの場合、初回取得だと、頭金は最低2割必要です。非居住外国人の場合は3割必要になります。今回私が、自己資金ゼロで買えた理由は、13年前に取得したシドニーの物件が2倍に値上がり、担保価値が増えた分を自己資金算入できたからです。

より正確にいうと、今回購入するブリスベン物件は自己資金4万4千ドル（物件価格の11％）を用意しなくてはなりませんが、シドニー物件のローンを4万4千ドル多く借りることにより、実質上フルローンを引いて買うのと同じことにしたのです。

	シドニー物件（2002取得）	ブリスベン物件（2015取得）
担保評価額	800.000 豪ドル	400,000 豪ドル
ローン残高（購入前）	315.000 豪ドル	0
ローン残高（購入後）	359,000 豪ドル	356,000 豪ドル
Loan To Value比率	44.8%	89.0%

なお、シドニーの物件は私が2002年にマイホーム用に購入したもので、取得時の価格は39万4千ドルでした。それが、53万1千ドル(2009年)、66万5千ドル（2013年）とどんどん値上がり、現在の担保価値は80万ドルに倍増。労せずして空き担保が出たので、それを二軒目の購入に使ったわけです。

融資条件は、年利4.63％。毎月変動金利で、利子だけ返せば良い(Interest Only)パターンです。購入後のキャッシュフローも、それなりに出る計算になります。

家賃収入（満室想定）：28,600豪ドル　（550ドルｘ52週）
―ローン償還：16,480豪ドル　(356,000 x 4.63%)
―諸経費：4,120豪ドル（市税1,500＋水道600＋賃貸管理2,020）
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キャッシュフロー：8,000豪ドル/年　666豪ドル/月

フルローンまで引いて、毎月、約6万円のキャッシュフロー…それだけ聞くと大したことないように聞こえますが、オーストラリアは全国平均の空室率が2％以下、家賃も不動産価値も毎年、当たり前に上がることを考えれば、そう悪くない話かと思います。

現地は計画的に整備される新興住宅地。数年後に予定通り新駅と商業施設ができれば、利便性も不動産価値も上がる。また、不動産価格の高騰が著しいシドニーから、まだ割安に買えるブリスベンに投資マネーが流れ込む現象もあります。キャピタルゲインという意味でも将来が楽しみな物件です。

【このコラムの著者】

鈴木　学

アジア太平洋大家の会会長
1968年千葉県生まれ。一橋大学社会学部卒業。
卒業後、ITエンジニア・マネジャーとして、日本、豪州、中国、米国、インドの5ヶ国で勤務経験あり。海外在住経験は8年間。 2002年、豪州シドニーで不動産を買い賃貸に出し、日本から遠隔管理して自信をつけたことを皮切りに、現在では、日本、オーストラリア、米国、タイ、英国、ドイツに、計21室を所有・経営するグローバル大家。