佐藤 益弘の不動産投資コラム

シリーズ連載: 不動産投資を始める人のノウハウ

LIFULL HOME'S 不動産投資コラム

不動産投資初心者が一番最初に知っておくべきこととは?

不動産投資には2つの特徴があります。「大きな投資額が必要なこと」、「その回収に長期間を要すること」です。
株式投資などと違い、不動産投資はコツコツ賃料収入を得ていくことが原則。
大きな売却益が得られるなど一発逆転は少ないので、失敗しないことが重要です。

では、初心者が失敗しないためにすべきことは何でしょうか?

失敗する要素はおよそ決まっています。

・「知識不足」
・「情報不足」
・「計画不足」

この3つが原因です。
つまり、失敗を回避するためにはこの3つの「不足」を補う必要があります。

投資を成功させるためには、事業「計画」が重要です。
そして計画を作り、実行していくためには、適切な「情報」が必要になります。
しかし、ただ情報があっても「知識」がなければ、その情報の価値がわからず、上手く使いこなせないでしょう。
つまり、初心者が不動産投資の第一歩を踏み出す時には、「基礎知識」を得ることが大切だということです。

不動産投資初心者が知っておくべき基礎知識

では、不動産投資を行うためには、どのような知識が必要なのでしょうか?
ひとつは、事業計画を立て行動するために必要な、汎用性の高い「経営の知識」。
もうひとつは事業対象に対する、専門性の高い「不動産の知識」になります。

「経営の知識」

まず、事業計画に必要な「経営の知識」から見てみましょう。
事業計画は「誰に」「何を」「どのように」商売するのか、また実現するには「どれくらい元手が必要なのか」「どれくらいの費用がかかり、収入はどのくらいになるのか」「継続性はあるのか」などを明確にするものです。

不動産投資の場合は、「誰に」「何を」「どのように」という部分は明確です。
「入居者に」「物件を」「貸す」という商売が不動産投資の事業となります。
必要なのは「いくらの費用をかけるか」「収入はいくら見込めそうか」「何年で元手を回収できそうか」といった収益シミュレーションです。

「不動産投資で必要な事業計画書ってなに?」の記事もご参照ください

こうした収益シミュレーションには

・どのように不動産投資をしていけばよいかを考える
 「戦略論(競争/成長)」や「マーケティング」の知識
・シミュレーションの作成に必要な「財務会計」の知識
・投資のタイミングや経済環境を知るために必要な「経済学」の知識

が必要です。

「戦略論(競争/成長)」「マーケティング」の知識

これらは「どのように不動産投資を行うか」、また「どのように競合物件との競争を制し、成長させるのか」を決めるために必要な知識になります。

例えば、経営戦略を作る方法のひとつに「SWOT分析」というものがあります。
ビジネスやプロジェクトに対する外部環境、内部環境を「強み(Strengths)」
「弱み(Weaknesses)」「機会(Opportunities)」「脅威(Threats)」の4つのカテゴリーを使って分析する手法です。
この「SWOT分析」を不動産投資に使うと、人口増減、景気・金利動向、立地、物件、自分自身の貯蓄・収入状況など、外部環境・内部資源を分析し、投資に関する諸条件を整理することができます。

また、自社(Company)、顧客(Customer)、競合(Competitor)の3つのマーケティング環境を分析する「3C分析」というフレームワークは、不動産市場の競争状況の把握に役立ちます。

さらに、マーケティングプランの構築に使われる「4P」という理論も、不動産投資に当てはめることが可能です。
「4P」とは、製品(Product)、価格(Price)、流通(Place)、プロモーション(Promotion)の頭文字をとったもの。
不動産投資のターゲットになる顧客に対して、適正な「商品」「価格設定」「提供方法」「宣伝」の組合せを考えられるようになります。

このように、戦略論・マーケティングにおいてスタンダードになっている分析法は、不動産投資にも使用することが可能です。
適切なターゲット、業態、立地、設備、価格、宣伝といった組合せを考えられるようになり、より整合性のとれた不動産投資が行えるようになるでしょう。

財務会計の知識

まず不動産投資の収支計画には、利益やそれに伴う税金を計算するための「損益計算」と、実際の現金の流れを示す「資金計算(キャッシュフロー)」の2つがあることを知りましょう。

これらの計算を確認するために必要な資料が「財務諸表」です。
「財務諸表」には、

・ある時期の保有資産の状況を示す「貸借対照表(B/S)」
・一定期間の損益状況を示す「損益計算書(P/L)」
・現金の流れを示す各種の「資金表」
 (資金繰表、資金運用表、資金移動表、キャッシュフロー計算書など)

などがあります。
これらの基本的な仕組みと意味合いを理解することが第一歩です。

例えばキャッシュフローを考えるに当たり、不動産投資の収入は何でしょうか。
それは、賃料など安定的な収入が見込める「インカムゲイン(運用益)」と、投資の終了段階の売却で実現する「キャピタルゲイン(売却益)」の2つになります。
一方、不動産投資の支出は何かを考えた場合、金額的に最も大きいのはローン返済額になるでしょう。
一般的に不動産投資は金融機関からの借入を併用するからです。
また、資金が動かない減価償却費や非定期に発生する修繕費などの費用、所得税や固定資産税などの納税額は、勘違いしたり見落としたりしがちですので、注意しましょう。

このように、不動産投資における「収益」、「費用」、「利益」、「損失」などの財務的知識は、
今後の収支計画を立てるにあたって非常に重要です。
それぞれの数値の意味や仕組みを正確に理解していないと、変化の兆候を見落とし、投資の失敗につながる可能性があります。

「経済学」の知識

不動産投資で成功するためには、投資を始めるタイミングがとても大切です。

不動産投資に与える影響が大きい外部環境といえば、「景気循環」と「金利動向」です。
例えば好景気の時に投資を始めると、おおむね不動産価格も賃料収入もすでに高い状態になっています。
その後不景気になれば、賃料が下落しキャッシュフローも悪化。
当然投資利回りは低下します。
仮に賃貸経営をやめようと思っても、すでに物件価格が下がっているので、売却による損失確定の判断は難しくなるでしょう。
逆に低価格で物件を購入できれば、その後景気上昇とともに賃料が上昇し、想定以上の利回りが得られる可能性もあります。
もし投資をやめる場合でも、物件価格が上昇しているので、キャピタルゲイン(売却益)が期待できるでしょう。

景気循環のどのタイミングにあるかを正確に把握することは難しいですが、現在の景気や金利水準が不動産投資に適しているかどうかの判断は非常に重要です。
必要な基礎知識を得て、投資のタイミングを検討できるようになりましょう。

「不動産の知識」

投資対象である不動産は、法律などで多くの規制を受けています。購入後に思い通りの不動産投資ができないということがないよう、開始前にしっかり不動産の知識を身につけ、投資の可否を見定めるようにしましょう。

必要な不動産の知識として、投資の行動順に見ていくと

・購入前の「調査」関連の知識
・購入時の売買や運用時の賃貸経営に関わる「取引」関連の知識
・物件に対する土地や建物の「規制」関連の知識
・課税される「税金」関連の知識

があります。

「調査」関連の知識

不動産の調査には、広告や登記、価格など資料に基づき確認する「定量調査」と、現地確認に基づく「定性調査」があります。

特に「価格」の調査は大切です。
「価格」は、基本的に需給関係で決まりますが、自信をもって投資を行うためにも、自分自身で価格の妥当性=適正価格を確認できるようにしましょう。
それには、3つの鑑定評価法を知る必要があります。
主に建物価格の試算に使う「原価法」、類似の取引を参考に試算する「取引事例比較法」、想定賃料から物件価格を導く「収益還元法」です。
どういった考え方でどのように適正価格を導くのか、しっかり確認しておきましょう。

「取引」関連の知識

不動産取引には、さまざまな法律が存在します。

例えば、購入した物件に雨漏りや目に見えない欠陥などが見つかった場合、「瑕疵(かし)担保責任」が適用されます。
補修は、原則売手が100%責任を持つという制度です。

ほかにも、賃貸経営は借り主保護が目的の借地借家法という法律の影響を大きく受けます。
退去をしてもらおうと思っても正当事由が必要であるなど、投資家=大家さんにとっては不利であることが多いのです。

また、法律は変わることがありますので、定期的にリサーチしておきましょう。
前述の瑕疵担保責任は、2020年4月の民法改正により、契約内容に適合しているかどうかで責任の所在を判断する「契約不適合責任」に変更になります。

取引にかかわるさまざまな法律の知識も、不動産投資には重要です。

「規制」関連の知識

いくら自分のモノだといっても、周りに迷惑がかからない範囲内で利用しなければならないという規制があるのが不動産です。

土地の場合、「用途規制」という規制があります。
例えばホテルを建てたいと思っても、エリアによっては建てることができません。
また建物の場合も、建ぺい率や容積率、高さ制限などにより一定の大きさの建物しか建てられないなど、さまざまなルールがあります。

思ったように不動産を活用できない…といった失敗を防ぐためにも、規制に関する知識を学んでおきましょう。

「税金」関連の知識

不動産にはさまざまな税金が課税されます。手取り収入を計算するにあたって、税金の仕組みを知ることは重要です。
不動産の「取得時」「保有時」「運用時」「売却時」に、それぞれどのような税金が課税されるのか、しっかり確認しましょう。
また、住居系に関しては多くの特例があります。適用要件を知り、節税ができるので
あれば、積極的に活用しましょう。

不動産投資初心者の失敗例

では、ここまでご説明してきたさまざまな「知識」が不足している場合、どんな失敗をしてしまうのでしょうか。
知識不足が主な原因で起きる失敗ケースを2つご紹介します。

「不動産投資の失敗事例11から見える「3つの不足」とは?」の記事もご参照ください

失敗1:キャッシュの誤解

投資の初期段階では、「損益計算」上赤字になっているのに「キャッシュフロー」が黒字になり、結果として現金が手許に残ることがあります。

これは、

・減価償却費という現金支出を伴わない費用があること
・不動産投資関連の損益(所得)の赤字と、給与のような他の所得の黒字を損益通算するという所得税計算上の仕組みにより、税金が還付されること

によって起きる現象です。

仮に自己資金が多く借入が少ない場合、減価償却費に比べローン返済額が少なくなり、その差額分が現金として手元に残ることになります。

減価償却費というのは、物件の耐用年数の期間で、当初投資した建物価格を配分しているに過ぎません。つまり損益が赤字の場合、残っている現金は利益ではありません。
この点をしっかり認識して、堅実に不動産投資を行いましょう。

失敗2:物件購入価格の誤算

物件価格が高値になっている状態の時に購入してしまうことを「高値掴み」といいます。
高値掴みをしてしまうと、その分借入額も多くなり支払利息が増加。利益が出にくく、低利回りの投資となるのです。

利回りの低い不動産投資は余裕がなく、その後に起きるトラブルに対して限定的な対処しかできなくなります。
将来的に空室や家賃下落で収入が落ちたり、トラブルや修繕などで想定外の費用がかさんだりした場合、資金繰りが悪化しやすいということです。

初心者としては、堅実な事業計画を立て、損得勘定に合わない価格で不動産投資を始めてはいけないということを心得ておきましょう。

不動産投資初心者におすすめの勉強法やセミナー

では、失敗しないための知識を身につけるためには、どのように勉強すればよいのでしょうか。

1.本を読む

本は安価で、内容が体系的にまとまっているので、効率よく学ぶことができます。
経営関係の知識であれば、事業計画を立て行動するために必要な知識が得られればよいので、定番化している入門書がおすすめです。
「財務会計」を基礎から学びたいのであれば、簿記資格の本でもよいでしょう。

不動産関係の知識であれば、法や取引規制など不動産の基礎知識を理解したいので、最低でも定番化している専門書を読む必要があります。
LIFULL HOME’S 不動産投資にもあるコラムや基礎知識に関するコンテンツを参照するのもおすすめです。
もう少し深く学びたいのであれば、宅建資格などの参考書を読むのもよいでしょう。

2.セミナーに足を運ぶ

セミナーに参加し、直接話を聞くことで、現在進行形の話やここだけ的な話を聞くことができます。
ただ闇雲に話を聞きに行くのは非効率的なので、不足していると感じる知識を補うのか、持っている知識を深掘りしたいのかなど、目標を立てて話を聞くようにしましょう。

初心者にとっては、「不動産投資の基礎知識」、「トレンド(経済・不動産)」、「投資の成功談・失敗談」などが聞きやすいのでおすすめです。

ただし、セミナーには主催者側のコマーシャル=誇張や脚色が多少入るということに注意してください。
今後、動画などによるコンテンツも増加すると思われます。

3.物件情報に触れる

投資物件の良し悪しを知るには、経験=場数が必要です。
まずは、Webで調査してみるのが最も手っ取り早い方法でしょう。
LIFULL HOME’S などを利用して物件情報を確認し、どのように情報が記載されているのかを確認してください。
その中から、投資に必要な情報をピックアップします。例えば、価格や建物の間取り、立地などの利便性をチェックしましょう。
Web上の情報で定量的に投資が可能か判断できるよう、情報収集することが大切です。

4.現地で物件調査をする

最後に、実際に現地に行って物件調査をしてみましょう。
物件情報からピックアップした気になる物件を実際に見て、物件そのものはもちろん、周辺環境や立地を確認します。
不動産の目利きになるために、これまで得た知識を活かすポイントです。

ただし、経験が少ない内は、全てがよく見えてしまったり、逆に全てが悪く見えてしまったりします。
そのため、最初のうちは興味のある物件をたくさん見てみましょう。
その際、どの点に興味を持ったのか、また実際どうだったのかを確認することが重要です。
同種の物件をたくさん見ていくと、徐々に良し悪しや違いがわかってきます。

たくさんの物件を見ていくうちに、不動産会社の営業トークにも慣れ、不動産会社の営業スタイルもわかってくるはずです。
その中で、信頼のおける営業担当者を作り、交流が持てるようになるとよいでしょう。

初心者におすすめの不動産投資の種類

では、実際にどんな物件に投資するとよいのでしょうか。
まず大切なのは、自分自身の事業計画に適した投資を行うことです。

住宅の場合、

・「アパートやマンションの一棟買い」or「区分マンション
 (マンションやアパート内の一戸を部屋単位で購入すること)」
・「新築物件」or「中古物件」

でそれぞれ比較して、自分にとって適したカテゴリーを決めましょう。

アパート一棟買いの場合、

・活用の自由度が高い
・高い利回りが期待できる、
・節税効果(相続税など)が大きい

などのメリットがあります。

一方、区分マンションには

・投資額が手頃
・流動性が高い
・分散投資が可能

などのメリットが挙げられるでしょう。

つまり、自分の理想の建物で賃貸経営を行いたい、或いは相続税対策など節税効果を期待するのであれば「アパート一棟買い」を選択すべきです。
一方、手軽に複数の物件で投資を行いたいということであれば「区分マンション」を選択するとよいでしょう。

また新築物件の場合

・融資が受けやすい
・投資時点の最新設備を用意できる
・当面メンテナンスの必要が無い
・空室リスクが少ない
・投資当初の節税効果が高い

などのメリットがあります。

一方、中古物件には

・価格が安い
・管理や入居状態といった実績を見て投資できる

などのメリットがあります。

真新しい物件で投資をし、空室リスクなどを減らしたいのであれば「新築」がおすすめです。一方、安価に投資を始めたい場合は「中古」を選択するとよいでしょう。

ただし、どんな種類の不動産投資をするにしても、事業「計画」(=目標設定)を立てる必要があり、そのために「知識」と「情報」が必要になるのです。

まとめ 成功するための秘訣

不動産投資には、裏技のような成功の秘訣はありません。

まずは、適切な情報を収集することが大切です。
そして、その情報を活用、判断できるようになるためには、正しい知識を身につける必要があります。
正しい知識を得るには、「学ぶ」ことが重要です。
つまり、不動産投資のスタートは「学ぶ」ことと言えます。

そして、正しい知識を持って事業計画を立て、高値掴みをせず、堅実な投資を始めましょう。
学んだ知識を「活かす」ことで、初めて投資の良し悪しが判断できるようになり、結果を出すことができます。

不動産投資は長期投資です。定期的に知識や情報をリフレッシュし、外部環境などの変化に対応することも忘れてはいけません。

そのためにも、親身になってくれる信頼のおける専門家にサポートしてもらうとよいでしょう。

【このコラムの著者】

佐藤 益弘

東洋精糖(株)の不動産部門にてマンション開発・販売統括・管理支援などの主任を務める中、CFP®資格(FP)を取得。
オールアバウト・不動産投資(現土地活用)ガイドとして10年以上活動する中、延べ1000名以上の不動産投資家と触れ合い、成功事例&失敗事例を蓄積。

現在、お客さまサイドに立ったシンの独立系実務家FPとして、そのネットワーク確立のため、「マイアドバイザー®」を運営。
数少ない 金融商品販売を伴わない コンサルティング業務をメインとした~ お金の家庭教師≒教科書通りのFP として活動中。

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