右手 康登の不動産投資コラム

シリーズ連載: CPM®流「相続・不動産経営 実践術」 右手 康登のコンサル「みぎからひだりへ」

LIFULL HOME'S 不動産投資コラム

利回りとリスクの関係

安全の投資は儲けが少なく、危険な投資は儲けが多い。不動産投資は「ミドルリスク・ミドルリターン」と言われますが、皆さんはこの利回りとリスクの関係をどのように考えていますか。

こんにちは!IREM JAPAN 東京支部長の右手(うて)です。
今回のテーマは皆さんが投資物件を購入・保有される際に、気になる「利回り」についてのお話です。

利回りを簡単に説明してみれば、その物件が稼ぐ売上や利益の収益率ということになります。

皆さんは一体どのくらいの利回りを、希望されているでしょうかね。

一般的には、利回りは高い方が儲かるというイメージがあります。

さて、ここでひとつ事例を提示させていただきます。
利回りと物件の価格の関係を確認してみてみましょう。

【設定条件】
1.同じ駅を利用している物件である。
2.どの物件も年間1000万円の利益(NOI)を稼ぎます。
3.物件数は全部で、6つあります。
4.6つの物件はそれぞれ最寄り駅からの距離が異なります。
  A物件・・・徒歩5分
  B物件・・・徒歩10分
  C物件・・・徒歩15分
  D物件・・・徒歩20分
  E物件・・・徒歩25分
  F物件・・・徒歩30分
5.これらの物件が、開放された市場で取引される際の利回り(キャップレート)は、概ね以下のような収益率となっています。

ute_03_表1

さて、これらの物件の価格はいくらになるでしょうか。
ここでは次の計算式を使用して、物件の価格を算出します。

物件の価格=NOI(営業純利益)÷市場の利回り(キャップレート)

例えば、A物件の価格=1000万円÷6%=1億6666万円となります。

ute_03_表2

ute_03_図1

これらの物件は、どれも年間1000万円稼ぐのですが、物件の価格にはこれほどまでの差が出てくるのです。

要するに、利回りの数字が大きいほど、同じ1000万円の物件を購入するのでも安く購入することが出来ます。
安く購入できるということは、それだけ価値が低いということになるのです。
しかし、この内容を冷静に見てみる必要があります。
同じ1000万円の儲けを得ることが出来て、なおかつ安い物件であれば、お買い得だと思われるでしょうか。
この物件の価格の差は、立地条件の差により、利回りが変化してきています。

この駅からの距離というものは、入居者を集めていく場合の長所にも短所にもなる部分です。

ute_03_図2

立地に応じて供給商品が適正に共有されていれば、リスクは低くはなりますが、賃貸物件の場合には、どうしても駅までの距離ということによって市場ニーズには大きな差が生まれています。

ここでわかるようにリスクが大きくなると、利回りの数字も高くなります。

安全性を確認する場合に、国債の利回りを見ることがあります。
各国の10年もの長期国債の利回りを比較してみましょう。(2013/11/15)

ute_03_表3

これらの利回りをご覧いただけると、ご理解が深まると思いますが、日本の国債利回りは本当に低いですよね。2番目に利回り=リスクが低い国がドイツになる訳ですが、ドイツと日本の差は1%強ある訳です。アメリカで2.7%、イタリアは4%、ギリシャは8.9%、ブラジルは12%という数字となっています。
一概には言えませんが利回りの数字が高い国ほど、破綻するリスクも高いといえます。
この考え方は、収益不動産における「利回りとリスクの関係」と同じであるということなのです。

利回りとリスクの関係は、常に背中合わせのものであることをご理解ください。

【このコラムの著者】

右手 康登

NPO法人 IREM JAPAN 理事 兼 東京支部長
1963年 生まれ 駒沢大学経営学部卒
1987年 旧小堀住研(現 ヤマダ・エス・バイ・エルホーム)に学卒入社
    注文住宅受注を約200棟、建売事業、開発事業、総事業費43億円の等価交換事業を行う
    神奈川県内8つの営業所を統括する営業マネージャーとして活躍
2001年 独立 新都市総合管理㈱ 代表取締役に就任(現在に至る)
    「相続・不動産経営」に特化したコンサルティング会社を運営
    建築・開発行為がわかる不動産業者として、現場での経験をベースにした客観的な現状把握と、創造的な改善提案をすることによって「より資産価値を高める提案」すると評価が高い

経営理念
「より安全で、力強い不動産を創造・経営するために、『感謝の気持と譲る心の大切さ』という価値観を軸として、高度な知識の習得、物事をシンプルに受け止める姿勢、当たり前のレベルを向上させる努力を続け、社会に貢献する」

同じ価値観とスキルを持つ仲間を増やし、理念の実現を目指している
今後の展望としては、現在の「相続・不動産経営」のコンサルティングの幅を広げ、中小企業向けM&A事業にも着手していこうとしている

著書 「右手 康登がコーチする『あなたも今日から大家さん』」(諏訪書房)

新都市総合管理株式会社 代表取締役
NPO法人 IREM JAPAN 理事 兼 東京支部長
一般社団 CCIM JAPAN 理事
神奈川県不動産のれん会 副会長
神奈川不動産相談協会 理事
相続実務学校『野口塾』 塾生

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