逆瀬川 勇造の不動産投資コラム

シリーズ連載: 不動産投資を始める人のノウハウ

LIFULL HOME'S 不動産投資コラム

不動産投資において耐用年数の理解は重要

不動産投資において、耐用年数は融資や税金などに影響を与える重要なものだ。
不動産投資のパフォーマンスを高めるためにはしっかりと理解しておかなければならない。

今回は耐用年数についての基本的な知識から、不動産投資で耐用年数が影響するものについてお伝えする。
さらに耐用年数の視点から、購入時には築年数何年程度のものを購入すればよいのかという点についてもみていこう。

■耐用年数の基礎知識

ここでは、耐用年数について基礎的な内容をお伝えする。

・耐用年数とは?

耐用年数とは、年数が経過することで劣化するものについて、何年耐えられるかを示すものだ。
不動産においても、土地は年数が経過しても劣化しないため耐用年数はないが、建物は年数に応じて劣化していくものであるため耐用年数がある。

・構造ごとに定められる法定耐用年数

建物の法定耐用年数は構造ごとに定められている。その数値は以下の通りだ。

構造法定耐用年数
鉄骨造(厚さ3mm以下)19年
木造22年
鉄骨造(厚さ3mm超4mm以下)27年
鉄骨造(厚さ4mm超)34年
RC造47年

耐用年数(建物/建物附属設備)について

不動産投資において、耐用年数は金融機関の融資時に「残りの耐用年数が何年か」によって借入期間が決まるだけでなく、税金にも影響する。

基本的には、木造のものより鉄骨造のほうが、鉄骨造のものよりRC造のほうが有利な条件を揃えやすい。

・銀行が用いる経済的耐用年数

法定耐用年数についてお伝えしたが、法定耐用年数は国税庁が定めたもので、基本的に税金の計算に用いることを目的としており、法定耐用年数がゼロ年になったものでも実際には価値のある建物ということもある。

銀行が審査を行う際には、法定耐用年数を参考にしつつも、必ずしも法定耐用年数通りに借入期間が決まるわけではない。

銀行が借入期間を決める際には、法定耐用年数以外に経済的耐用年数と呼ばれる「市場において価値を有する年数」を利用することがあるのだ。

この経済的耐用年数の求め方は金融機関によって異なるため、複数の金融機関にローンの審査を依頼してみるのもよいだろう。

■不動産投資と耐用年数

不動産投資において、耐用年数は主に融資時、所有時、売却時に影響がある。ここでは、それぞれについて詳しく見ていこう。

・融資時に借入年数に影響する

融資においては耐用年数が何年残っているかによって借入期間が変わるため、構造は何なのか、築年数は何年なのかが重要なポイントとなる。

借入期間を長くできれば毎月の返済額を減らすことができ、キャッシュフローの改善につながる。

・所有時に減価償却に影響する

毎年の家賃収入は、経費等を差し引いたうえで不動産所得として所得税や住民税を収める必要があるが、その際、購入価格を残耐用年数で割るなどして求める「減価償却費」を毎年経費として差し引くことができる。

減価償却費は、毎年実際に手元から支払っていないのにもかかわらず、大きな額を経費とできる可能性があり、うまく活用できると手元に多くのお金を残すことができるようになる。

・売却時に譲渡所得に影響する

不動産を売却して利益を得た場合は譲渡所得税を納める必要があるが、納税額の計算において物件価格から取得時の価格を差し引ける。その計算方法は以下の通りだ。

(譲渡所得税=売却価格)- (取得費)-(譲渡費用)-(特別控除)×(税率)

この取得時の価格については、購入時の売買価格から減価償却費を差し引かなければならない。

(取得費)=(購入時の売買価格)-(減価償却費)

このときの減価償却費は所有時の減価償却費と同額なので、長年所有し、減価償却費が積もり積もっていると、それだけ取得費として計上できる額が少なくなり、譲渡所得税が高くなってしまうという仕組みだ。

売却時の税金まで考えるのであれば、譲渡所得税における減価償却費についても考慮する必要がある。

■購入時には築何年がよい?

耐用年数という側面から見た場合、不動産投資では築何年程度の物件を購入するのがよいのだろうか?

・築5年以内の物件

まず、新築から5年以内などの築浅物件については、ローンの借入期間の面では木造であっても検討の価値はあるだろう。
リフォーム等の必要性も低く、手間がかからないが基本的に売買価格が高くなる。

鉄骨造やRC造であれば借入期間を長く取りやすいというメリットもあるのだが、売買価格について慎重になる必要がある。

・築10年程度の物件

築10年程度の物件であれば、借入期間の面では鉄骨造かRC造であれば検討できるだろう。
しかし、木造は、法定耐用年数で考えると残耐用年数が12年のため、木造を検討する場合は、先に金融機関に借入期間を何年にできるか確認しておきたい。
リフォームの必要がある場合も考えられが、そこまで高額にはならない物件が多いだろう。

・築20年程度の物件

築20年程度の物件になると、借入期間の面で、RC造でなければ厳しくなることが多い。
鉄骨造の場合は先に金融機関に確認する必要があるだろう。

場合によっては、購入時に比較的大規模なリフォームが必要となることもある。

・築20年以上の物件

築20年以上の物件になると、木造や鉄骨造はもちろん、RC造でも借入期間について安心とは言えず、事前に金融機関に確認しておくべきだ。

リフォームについては過去にどのようなリフォームをしてきたのか、今後どんなリフォームが発生する可能性があるのか、できれば経験豊富な不動産会社の担当者に確認しておきたい。

築年数の古い物件は市場に残りやすいが、これは買い手がローンの借入期間を十分に引き出せないからであることが多い。

とはいえ、金融機関によっては法定耐用年数より長く借入期間を設定してくれるところもあるため、気になる物件があれば打診してみるとよいだろう。

■まとめ

不動産投資における耐用年数は、物件購入時には融資の面で、保有時や売却時には税金面で影響を与える。

融資も税金も、不動産投資のパフォーマンスを上げることが非常に重要なものである。

不動産投資を始めるのであれば、今回紹介した耐用年数についての基礎知識をしっかりと把握しておくことをおすすめする。

【このコラムの著者】

逆瀬川 勇造

■保有資格
宅地建物取引士
2級FP技能士(AFP)

■主なキャリア
地方銀行にてリテール業務に従事後、不動産部門のある注文住宅会社にて新築住宅、不動産売買業務に携わる。
金融知識を活かした住宅ローン提案、綿密なヒアリングからのライフプランニング、
税金や相続のアドバイスから税理士への橋渡しなど、新築住宅、不動産売買にまつわる金銭問題の解決を得意とする。

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