佐藤 益弘の不動産投資コラム

シリーズ連載: 不動産投資を始める人のノウハウ

LIFULL HOME'S 不動産投資コラム

【不動産投資利回り】知っておかなければ危ない利回りの種類と注意点

不動産投資を始めるにあたり、広告などで目に付くのは「利回り○○%!」というセールスポイントでしょう。

物件によっては、3年強の投資期間で投資額を回収できるという意味の「利回り30%」などあり得ないような高い利回りが表示されているケースもあります。「本当かな…?」と感じてしまうこともあるでしょう。

そこで今回のシリーズ連載「不動産投資を始める人のノウハウ」では、不動産投資とは切っても切り離せない「利回り」をテーマに取り上げたいと思います。

利回りの考え方

まず、「利回り」とは何でしょう?
「利回り」とは、「運用や投資判断をする際のモノサシ」になる指標(目安)です。1年当たりの稼ぎ=収益が、当初投資した金額に対してどれくらいの割合かを確認するために利用します。
例えば「利回り10%」の物件があったとします。この利回りを10年間キープすると100%になりますね。つまり「10年間の投資期間で投資額を回収できる物件」ということが分かるわけです。
利回りの数値が大きければ儲けが大きく、数値が小さければ儲けが小さくなります。また利回りがマイナスであれば、費用を持ち出していることになるので、その投資は失敗だったと言えるでしょう。マイナス利回りになることが開始前にわかれば、その投資には手を出さないという選択ができます。

利回りの計算方法

利回りの基本的な計算方法は 
利回り=収益(年間)÷投資額(または物件価格)
です。
この値に100をかけて「%」であらわしたものが、広告などでよく見る「利回り○○%」になります。

利回りは、分子である「収益」か、分母である「投資額」の変動により変化します。

分子である「収益」は、賃料などの収入から必要経費である支出を差し引くことで算出されます。
通常は実績数値を使い算出されますが、将来予測のため賃料や必要経費を想定して導くこともあります。
分母である「投資額」は物件価格と購入時の諸経費の合計です。物件価格のみで算出することもありますが、諸経費分が少なくなれば、その分利回りは高くなります。
購入後は、分母の「投資額(物件価格)」は数値が固定されます。

利回りをどのように利用するのか?

では、算出された利回りの数値はどのようにして不動産投資に活用できるのでしょうか。

まずは、投資を始める時、つまり事業計画を立てる時です。
実現可能な収益や収入、支出を想定した数値を使って「期待利回り」を設定することができます。「期待利回り」とは、投資を行う上で具体的な数値目標となる利回りです。実際の市場で取引された不動産価格にもとづく「取引利回り」と比較し、投資の優劣を判断することができます。
また、想定した収益を期待利回りで割り戻すことで、目標が達成できる物件購入額=投資額を算出することも可能です。例えば、年間想定収益が100万円の物件で、期待利回りが5%とすると、2,000万円(=100万円÷5%)が目標を達成できる投資額であるとわかります。

投資の過程で利回りを上げたい場合、分子である収益のうち「収入を上げる」もしくは「支出を下げる」ことを考えるでしょう。
しかし、主な収入源である賃料は相場で決まってしまいます。空室が発生する可能性もあり、自分でコントロールすることは不可能です。また、支出を下げるという点においても、自分でできる費用削減には限界があります。結論として、分子部分で対応することは難しいわけです。
つまり、利回りを上げたいのであれば、分母である物件価格を低くする必要があります。物件価格は投資開始段階で確定してしまうので、高値掴みせず、投資額を抑えることが必要です。先述の通り、費用もきちんと加味した「期待利回り」を利用して、目標を達成できる物件購入額=投資額を算出しましょう。

利回りの種類

いろいろな利回りがありますが、おさえておきたい利回りの種類は以下の3つです。

1.一般的な「粗利回り」(表面利回り・グロス利回り・単純利回り)
2.最も基本的で重要である「純利回り」(実質利回り・ネット利回り・NOI利回り)
3.投資額の回収を加味した「投下資本収益率」

以下の具体例を使い、1つずつ説明しましょう。

具体例:以下の条件で投資用マンションを購入し、賃貸経営を行う

・物件価格:2,000万円(自己資金:200万円+ローン:1,800万円)
・購入時費用:加味せず(0円)
・賃料収入(年):120万円
・管理費用(年):30万円
・ローン返済:72万円(うち元本32万円・金利40万円)
・所得税・住民税(概算):2万円
・資本的支出:無し
・減価償却費:43万円

1.粗利回り(表面利回り・グロス利回り・単純利回り)

計算式は
粗利回り(%)=年間総収入÷総投資額×100

具体例では 120万円÷2,000万円×100=6% となります。

一般的に不動産業界で利回りといえば、この「粗利回り」を指します。
費用が差し引かれておらず、「現入居者の成約賃料ベース」で算出されたものです。あくまで目安に過ぎませんので、計算にあたっては物件の「現在」の「正しい」賃料を把握するようにしましょう。

2.純利回り(実質利回り・ネット利回り・NOI利回り)

計算式は
純利回り(%)=(年間総収入-年間総支出)÷総投資額×100
具体例では90万円(=120万円-30万円)÷2,000万円×100=4.5%となります。

不動産投資を行う際に、最も重要で基本的な利回りです。
先ほどの粗利回りから費用分を差し引いた収益(キャッシュ・フロー)を基準に利回りを算出しています。
純利回りの分子に使われる収益の数値は、投資した不動産物件によって生み出される収益であり、「NOI (Net Operating Income)」とも呼ばれます。
ただしこのNOIは、減価償却費などの「支出を伴わない費用」、個々人の事情により変化する支払利息などの「金融費用」、修繕費などの「資本的支出」は差し引かれていません。誤解しないようにしましょう。

3.投下資本収益率

計算式は
投下資本収益率(%)=(年間総収入-減価償却費を含む年間総支出)÷総投資額×100
具体例では47万円(=120万円-30万円-43万円)÷2,000万円×100=2.35%となります。

この利回りは、投資額を回収することを念頭にした投資利回りです。減価償却費は投資額を所定の減価償却期間で回収した数値のこと。つまり、この減価償却費によって手元に残るキャッシュフローは、単に投資額を回収しているに過ぎず、本来の収益ではありません。
また、減価償却費を経費に加えることによって、経年劣化に伴う価値の目減り分を利益から削除します。このようにNOIから減価償却費分を差し引くと、その不動産物件が本来持っている収益力=営業利益と同じ意味となり、会計上の総資産営業率にほぼ対応した利回りとなります。

「サラリーマンが不動産投資で節税を行う場合の基礎知識と注意点」の記事もご参照ください

利回りは、どのような費用項目が加味されているかで数値が異なります。
3つの利回りの関係性は

一般的な利回り 重要な利回り 投資額の回収を加味
粗利回り
表面利回り
グロス利回り
単純利回り
純利回り
実質利回り 
ネット利回り
NOI利回り
投下資本収益率

一般的にあまり知られていませんが、投資の指標として利回りを使う際には、「投下資本収益率」を活用するとよいでしょう。
不動産物件が本来持っている収益力をもとにしているため、より実質的な利回りを算出することができます。

投資判断するための利回りの使い方

ここまでご紹介した利回りは、投資物件から生じる金額を用いて算出します。実際の不動産投資にはそれ以外のお金も絡んできますので「ちょっと違うのではないか?」という違和感をもつ方もいらっしゃるでしょう。それは決しておかしなことではありません。

どういうことかというと、これらの利回りには、計算の過程で「借入金返済(元本返済+支払利息)」や「税金(所得税・住民税)」が加味されていません。実際に私たちが感じる儲けはこれらの支出を含めて意識しているはずなので、その分のズレがあるのは当たり前です。
なぜこれらが利回りの計算に加味されていないのでしょうか?それは、実際に支払う「借入金返済(元本返済+支払利息)」や「税金(所得税・住民税)」は、投資家により変わるからです。
例えば借入金の場合、借入額はいくらなのか、適用金利は何%か、返済期間は何年かといった条件は、人により変化します。そのため、みんなに共通する条件だけを使い、不動産物件を主体とした利回りで表現しているのです。

しかし実際に不動産投資をする場合、金融機関から借入をするのが一般的でしょう。。もし「借入金返済(元本返済+支払利息)」も「費用」と考えるなら、利回りも大きく変わってきます。

つまり、利回りを見て投資判断する場合は、利回り計算にもう一工夫する必要があります。
最もおすすめしたいのは、前述した「純利回り」を用い、個人によって違う「費用」を加えて算出した利回りを投資判断の材料として使うことです。

投資判断するための利回りの使い方について、3つの着目点に分けてご説明します。

ケース1:お金の流れ(キャッシュフロー)に着目した利回りの出し方

借入金返済額(元本+利息)を収入から差し引いて利回りを算出する方法です。

計算式は

(家賃収入-年間総支出-借入金返済額(元本+利息))÷物件価格×100
具体例に当てはめると18万円(=120万円-30万円-72万円)÷2,000万円×100=0.9%となります。

実際の「借入金返済額」は、借入額・金利・返済期間によって異なります。そして投資家の保証=担保の大きさも金利に影響するので、返済額は個々人で大きく変化するのが一般的です。

「不動産投資ローンと住宅ローンの違いと5つの金融機関の特徴」の記事もご参照ください

ケース2:投資額の回収に着目した利回りの出し方

会計上、段階的に建物の投資額を回収する減価償却費と、借入れの費用(支払利息)を収入から差し引いて利回りを算出する方法です。
計算式は、
(家賃収入-年間総支出-減価償却費-借入利息)÷物件価格×100
具体例に当てはめると7万円(=120万円-30万円-43万円-40万円)÷2,000万円×100=0.35%となります。
利回り計算の分子となる数値は、会計上の「税引き前当期純利益」と同じ意味です。税金を納める前の段階の最終的な利益をもとにした利回りを知ることができます。

ケース3:最終的な利益に着目した利回りの出し方

ケース2に毎年支払う「所得税・住民税」を費用として追加し、収入から差し引いて利回りを算出する方法です。
計算式は
(家賃収入-年間総支出-減価償却費-支払利息-所得税・住民税)÷物件価格×100
具体例に当てはめると5万円(=120万円-30万円-43万円-40万円-2万円)÷2,000万円=0.25%となります。

利回り計算の分子となる数値は、会計上の「税引き後当期純利益」と同じ意味です。税金を納めた後の最終的な利益をもとにした利回りを知ることができます。

以上の3つのケースを見てみると、粗利回りに比べてかなり利回りが小さくなることが分かります。
投資金の回収分である減価償却費と借り入れにかかるコストである利息を加味した「会計上の利益」で計算しているためです。

しかし、個別事情を加味したこれらの数値の方が、投資家の実感により近いのではないでしょうか?これらは、金融機関から融資を受ける際に重要になる視点です。是非、判断材料として活用してください。

利回りの推移

景気の良し悪しである経済情勢により、賃料や物件価格は変動します。そのため、景気の状況は当然利回りにも影響を及ぼします。今後の経済動向をどう考えるかは、投資判断する上でとても大切です。
しかし、経済学などの知識を取得しても、未来予測をぴったり当てることは至難の業……。そこで、今後の利回り変動を予測するにあたり、公開されているデータを活用する方法があります。

一般財団法人日本不動産研究所が半期に一度(4月と10月)公表している「不動産投資家調査」を参考にしましょう。

例として、2004年4月~2019年4月の公表データを使い、時系列に見ていきましょう。具体的には、東京城南エリアのワンルームマンションとファミリータイプマンションの「取引利回り※」と「公示地価(東京・住宅)の対前年変動率」を比較します。
なぜ比較する必要があるかというと、公示地価は利回り計算の分母の主要素であり、利回りに対して影響が大きいからです。
※取引利回り=純収益(NOI)を市場価格で割った数値

またこの調査から、過去の大きな経済変動のポイントを確認することも可能です。
経済危機となったリーマンショック(2008年9月)、金融緩和が実施されたアベノミクス(2013年以降)、消費税UP(2014年4月)や相続税増税(2015年1月)がそのポイントにあたります。
これらの前後で、どのように利回りが変化したのかを確認してみましょう。。今後不動産投資を行う過程でさまざまな経済変動が起きることを想定し、事前に対応を考えることができます。

例:一般財団法人日本不動産研究所「不動産投資家調査」:取引利回り(左軸) と 公示価格の推移(右軸)

グラフの動きを見ると、公示地価変動率は取引利回りと逆の動きになっています。これは、分母である公示地価の上昇割合ほど、分子である収益が上昇していないという意味です。諸費用が急上昇することはまれなので、さほど賃料が上昇していないと予測できます。

では、経済情勢の変動の前後で利回りはどのように変化しているか、見てみましょう。

1.経済危機=リーマンショック(2008年9月)の発生時には、公示価格変動率は急低下し、取引利回りは急上昇しています。分母の主要素である公示価格が急低下したので、利回りが急上昇したという仕組みです。
2.金融緩和=アベノミクス(2013年以降)の実施時には、公示価格変動率がプラスに転じ、取引利回りは継続的に低下しています。分母の主要素である公示価格が上昇したので、利回りは低下したという仕組みです。
3.税制改正=消費税UP(2014年4月)&相続税増税(2015年1月)時には、公示価格変動率の上昇が止まらず、取引利回りは継続的に低下しています。分母の主要素である公示価格が上昇し続けている関係で、利回りの低下も継続しているという仕組みです。ただし、このグラフだけで税制改正が利回りに大きな影響を与えたかどうかは、正直断定しづらいです。

このグラフを見て感じた個人的な見解は、以下の通りです。

・取引利回りが2009年8月以降継続的に下がっています。前述の通り、取引利回りは借入金返済や税金(所得税・住民税)が加味されていません。にもかかわらず、直近である2019年4月時点のワンルームマンションの利回りは、4%と低い数値になっています。これはつまり、投資額が高騰気味であるということでしょう。

・公示地価(東京・住宅)が上昇するかどうかは、住宅の実需がどれだけ伸びるかにかかっていると思います。住宅実需の指標として、「年収倍率」というものがあるのをご存知でしょうか。物件価格が年収の何倍かを表わすもので、「物件価格÷年収」で算出されます。住宅の年収倍率を見てみると、2017年の全国平均で7.81倍とかなりの高倍率でした。現状のままでは住宅実需の伸びは限定的だと感じます。

・金利に関しては、低金利政策が続く今、これ以上の金利低下は限定的です。2022年頃までは、この低金利が継続する公算が高いでしょう。ただし、2019年6月時点で、金融機関の投資用不動産に対する貸付残高(総額)がバブル期を超えている影響や金融庁からの指導もあり、貸し出し条件は厳しくなっています。不動産投資は借入を起こすことが前提なので、借入条件が厳しくなるなど不動産投資への影響は大きいでしょう。

結論として、これから数年、不動産市場は価格の上昇が止まり、調整局面になるかもしれません。

まとめ 利回りを使い、投資の適正価格を導く

仮に収益を年間100万円得ようとする場合、リーマンショック直後(2009年10月:取引利回り5.9%)なら投資額(物件価格)は約1,700万円でした。しかし、2019年4月時点(取引利回り4.0%)では、投資額(物件価格)は2,500万円となり、800万円もの差が生じています。

このように、同じ収益でも目標とする利回りにより投資可能な金額に大きな開きが生じます。つまり、タイミングを見定めて投資を始めることが大切なのです。
失敗しない投資タイミングを見極めるために、ぜひご紹介した会計上の修正利回りを活用してください。そして、事業計画にもとづき、期待利回りに見合う物件価格を試算しましょう。

まずは、適切な情報収集を行えるよう、正しい知識をつけるために「学ぶ」ことが大切です。
そして、物件主体で考えるのではなく、さまざまな状況や条件を想定して事業計画を立て、投資物件を選択する。その1つのモノサシが「利回り」です。
得た知識を「活かす」ことで、初めて投資の良し悪しが判断でき、結果を出すことができます。

不動産投資は長期投資です。定期的に知識や情報をリフレッシュし、外部環境などの変化に対応する必要があります。そのためにも、親身になってくれる信頼のおける専門家にサポートしてもらうようにしましょう。

【このコラムの著者】

佐藤 益弘

東洋精糖(株)の不動産部門にてマンション開発・販売統括・管理支援などの主任を務める中、CFP®資格(FP)を取得。
オールアバウト・不動産投資(現土地活用)ガイドとして10年以上活動する中、延べ1000名以上の不動産投資家と触れ合い、成功事例&失敗事例を蓄積。

現在、お客さまサイドに立ったシンの独立系実務家FPとして、そのネットワーク確立のため、「マイアドバイザー®」を運営。
数少ない 金融商品販売を伴わない コンサルティング業務をメインとした~ お金の家庭教師≒教科書通りのFP として活動中。

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