こんにちは！IREM JAPAN 東京支部長の右手（うて）です。
今回のテーマは皆さんが投資物件を購入・保有される際に、気になる「利回り」についてのお話です。
利回りを簡単に説明してみれば、その物件が稼ぐ売上や利益の収益率ということになります。
皆さんは一体どのくらいの利回りを、希望されているでしょうかね。
一般的には、利回りは高い方が儲かるというイメージがあります。
さて、ここでひとつ事例を提示させていただきます。
利回りと物件の価格の関係を確認してみてみましょう。
【設定条件】
１．同じ駅を利用している物件である。
２．どの物件も年間１０００万円の利益（NOI）を稼ぎます。
３．物件数は全部で、６つあります。
４．６つの物件はそれぞれ最寄り駅からの距離が異なります。
A物件・・・徒歩５分
B物件・・・徒歩１０分
C物件・・・徒歩１５分
D物件・・・徒歩２０分
E物件・・・徒歩２５分
F物件・・・徒歩３０分
５．これらの物件が、開放された市場で取引される際の利回り（キャップレート）は、概ね以下のような収益率となっています。
さて、これらの物件の価格はいくらになるでしょうか。
ここでは次の計算式を使用して、物件の価格を算出します。
物件の価格＝NOI（営業純利益）÷市場の利回り（キャップレート）
例えば、A物件の価格＝１０００万円÷６％＝１億６６６６万円となります。
これらの物件は、どれも年間１０００万円稼ぐのですが、物件の価格にはこれほどまでの差が出てくるのです。
要するに、利回りの数字が大きいほど、同じ１０００万円の物件を購入するのでも安く購入することが出来ます。
安く購入できるということは、それだけ価値が低いということになるのです。
しかし、この内容を冷静に見てみる必要があります。
同じ１０００万円の儲けを得ることが出来て、なおかつ安い物件であれば、お買い得だと思われるでしょうか。
この物件の価格の差は、立地条件の差により、利回りが変化してきています。
この駅からの距離というものは、入居者を集めていく場合の長所にも短所にもなる部分です。
立地に応じて供給商品が適正に共有されていれば、リスクは低くはなりますが、賃貸物件の場合には、どうしても駅までの距離ということによって市場ニーズには大きな差が生まれています。
ここでわかるようにリスクが大きくなると、利回りの数字も高くなります。
安全性を確認する場合に、国債の利回りを見ることがあります。
各国の１０年もの長期国債の利回りを比較してみましょう。（2013/11/15）
これらの利回りをご覧いただけると、ご理解が深まると思いますが、日本の国債利回りは本当に低いですよね。２番目に利回り＝リスクが低い国がドイツになる訳ですが、ドイツと日本の差は１％強ある訳です。アメリカで2.7％、イタリアは4％、ギリシャは8.9％、ブラジルは12％という数字となっています。
一概には言えませんが利回りの数字が高い国ほど、破綻するリスクも高いといえます。
この考え方は、収益不動産における「利回りとリスクの関係」と同じであるということなのです。
利回りとリスクの関係は、常に背中合わせのものであることをご理解ください。
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