佐藤 益弘の不動産投資コラム

シリーズ連載: 不動産投資を始める人のノウハウ

LIFULL HOME'S 不動産投資コラム

不動産投資における10のリスクとその回避法!

不動産投資におけるリスクとは

「リスク」とは、「将来何か悪い事象や危険が起こる可能性」のことです。
「危険性」や「不確定要素」とも言われます。

不動産投資を行う上でも、様々なリスクが存在します。
投資を始める前に、できるだけこれらのリスクについて確認しておきましょう。

投資を始めた後では、対応しようと思っても限界があり、受け入れざるを得ないリスクもあります。

今回は以下のように10個のリスクをピックアップし、解説していきます。

1.入居者が見つからず、収入が無くなる「空室リスク」
2.家賃が下がり、収入が減少してしまう「家賃下落リスク」
3.不動産の売買時に価格が下落し、損失を受ける「価格変動リスク」
4.金利上昇により返済額(支出)が増加し、収益を圧迫する「金利上昇リスク」
5.希望価格や、希望時期の売却が難しくなる「流動性リスク」
6.計画的な保守ができないことによる性能劣化で、収益や資産価格が低下する「原状回復・修繕リスク」
7.管理会社の事務処理・コミュニケーションによるミスなどで生じる「オペレーショナルリスク」
8.家賃滞納や、入居者との賃貸取引上のトラブルにより損失を被る「信用リスク」
9.今後の制度改定やルール変更によって損失が発生する「法改正・税制改正リスク」
10.自然災害や人為災害の発生により損失を受ける「災害リスク

それでは、ひとつひとつ見ていきましょう。

不動産投資におけるリスクへの対策

リスク1 空室リスクとは?

入居者が見つからず、収入が無くなってしまうリスクのことです。
入退去時に短期的に発生してしまう空室と、需給関係の悪化により長期化する恐れのある空室の2種類があります。
空室リスクでは主に後者の空室が対象になります。投資物件やエリアの競争力が落ちたり、競合が増えたりすることで発生します。

原因調査を行い、物件の問題なのか、エリアの問題なのかを判断する
需給関係の悪化により空室が発生しそうな場合、多くの方は家賃を下げてでも貸し出そうと考えるでしょう。しかし、安易に値下げをしてしまうと収益に影響が出ます。
まず、管理会社に物件の現況を確認し、原因が何であるかを探ってみましょう。
その上で、家賃を下げる以外の対策が打てないか、考えてみることが大切です。
例えば、空室の原因が投資物件そのものにあるならば、最新の設備に入れ替えることで競合との差別化を図ることができるかもしれません。
一方、投資エリアが空室の原因となっている場合、対処が難しくなります。
周辺物件に空室や家賃下落などの兆候があれば、早めに収支改善の見込みや継続の是非を再検討しましょう。

リスク2 家賃下落リスクとは?

家賃が下がり、収入が減少してしまうリスクのことです。家賃下落リスクの主な原因は需給関係の悪化。
例えば、物件が古く設備が陳腐化したり、より駅に近いエリアに新しい物件が建ってしまったりすると、相対的に投資物件の競争力が落ちます。そして、入居希望者が減少するということが起こりうるわけです。
また、周辺に条件の良い競合物件が増えることも家賃下落リスクの1つ。保有物件の条件が見劣りしてしまい、家賃で調整せざるをえない状況になってしまいます。

入居者の満足度をアップさせ、賃料下落を防ごう
物件が陳腐化している場合は、競合に負けないための対策が必要です。陳腐化を予防するため、メンテナンスや計画的な修繕を行いましょう。
物件の付加価値を高めることも大切です。例えば、増加するシングル層向けに高速インターネット回線やセキュリティなどの設備を向上させたり、ペットとの同居を可能にしたりするのも1つの手です。入居希望者の満足度をアップさせることで、家賃の下落を防ぐことができます。
投資エリアが原因の場合は、空室リスクと同様に周辺環境の調査を行う必要があります。家賃の下落を加味したシミュレーションをして、事業を再検討しましょう。継続が難しいと判断したら、撤退も視野に入れた対応が求められます。

リスク3 価格変動リスクとは?

不動産の売買価格が下落し、損失を受けるリスクのことです。
物件の価格は、経済状況や景気サイクルにより影響を受けます。好景気の時には価格が高くなりますが、不景気になると価格は下がるという仕組みです。このような流れの中で、価格が高い時に購入=投資を始めてしまうと、価格変動リスクを受ける可能性が高くなります。

資金繰りが良好な賃貸経営をすることが大切
価格が下がってしまったとしても、売却をしなければ損失は確定せず、リスクは表面化しません。
つまり、資金繰りが良好な賃貸経営ができていれば、このリスクは影響しないというわけです。
物件購入時に高値掴みしてしまうと、借入れによる返済額も増えてしまい、収支に余裕のない賃貸経営になります。売却時に損失を被りやすいので、景気サイクルがどの段階にあるのかを確認し、適正な金額で物件購入することが大切です。
価格下落の理由が景気循環であるなら、売却時期を先延ばしすると良いでしょう。
一方、人口減少などエリアの構造的な問題による価格下落の場合は、なかなか簡単にはいきません。今後価格が上がらないと予測される場合は、賃貸を継続して得られる利益と今売却した場合の利益を比較し、損切りしてでも投資を終了させるという判断も必要になるでしょう。

リスク4 金利上昇リスクとは?

金利上昇により返済額(支出)が増加し、収益を圧迫するリスクのことです。
好景気やインフレ(物価上昇)などの経済状況は、金利上昇の要因となります。
バブル崩壊以後、長期間低金利が続いていますから、現在はあまりリスクとして認識されていません。

適正な借入額の固定金利型ローンを組むことが最善の策
ここ数年日本では、異次元の金融緩和の下、超低金利政策を取っています。今後、経済状況が正常化した時、他の国と同様、金利も正常な水準に戻り始めるはずです。その際、大きな金利上昇が起きる可能性があります。
金利変動リスクを回避する確実な方法は、適正な借入額の固定金利型ローンを組むことです。
まず、適正な借入額とは、借入額の比率と投資による収益性のバランスを考え、できるだけ借入水準を低くおさえることのできる金額ということです。
次に、ローンの金利について。変動金利型の場合、現時点では固定金利よりも低金利ですが、今後この金利上昇リスクによるダメージを直接的に受けることになります。それなら繰上返済すればいいのでは、と思う方も多いでしょう。しかし繰り上げ返済というのは、借入残高を減らし、金利上昇時でも返済額の上昇を抑えられる反面、手持ち資金が減ることで余裕がなくなり、その他のリスクに対応できなくなる危険性を生みだします。
変動金利型のこうしたデメリットを考えると、固定金利型ローンの方が、将来起こりうる金利上昇リスクをより効果的に回避できるというわけです。
常に金利動向などの情報収集に努め、利益を積み立て、あらゆるリスクに対処できる資金を確保しておきましょう。

リスク5 流動性リスクとは?

不動産を希望の価格や時期に売却しづらくなってしまうリスクのことを言います。つまり、現金化しづらいということです。
不動産投資を終了する際に行わなければならないのが「売却」。
不動産は取引価格が高いので、購入希望者や取引機会が少なく、そもそも売却しづらいという背景があります。
また、不動産には2つとして同じものがないという特徴から、相対取引がされます。
(※売買当事者同士が直接交渉して行なうものを「相対取引」と言いますが、通常不動産の取引では仲介が入り取引が行われることが多いです。)
希望者をマッチングする手間やコストが高くなることも、売りづらさの一因です。
つまり売却には、売主や買主の個別事情が大きく影響します。例えば、売主の事情によって早期の売却を希望する場合、時間重視になるため、適正な取引額より安価で売却せざるを得なくなるというわけです。

不動産投資に失敗しないことが大事!
流動性リスクは、不動産という資産の特徴でもあるため、避けられません。ただし価格変動リスクと同様、売却をしない限り表面化しないリスクです。
ですから、不動産投資を安定的に継続することが大切になります。
賃料収入による利益によって、物件価格の下落を埋め合わせすることができれば、売却せずに済みます。
投資を始める段階で、物件を見極める力を養い、焦らずゆっくりと価格の交渉をし、高値掴みしないことが大切です。また、購入希望者が多い立地で不動産投資を行うというのも、撤退時の売りづらさを解消するポイントとなるでしょう。
物件を見る力を持って、不動産売買における駆け引き、景気サイクルをしっかり学び、準備をして不動産投資を行いましょう。

リスク6 原状回復・修繕リスクとは?

計画的な保守ができず、性能が劣化することで、収益や価格が低下してしまうリスクのことです。
例として、経年劣化のための修繕計画が見積り不足だったり、予定より原料費や工事費が高騰してしまったりすることで、修繕できなくなることが考えられます。また、入居者による建物毀損により、敷金・保証金以上の原状回復費用が発生した場合にも、このリスクが現れます。

購入時はもちろん、その後も定期的に修繕計画を確認し、しっかり積み立てる
マンション共有部分は修繕積立制度があるので、管理に問題がなければ心配いりません。しかし、マンション専有部分や一棟売りアパートや一棟マンションを購入した場合は、自ら計画的に修繕費用を積立てることが必要です。
一方、入居者の重過失による毀損は、原状回復義務により補修することができます。しかし契約時の確認や退去時のチェックが曖昧だと、認識に食い違いが生じ、大きなトラブルになることも…。気を付けましょう。
修繕用資金は、自ら計画的にしっかり用意をしておくことが大切です。

リスク7 オペレーショナルリスクとは?

管理会社の事務処理ミスや、コミュニケーション不足により生じる損失のことです。
入居者の募集や問い合わせ対応、家賃の管理や建物の保全などの賃貸管理は、通常管理会社に委託します。しかし、管理業務の能力不足やコミュニケーション不足により、入居者からのクレームが発生・拡大し、不動産投資に支障をきたすことも…。例えば、給湯器など備え付けの設備の修繕は、管理会社を通じてオーナーが行います。管理会社が連絡を怠ると修繕が遅くなり、クレームとなるわけです。

管理会社を変更するという選択肢もあり
まずは、管理会社がどんな業務をどのように行っているのか、定期的に確認しましょう。問題がこじれた場合、自分自身で直接対応することになるからです。
管理会社は、アクシデント発生時に即対応してくれるなど、信頼できる会社を選ぶことが大切。対応が悪かったり、納得がいかなかったりした場合は、管理業者を変えることも検討しましょう。
国土交通省に賃貸住宅管理業者登録制度がありますので、ぜひ管理会社選びの参考にしてください。

リスク8 信用リスクとは?

家賃滞納をはじめ、入居者との賃貸取引上のトラブルが発生し、損失を被るリスクのことです。
入居者の約束違反=債務不履行が原因で、代表例として、騒音など近隣住民との生活上のトラブルや家賃滞納などが挙げられます。

問題の先送り=トラブルの長期化を避けることが大切
トラブルが発生した際どのように対応するのか、管理会社と事前に決めておきましょう。
例えば滞納の場合、2ヶ月目までは管理会社主体で対応してもらい、3ヶ月目以降は自ら法的手続きを開始する、などの決まりごとを作っておくということです。敷金や機関保証の金額の範囲内で収まるうちに、早期解決を図りましょう。連帯保証人に働きかけることも大切です。
もしくは、資本力の高い管理会社へのサブリースを活用するのも、信用リスクを避ける1つの方法です。サブリースとは、投資した賃貸物件を一括で借り受けてもらい、入居退去に関する諸手続きや家賃回収といった業務を任せることができるシステム。ただし、サブリースを利用した場合、手取り収入は減ってしまいますので要注意です。

リスク9 法改正・税制改正リスクとは?

今後の制度改正によって発生する損失のリスクのことです。
不動産は様々な規制を受けています。今後の法改正により、不動産活用が制限されることがありえるということです。
例えば、容積率などの建築規制が強化されたことにより、建築当初と同じ条件で建替えや増改築ができなくなることがあります。建築時には基準に合っていても、その後の法改正によってできた新しい基準を満たしていない場合、その建物は「既存不適格建築物」となります。リフォームなどを行う際は、現在の基準に合わせなければならないのです。
また、税改正(所得税・相続税・固定資産税など)により、適法であった節税対策が利用不可になったり、税負担が重くなったりすると、事業計画に大きな影響を及ぼします

事前に改正情報の収集に努めましょう
改正自体は避けられません。出来るだけ早く情報収集し、どのくらいの影響があるのかを把握しましょう。その上で、投資継続の是非を検討します。
投資継続が厳しい場合、事業計画を変更し、投資の終了や物件の買換えをすることも一案です。
制度改正は不動産投資に大きな影響を及ぼすものなので、日頃からいち早く情報収集するようにしましょう。そのためにも、信頼のおける管理会社や専門家のサポートを受けることをおすすめします。

リスク10 災害リスクとは?

災害の発生により損失を受けるリスクのことです。
災害には、地震・洪水・土砂災害などの自然災害と、火災やガス爆発などの人為災害があります。
不動産は資産価値が大きいので、災害による損害を受けると、経済的な損失も計り知れません。

補修や建替えができるように準備しておく
自然災害は制御不能です。そのため、事前にハザードマップなどで被害を想定し、必要な補強を行い、被災しても被害が少なくなるよう努めましょう。
人為災害の場合は、ある程度制御が可能です。必要な補強をしつつ、入居者に注意喚起をするなど、予防も視野に対応しましょう。
さらに、万が一被災しても補修や建替えができるよう、修繕費用を積立てたり、損害保険に加入したりするなど、原資を確保することも大切です。
複数物件に投資する場合は、エリアを分散して不動産投資を行いましょう。災害リスクを減らすのに効果的です。

不動産投資の失敗とリスクの考え方

これまでご紹介してきた10個のリスクを見てみると、対処の方法において関連性のあるリスクがあることが分かります。
関連性のあるリスクを3つに分類し、それぞれ根本的な解決方法は何か、導き出してみましょう。

まず、コミュニケーションの改善や一歩先取りした情報収集をすることで対処が可能なリスクは

7.オペレーショナルリスク
8.信用リスク
9.法改正・税制改正リスク

の3つです。

家賃滞納や入居者との賃貸取引上のトラブルが発生した場合、管理会社に親身になって動いてもらう必要があります。
入居者に関する情報収集ができているかどうか、管理会社としっかりコミュニケーションが取れているかどうかは、大切なチェックポイントです。
また、不動産は法や税の影響を大きく受けるものなので、専門家から積極的に優良な情報を収集しましょう。

次に、予備資金の準備をしておくと対処が可能なリスクは

4.金利上昇リスク
6.原状回復・修繕リスク
10.災害リスク

の3つ。

予備資金があれば、繰上返済や金利上昇による返済額増加分の補てんができますし、計画的な保守を行うことも可能です。自然災害や人為災害などのアクシデントの対応も可能になります。
他のリスク対応にも言えることですが、予備資金を計画的に確保しておくと様々なリスクに対処することが可能です。不動産投資に失敗しないために、計画性を持って予備資金を準備しましょう。

最後に、不動産の収支に大きく影響し、かつ対処が難しいリスクは

1.空室リスク
2.家賃下落リスク
3.価格変動リスク
5.流動性リスク

の4つです。

これらのリスクの主な原因は「需給関係の悪化」であるという部分で共通しています。関連性が高く、対処法も似ているリスクです。
例えば、物件の修繕など個別の問題には対処できても、人口減少のような対外的な問題が原因である場合、対処が非常に難しくなります。
つまり不動産投資には、十分な予備資金を確保していても対処できるリスクに限度があること、そして受け入れざるを得ないリスクもあるということを理解しておきましょう。
不動産投資を始める時にあらゆるリスクについて認識しておくこと、そしてできる限りの対策を考えておくことが最善の方法と言えます。

不動産投資を失敗しないために事前にやっておくべきこと

不動産投資のリスクに対する根本的な対応方法は、実はいたってシンプルです。
「高値掴みをしない」「高い値段で投資を始めない」こと。
つまり、最初が肝心だと言うことです。

前述した通り、投資を始めた後では、リスクや失敗に対して限定的な対処しかできないケースがあります。
高値掴みしてしまうと、投資利回りを計算する際の分母が高値で固定されてしまうため、利回りを上げることが難しいです。また、高値で購入するとローン返済などの費用も高くなり、利益を出しづらくなります。

つまり利回りが低く利益が少ないと、空室や家賃下落で収入が落ちたり、トラブルや修繕などで想定外の費用がかさんだりした場合、たちまち資金繰りが悪化。不動産投資で成功することが難しくなるのです。

高値掴みしないために、物件を見極める力、不動産市況など価格に影響を及ぼす情報を得る力を身につけましょう。そして、投資を始める前にしっかり事業計画を作成し、購入=投資価格を決めることが重要です。

これが不動産投資の成功の秘訣だと言えます。

【このコラムの著者】

佐藤 益弘

東洋精糖(株)の不動産部門にてマンション開発・販売統括・管理支援などの主任を務める中、CFP®資格(FP)を取得。
オールアバウト・不動産投資(現土地活用)ガイドとして10年以上活動する中、延べ1000名以上の不動産投資家と触れ合い、成功事例&失敗事例を蓄積。

現在、お客さまサイドに立ったシンの独立系実務家FPとして、そのネットワーク確立のため、「マイアドバイザー®」を運営。
数少ない 金融商品販売を伴わない コンサルティング業務をメインとした~ お金の家庭教師≒教科書通りのFP として活動中。

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