鈴木 学の不動産投資コラム

シリーズ連載: かしこい海外不動産投資

LIFULL HOME'S 不動産投資コラム

オーストラリアでフルローン引いて物件購入した話

私は8月3日からオーストラリアに滞在しています。同国滞在中、「物件購入」と「融資審査」という大事な仕事がありましたが、何とか片付きました。

なんと、フルローンで物件を新規購入できてしまうのです!

今回、購入する物件概要はこちら、

場所:ブリスベン郊外。新駅予定地から徒歩5分。
土地:270㎡
建物:一戸建て2戸 〈ファミリー向け3LDKx1戸、単身向け1LDKx1戸〉
価格:399,990豪ドル
完成時期:2016年2~3月
想定賃料:550豪ドル/週 (ファミリー物件:330ドル、単身物件:220ドル)
グロス利回り:7.2%

*1豪ドル=91.4円 (2015年8月17日現在)

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この物件、デュアルキー(Dual Key)と呼ばれるタイプで、約270㎡の土地に、3部屋のファミリー向け戸建と、1部屋の単身向け戸建が建ち、その2戸から家賃収入を得て、通常の戸建賃貸を超える利回りを出す収益物件です。日本の「ニコイチ」に近いイメージですが、共有壁で隔てられた連棟住戸ではなく、下図のように、それぞれ独立した戸建が建ちます。

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この物件を、今回なんと「自己資金ゼロ」で買えることになりました。私が用意すべき現金は、購入時諸費用(印紙税、登記費用など…約16,000豪ドル)のみです。

オーストラリアの場合、初回取得だと、頭金は最低2割必要です。非居住外国人の場合は3割必要になります。今回私が、自己資金ゼロで買えた理由は、13年前に取得したシドニーの物件が2倍に値上がり、担保価値が増えた分を自己資金算入できたからです

より正確にいうと、今回購入するブリスベン物件は自己資金4万4千ドル(物件価格の11%)を用意しなくてはなりませんが、シドニー物件のローンを4万4千ドル多く借りることにより、実質上フルローンを引いて買うのと同じことにしたのです。

 シドニー物件(2002取得)ブリスベン物件(2015取得)
担保評価額800.000 豪ドル400,000 豪ドル
ローン残高(購入前)315.000 豪ドル0
ローン残高(購入後)359,000 豪ドル356,000 豪ドル
Loan To Value比率44.8%89.0%

なお、シドニーの物件は私が2002年にマイホーム用に購入したもので、取得時の価格は39万4千ドルでした。それが、53万1千ドル(2009年)、66万5千ドル(2013年)とどんどん値上がり、現在の担保価値は80万ドルに倍増。労せずして空き担保が出たので、それを二軒目の購入に使ったわけです。

融資条件は、年利4.63%。毎月変動金利で、利子だけ返せば良い(Interest Only)パターンです。購入後のキャッシュフローも、それなりに出る計算になります。

家賃収入(満室想定):28,600豪ドル (550ドルx52週)
―ローン償還:16,480豪ドル (356,000 x 4.63%)
―諸経費:4,120豪ドル(市税1,500+水道600+賃貸管理2,020)
===================================================
キャッシュフロー:8,000豪ドル/年 666豪ドル/月

フルローンまで引いて、毎月、約6万円のキャッシュフロー…それだけ聞くと大したことないように聞こえますが、オーストラリアは全国平均の空室率が2%以下、家賃も不動産価値も毎年、当たり前に上がることを考えれば、そう悪くない話かと思います。

現地は計画的に整備される新興住宅地。数年後に予定通り新駅と商業施設ができれば、利便性も不動産価値も上がる。また、不動産価格の高騰が著しいシドニーから、まだ割安に買えるブリスベンに投資マネーが流れ込む現象もあります。キャピタルゲインという意味でも将来が楽しみな物件です。

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【このコラムの著者】

鈴木 学

アジア太平洋大家の会 会長
1968年千葉県生まれ。一橋大学社会学部卒業。
卒業後、ITエンジニア・マネジャーとして、日本、豪州、中国、米国、インドの5ヶ国で勤務経験あり。海外在住経験は8年間。 2002年、豪州シドニーで不動産を買い賃貸に出し、日本から遠隔管理して自信をつけたことを皮切りに、現在では、日本、オーストラリア、米国、タイ、英国、ドイツに、計21室を所有・経営するグローバル大家。

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