利回りとリスクの関係 |

（2013/11/20更新）

こんにちは！IREM JAPAN 東京支部長の右手（うて）です。
今回のテーマは皆さんが投資物件を購入・保有される際に、気になる「利回り」についてのお話です。

利回りを簡単に説明してみれば、その物件が稼ぐ売上や利益の収益率ということになります。

皆さんは一体どのくらいの利回りを、希望されているでしょうかね。

一般的には、利回りは高い方が儲かるというイメージがあります。

さて、ここでひとつ事例を提示させていただきます。
利回りと物件の価格の関係を確認してみてみましょう。

【設定条件】
１．同じ駅を利用している物件である。
２．どの物件も年間１０００万円の利益（NOI）を稼ぎます。
３．物件数は全部で、６つあります。
４．６つの物件はそれぞれ最寄り駅からの距離が異なります。
　　A物件・・・徒歩５分
　　B物件・・・徒歩１０分
　　C物件・・・徒歩１５分
　　D物件・・・徒歩２０分
　　E物件・・・徒歩２５分
　　F物件・・・徒歩３０分
５．これらの物件が、開放された市場で取引される際の利回り（キャップレート）は、概ね以下のような収益率となっています。

さて、これらの物件の価格はいくらになるでしょうか。
ここでは次の計算式を使用して、物件の価格を算出します。

物件の価格＝NOI（営業純利益）÷市場の利回り（キャップレート）

例えば、A物件の価格＝１０００万円÷６％＝１億６６６６万円となります。

これらの物件は、どれも年間１０００万円稼ぐのですが、物件の価格にはこれほどまでの差が出てくるのです。

要するに、利回りの数字が大きいほど、同じ１０００万円の物件を購入するのでも安く購入することが出来ます。
安く購入できるということは、それだけ価値が低いということになるのです。
しかし、この内容を冷静に見てみる必要があります。
同じ１０００万円の儲けを得ることが出来て、なおかつ安い物件であれば、お買い得だと思われるでしょうか。
この物件の価格の差は、立地条件の差により、利回りが変化してきています。

この駅からの距離というものは、入居者を集めていく場合の長所にも短所にもなる部分です。

立地に応じて供給商品が適正に共有されていれば、リスクは低くはなりますが、賃貸物件の場合には、どうしても駅までの距離ということによって市場ニーズには大きな差が生まれています。

ここでわかるようにリスクが大きくなると、利回りの数字も高くなります。

安全性を確認する場合に、国債の利回りを見ることがあります。
各国の１０年もの長期国債の利回りを比較してみましょう。（2013/11/15）

これらの利回りをご覧いただけると、ご理解が深まると思いますが、日本の国債利回りは本当に低いですよね。２番目に利回り＝リスクが低い国がドイツになる訳ですが、ドイツと日本の差は１％強ある訳です。アメリカで2.7％、イタリアは4％、ギリシャは8.9％、ブラジルは12％という数字となっています。
一概には言えませんが利回りの数字が高い国ほど、破綻するリスクも高いといえます。
この考え方は、収益不動産における「利回りとリスクの関係」と同じであるということなのです。

利回りとリスクの関係は、常に背中合わせのものであることをご理解ください。

【このコラムの著者】

右手康登

NPO法人 IREM JAPAN 理事兼東京支部長
1963年生まれ　駒沢大学経営学部卒
1987年旧小堀住研（現ヤマダ・エス・バイ・エルホーム）に学卒入社
　　　　注文住宅受注を約200棟、建売事業、開発事業、総事業費43億円の等価交換事業を行う
　　　　神奈川県内８つの営業所を統括する営業マネージャーとして活躍
2001年独立　新都市総合管理㈱代表取締役に就任（現在に至る）
　　　　「相続・不動産経営」に特化したコンサルティング会社を運営
　　　　建築・開発行為がわかる不動産業者として、現場での経験をベースにした客観的な現状把握と、創造的な改善提案をすることによって「より資産価値を高める提案」すると評価が高い

経営理念
「より安全で、力強い不動産を創造・経営するために、『感謝の気持と譲る心の大切さ』という価値観を軸として、高度な知識の習得、物事をシンプルに受け止める姿勢、当たり前のレベルを向上させる努力を続け、社会に貢献する」

同じ価値観とスキルを持つ仲間を増やし、理念の実現を目指している
今後の展望としては、現在の「相続・不動産経営」のコンサルティングの幅を広げ、中小企業向けM&A事業にも着手していこうとしている

著書　「右手康登がコーチする『あなたも今日から大家さん』」（諏訪書房）

新都市総合管理株式会社　代表取締役
NPO法人 IREM JAPAN 理事兼東京支部長
一般社団 CCIM JAPAN 理事
神奈川県不動産のれん会副会長
神奈川不動産相談協会理事
相続実務学校『野口塾』　塾生