【ホームズ】不動産投資でサラリーマンが節税を行う場合の基礎知識と注意点

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不動産投資コラム
佐藤益弘の不動産投資コラム
不動産投資でサラリーマンが節税を行う場合の基礎知識と注意点

（2019/4/25更新）

不動産投資で税金が安くなる？という話を聞いたことがあると思います。本当にお得なのでしょうか？
不動産投資で節税をするという場合、相続税と所得税という2つの税金が関係します。
今回はサラリーマンが不動産投資を行うことにより税金が少なくなる仕組みと注意点を解説します。

1 相続税と所得税の２つ税金で不動産投資に伴う節税効果がある！

まず、相続税はストック＝財産に対して課税される税金です。実際の不動産価格よりも税金計算の基になる評価額が減少する仕組みになっていること、様々な税金計算上の特例があることを利用して節税を行います。主に地主など相続税を負担するくらい資産がたくさんある方が相続対策のために利用するケースが多いです。

それに対して所得税はフロー＝お金の流れに対して課税される税金です。不動産投資の節税は税金を計算する過程で行われる「損益通算」という仕組みを利用して実現します。

サラリーマンのみなさんは、将来の収入源の確保、例えば老後の収入確保＆増加のために不動産投資を行う方が多いはずです。相続税の節税については将来的に必要になりますが、まずは、直近で必要になる所得税の節税について知っておきましょう。

2 損益通算の仕組みを知る

お給料やボーナスなどの給与収入≒給与所得は年末に確定するので、年末調整という形で納税が完了します。

サラリーマンが不動産投資を行うと賃料収入を得ます。賃料収入から借入利息や火災保険料など必要経費を引いたものが「不動産所得」です。不動産投資を始めたら、自分自身で給与収入の分と合わせて1年間の所得を計算し、確定申告後、納税することになります。

サラリーマンの「節税」は、賃料収入よりも必要経費が多くなり、不動産所得がマイナスになった場合に、プラスの給与所得から不動産所得の赤字分を差し引ける「損益通算」という仕組みにより実現します。不動産所得の赤字分だけ所得が少なくなり、最終的な納税額は年末調整時の源泉徴収額より低くなります。既に年末調整時に多く払っているため、確定申告をすることにより差額が還付され「節税」できたということになります。

作成：株式会社優益FPオフィス

不動産所得が赤字になるのは、減価償却（費）という必要経費が大きく影響しています。

3 減価償却費の仕組みを知る

「減価償却（費）」とは、不動産投資開始時に掛かった物件購入費（建物代）を一定の時間軸＝耐用年数で必要経費として差し引いていく仕組みです。

以下の図で説明します。耐用年数22年、2200万円の投資用物件を購入した場合、必要経費として減価償却費は100万円／年を22年間計上できることになります。この分が、実際にかかった必要経費よりも多くなり、税金計算上赤字になることがあります。一方で、実際のお金の流れでは、100万円の現金支出をしていない分、現金が増えることになります。22年の減価償却期間が終われば、建物購入費が積み上がっていることになります。

図：減価償却費と現金のイメージ

作成：株式会社優益FPオフィス

4 節税に当たり注意することは･･･

不動産投資は、損益通算や減価償却という税金の仕組みにより税金が少なくなるので、得した気分になる方が多いのですが、本当にそうなのでしょうか？

特に投資の初期段階は満室になるまで時間か掛かるので賃料収入が少なかったり、減価償却費以外にも借入利息（※）等様々な経費が多くなったりして、赤字になりやすくなります。

※通常、借入金返済は返済額が変わらない元利均等返済方式で行います。この方式は返済を始めた当初は元本部分より利息部分の割合が多くなります。利息部分は税金計算上必要経費になるため、税金が少なくなります。

空室も順調に埋まっていけば、3～5年という早い段階で損益が逆転し、黒字経営となります。

注意して欲しいことは、不動産投資で節税できているということは、前述の損益通算の仕組みを見てわかるように不動産投資の赤字分を給与など他の収入で埋め合わせているということに過ぎないということです。

つまり、サラリーマンにとって所得税の節税と言われていることはメリットではなく、投資期間の中に発生する赤字を埋め合わせてくれる “サポート制度”だということです。
少しでも赤字を埋め合わせできるのはありがたいことなのですが、節税効果は給与など他の収入で支払うはずの税金の範囲内となり限界があります。赤字を出して節税をすることよりも、賃貸経営を黒字化して収入を安定させることに注力しましょう。節税を不動産投資の目的にしてはいけません。

繰り返しになりますが、不動産投資は、長期間安定的に収入を得ることが大事です。そのためには、事業計画に基づき、節税に頼ることなく、確実に家賃収入が得られる投資物件を購入し、管理＆運営していきましょう。

サラリーマンが不動産投資を始めると、給与収入があるため、その収入を利用して税金を少なくすることができ、税金が大きく絡んでくることが分かったのではないでしょうか。不動産投資を成功させるためには、税金の知識を正しく理解することが大切であるとともに税制の変更、廃止、新たな制度には常にアンテナを張り、「知らなかった」ということかないよう情報収集することが大切です。

【このコラムの著者】

佐藤益弘

CFP®認定者、日本FP協会評議員
宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、住宅ローンアドバイザー（一財住宅金融普及協会）

東洋精糖(株)の不動産部門にてマンション開発・販売統括・管理支援などの主任を務める中、CFP®資格（FP）を取得。オールアバウト・不動産投資（現土地活用）ガイドとして20年近く活動する中、延べ1000名以上の不動産投資家と触れ合い、成功事例＆失敗事例を蓄積。

現在、お客さまサイドに立ったシンの独立系実務家FP～金融商品販売を伴わないコンサルティング業務をメインとした～教科書通りのFP＝ライフプランFP® として、20年の長きにわたり活動。