佐藤 益弘の不動産投資コラム

シリーズ連載: 不動産投資を始める前に知っておきたいこと・始めた後に確認したいこと

LIFULL HOME'S 不動産投資コラム

賃貸住宅の災害対応・・・その第一歩(2)

前回は、「災害リスク」を考える上での難しさ と、どのように「災害リスク」に対応するか?について、お伝えしました。

それでは続きを進めましょう。

ハザードマップを確認しよう

ハザードマップとは、地方自治体~市町村毎に、洪水や津波、火山の噴火などの自然災害の発生を想定し、地域の住民が安全に避難できるよう被害の予想区域や程度、避難場所などを示し作成した地図のことです。各地方自治体の窓口で配布されており、ホームページでデータをダウンロードすることもできます。

前回のコラムで、「危険」を“リスク (Risk)”“デンジャー(Danger)”で示しました。“ハザード(Hazard)”も日本語に訳せば、「危険」です。ただ、その意味合いは、“潜在的な危険の原因”という意味を持っています。

ですから、ハザードマップとは、「危険な原因に基づく地図」になります。
国土交通省「ハザードマップポータルサイト」では、全国各地の、洪水、内水、高潮、津波、土砂災害、火山の災害を想定したハザードマップ(図表)を確認することができますから便利です。

図表 ハザードマップの種類と内容

種類内容
洪水(内水)ハザードマップ
(浸水予想区域図)
予測される浸水の区域と水深
高潮ハザードマップ
(高潮警戒区域図)
海岸線および河川両岸で、気圧の低下による波浪で浸水する可能性
津波ハザードマップ
(津波浸水予測図)
想定される津波(最大)が発生した場合の浸水深と危険度
土砂災害ハザードマップ
(土砂災害危険区域図)
土石流、急傾斜地の崩壊、地滑りなどの土砂災害について
火山ハザードマップ
(火山災害予想区域図)
火山ガス、噴石、火山灰(降灰)、降雨時の土石流、火砕流・熱風など
地震ハザードマップ地震の揺れによる建物倒壊(建物倒壊危険度)や火災の危険性(火災危険度)などを指標化

(出所)国土交通省ハザードマップポータルサイトほか、各自治体ハザードマップによる

ただ、過去に起きた自然災害のうち最大レベルの被害を想定して作成されていますから、想定を超えた激甚災害が発生した場合は、ハザードマップに記載している以上の被害を想定せざるをえません。

ハザードマップの内容は、随時更新されますから、定期的に確認すると良いでしょう。

賃貸経営の観点から

そもそも、不動産投資(現物)は、借りてくれる賃借人(クライアント)がいてくれてこそ、成立する投資です。その不動産を利用する賃借人(クライアント)にとっても、命は欲しいでしょうから、敢えて災害に遭いそうな危険な物件に住もうとは思わないでしょう。

最近のご相談でも、災害について聞かれることも多くなっています。今後、賃貸契約開始時の重要事項説明でもハザードマップなどに基づいた自然災害の影響について説明を求められるケースも増えてくるでしょうから、入居する際のモノサシの1つになってくると思われます。

ダボス会議=世界経済フォーラム(World Economic Forum)が2020年1月16日に公表した「The Global Risk Report 2020」を見ても、世界のリーダーが今後10年間に発生するグローバルリスクとして、「気候変動に対する深刻な脅威(災害リスク)」を上げています。また、本調査開始以来、初めて、発生の可能性のあるリスクの上位5位が全て環境関連のリスクになったことも問題の大きさを物語っています。

そのような中、投資家=大家・家主としてできる事は限られているとは思います。

例えば、ハザードマップには、災害に関する危険度のほか、避難所、災害対策本部、防災行政無線、備蓄庫、救急指定病院、消防署、警察署などの所在も記載されています。

家主として被災後の再建等の対応を検討するだけでなく、入居者のために被災に備えた対応を率先して行動することも一案です。
自然災害に対するこれらの情報を適宜提供し、被災後の応急対応のために非常食料の備蓄をする等の事前準備ができれば、賃借人との優良な関係を保て、逆に入居者との信頼関係がまし、「災い転じて福となす」・・・ソフト面の評価は上がるでしょう。

災害には、今回お伝えした地震・洪水・土砂災害などの自然災害だけでなく、火災やガス爆発などの人為災害もあります。ある意味、今回の新型コロナウィルスのような感染症の流行も災害の1つでしょう。

特に自然災害は制御不能ですから、事前にハザードマップなどで被害を想定し、必要な補強を行ったり、関係のある宅建業者や入居者としっかりコミュニケーションを取ったりして、被災しても被害が少なくなるよう努めましょう。

万が一被災しても補修や建替えができるよう、修繕費用を積立てたり、損害保険に加入したりして、原資を確保することも大切です。
ただ、損害保険に関しては、先ほどの「The Global Risk Report 2020」を見ても、予測不能な領域に差し掛かっているような気がします。
恐らく近い将来、保険料の上昇や保険期間の短縮化など保険の諸条件は悪化するでしょう。

複数の物件に投資する場合は、エリアを分散して賃貸経営を行うことで、災害リスクを分散するようにしましょう。
いずれにしろ、災害リスクは100%避けることは難しいので、その点は熟慮しましょう。

複数の物件に投資する場合は、エリアを分散して賃貸経営を行うことで、災害リスクを分散できます。

【このコラムの著者】

佐藤 益弘

東洋精糖(株)の不動産部門にてマンション開発・販売統括・管理支援などの主任を務める中、CFP®資格(FP)を取得。
オールアバウト・不動産投資(現土地活用)ガイドとして10年以上活動する中、延べ1000名以上の不動産投資家と触れ合い、成功事例&失敗事例を蓄積。

現在、お客さまサイドに立ったシンの独立系実務家FPとして、そのネットワーク確立のため、「マイアドバイザー®」を運営。
数少ない 金融商品販売を伴わない コンサルティング業務をメインとした~ お金の家庭教師≒教科書通りのFP として活動中。

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