右手 康登の不動産投資コラム

シリーズ連載: CPM®流「相続・不動産経営 実践術」 右手 康登のコンサル「みぎからひだりへ」

LIFULL HOME'S 不動産投資コラム

中古アパート経営でおこなう、相続対策とは。

待望の第2弾 著書の発売!

昨年の暮れ、幻冬舎より「中古アパート経営で解決する 間違えだらけの相続対策」という本を出版しました。

IREM JAPAN(全米不動産管理協会 日本支部) 東京支部長の右手 康登です。
みなさん、新年あけましておめでとうございます。
本年もよろしくお願い致します。

年末の株価は、日経平均で1万6,000円を越しましたね!
年明けは予想通り、少々下げましたが今年は昨年以上に、経済に、投資に、期待が持てるような気がしますが、皆さまのお正月はいかがお過ごしだったでしょうか。
 
さて私事ではありますが、昨年12月19日に幻冬舎より、「中古アパート経営で解決する 間違えだらけの相続対策」という本を出版致しました。

写真1

1冊目の著書「右手康登がコーチする あなたも今日から大家さん」の出版が、平成23年4月30日でしたので、概ね1年半ぶりの第2弾の出版です。

写真2

前作は、「ビギナー向け アパート経営術」に関する内容でしたので、アパートを保有するということは「投資」というより、やはり「経営」である・・・という観点で書き下ろしました。
要するに「投資」というものは、黙っていても勝手にその価値が増えて行くことを期待するものでありますが、この「経営」というものは、常に顧客を対象にした商売であり、市場性を見て、商品性を見て、相場を見て、販売戦略を練って対処する必要があります・・・ということをお伝えしたかったのです。

1 経営という観点で見たアパートの運営
2 賃料の決め方や管理会社との付き合い方
3 経営に求められる能力・・・
  企画力、分析力、マーケティング力、リーシング力、
メンテナンス力、ファイナンス力、財務・税務・法務の知識

これらの基礎の基礎をお伝えしていました。

しかし、今回の著書では、更にその「経営」ということに踏み込んで、「アパート経営で如何に相続対策を成功へ導くか・・・」ということをテーマに、実際のコンサルティングの事例を沢山交えながらご紹介致しました。

相続対策を検討したいと考えている方、実際に相続を迎えてしまった方、二次相続対策を考えている方、不動産コンサルタントを業務とする方、そして、弁護士や税理士等の士業の方等プロの皆さま。
とにかく、現実的な解決方法を知りたいと考える幅広い方を対象に、生の事例をお伝えしました。

特にお伝えしたかったポイントは、その物件の評価の仕方と債務との関係です。
皆さんが地主さんで、お持ちの土地に建築してアパート経営をはじめるのか、それとも、手持ちの資金をベースにして、中古なりの物件を購入しようとしているのかにも異なりますが、収支の計画を立てるポイントは、買ったり建てたりするその瞬間のことではなく、その後の運営を通して得るであろう収入と、将来の売却までを想定した収益の状況、そしてその物件の評価を的確に行う必要があるということなのです。

「将来の売却って・・・?」と疑問に感じられる方もいらっしゃるかもしれませんが、収益の計算をするためには、計算上はその事業を一旦完結する必要があるのです。仮のことであっても「売却」したと想定して、その投資額と所有期間中の収入、そして、売却で得た金額の全てを考慮します。

「将来いくらで売れるかはわからない・・・」という方もいらっしゃるかもしれませんね。
しかし、実際に建設会社から渡される建築・収支計画書では、10年後、20年後、30年後の収入の予測をしています。
ですから、予測できる範囲の予測をしながら、適正な判断ですることが大切になるのです。

この出来る範囲の予測とは、20年後、30年後を予測するということではありません。
せめて10年程度先までなら、毎年見直をし、修正も必要かもしれませんが、行動を起こすべきなのか、中止するべきなのかの判断はしやすくなると思われます。
その重要な判断をするためには、有効な情報を得る必要があるということなのです。

ご機会があればご一読いただければ幸いです。

【このコラムの著者】

右手 康登

NPO法人 IREM JAPAN 理事 兼 東京支部長
1963年 生まれ 駒沢大学経営学部卒
1987年 旧小堀住研(現 ヤマダ・エス・バイ・エルホーム)に学卒入社
    注文住宅受注を約200棟、建売事業、開発事業、総事業費43億円の等価交換事業を行う
    神奈川県内8つの営業所を統括する営業マネージャーとして活躍
2001年 独立 新都市総合管理㈱ 代表取締役に就任(現在に至る)
    「相続・不動産経営」に特化したコンサルティング会社を運営
    建築・開発行為がわかる不動産業者として、現場での経験をベースにした客観的な現状把握と、創造的な改善提案をすることによって「より資産価値を高める提案」すると評価が高い

経営理念
「より安全で、力強い不動産を創造・経営するために、『感謝の気持と譲る心の大切さ』という価値観を軸として、高度な知識の習得、物事をシンプルに受け止める姿勢、当たり前のレベルを向上させる努力を続け、社会に貢献する」

同じ価値観とスキルを持つ仲間を増やし、理念の実現を目指している
今後の展望としては、現在の「相続・不動産経営」のコンサルティングの幅を広げ、中小企業向けM&A事業にも着手していこうとしている

著書 「右手 康登がコーチする『あなたも今日から大家さん』」(諏訪書房)

新都市総合管理株式会社 代表取締役
NPO法人 IREM JAPAN 理事 兼 東京支部長
一般社団 CCIM JAPAN 理事
神奈川県不動産のれん会 副会長
神奈川不動産相談協会 理事
相続実務学校『野口塾』 塾生

他のコラム著者も見てみる

不動産投資家によっても違いは様々。
LIFULL HOME'Sが厳選した不動産投資家や専門家のコラムから色々な不動産投資スタイルを吸収してライバルに差をつけよう!

逆瀬川 勇造

シリーズ連載: 不動産投資を始める人のノウハウ

最新コラム: 不動産投資は常に融資との戦い?ローンの基礎知識や流れを解説

風戸 裕樹

シリーズ連載: 初心者のための東南アジア投資ガイド

最新コラム: 第2章 日本の不動産市場と海外投資(3)

金井 規雄

シリーズ連載: アメリカ・ロサンゼルスで不動産投資 7年で1億円

最新コラム: あとがき

橋本 秋人

シリーズ連載: 実践派コンサルタントが見たFP的不動産投資事情

最新コラム: 住宅メーカーの実例見学会から不動産活用のトレンドを探る~最新実例見学会レポート2019~

LIFULL HOME'S PRESS

シリーズ連載: HOME'S PRESS編集部

最新コラム: 新たに始まる「住宅ストック循環支援事業」は特色のある制度に

田中 圭介

シリーズ連載: ASEAN地域の海外不動産投資の現状

最新コラム: No.31 2019年フィリピンの不動産マーケット その2

佐藤 益弘

シリーズ連載: 不動産投資を始める前に知っておきたいこと・始めた後に確認したいこと

最新コラム: いまさら聞けない 相続のルール・・・改正されました その1

菅井 敏之

シリーズ連載: 誰も教えてくれなかった「銀行」~その傾向と対策~

最新コラム: 【第四回】必ず行っておきたい、銀行との「コミュニケーション」

LIFULL HOME'S不動産投資フェア

シリーズ連載: 2018/9/15+16 投資EXPO出展企業インタビュー

各出展企業インタビュー記事はこちら

LIFULL HOME'S マーケティング部 データ編集担当

シリーズ連載: ユーザーの本音から探る不動産投資

最新コラム: 将来性を秘めた街 『都心』エリア

鈴木 学

シリーズ連載: 海外物件の管理

最新コラム: 第十二回「投資家の自己責任vs業者の説明責任」

石渡 浩

シリーズ連載: 不動産投資に有益な融資を受けるための知識

最新コラム: 第4回 税引後キャッシュフロー偏重の盲点 銀行は決算書のここを見る(後編)

北野 琴奈

シリーズ連載: 今後はどうする?不動産投資と資産形成・運用の考え方

最新コラム: 不動産価格の変化で感じること

猪俣 淳

シリーズ連載: 猪俣淳の「不動産投資の正体」

最新コラム: 公務員の不動産投資について

末永 照雄

シリーズ連載: 失敗しない不動産投資の法則

最新コラム: 米国不動産投資(2) ― サンディエゴ編

寺尾 恵介

シリーズ連載: 悩める投資家への「目からウロコが落ちる」アドバイス 誌上チャレンジ面談

最新コラム: 21.配偶者に不動産投資を反対されないために(後編)

伊藤 英昭

シリーズ連載: 伊東英昭氏の不動産投資コラム

最新コラム: vol.13 マンションと高級車

不動産投資・収益物件を検索するなら【LIFULL HOME'S 不動産投資】賃貸経営[マンション経営・アパート経営]をお考えなら、まずは掲載中の投資物件[投資用マンション・売りアパート・一棟売りマンション]を地域や価格帯、会社で検索して、価格や想定利回りで絞り込み!気になる投資物件を見つけたら物件の周辺情報を調べたり、収益シミュレーションを使って実際の運用をイメージ出来ます。不動産会社へはメールか電話でお問い合わせ・相談が可能です(無料)。不動産投資による資産運用をお考えなら【LIFULL HOME'S 不動産投資】

ページトップへ