逆瀬川 勇造の不動産投資コラム

シリーズ連載: 不動産投資を始める人のノウハウ

LIFULL HOME'S 不動産投資コラム

不動産投資のやり方・始め方

不動産投資に興味があるものの、具体的にどう始めればよいか分からないという方も多いだろう。不動産投資において、物件の取得や融資付けなどは様々な事情が絡んでくるが、その流れは基本的には同じだ。

今回は、不動産投資に興味を持っている人が知っておきたい、不動産投資のやり方や始め方を基本的な内容から詳しくみていこう。

■不動産投資のやり方(始め方)その1-調査を始める

不動産投資のやり方・始め方の最初に、物件取得前の調査についてお伝えする。
ここでは、主に「目標設定」「物件を探す」の2つについて解説する。

・目標設定

意外と大切なのが、不動産投資における目標設定だ。

「老後の収入を確保するために月20万円程度の収入を得たい」というのと、「資産総額10億円を目指したい」というのとでは、取り組み方に大きな違いが出る。

前者であれば、20~30年後、ローンを完済するまでは赤字でもよいという計画も立てられるが、後者であればそうはいかない。

資産総額10億円となると継続的に物件を取得していく必要があり、継続的に物件を取得するには、取得する物件の資産価値や毎年の経営状況が良いことが必要がある。

・物件を探す

目標を定めたら、その目標に沿った物件を探そう。できればインターネットやチラシによる情報ではなく、不動産会社の担当者と懇意になり、よい物件の紹介を受けられるようになることを目指したい。

条件のよい物件はインターネットやチラシに掲載される前に、不動産会社の担当者から優良顧客に紹介されることが多いからだ。つまり、この段階で大切なことは「優秀な担当者との信頼関係を構築すること」であるといえる。

そのためには、まずインターネットに出ている物件情報をできるだけ多く見て、物件を見るのに慣れたら、気になる物件の取扱会社に積極的に問合せするとよいだろう。

■不動産投資のやり方(始め方) その2-物件を取得する

調査が済んだら、具体的に物件の取得に向けて動き出そう。ここでは、主な3つのステップについて見ていこう。

1.売買契約を締結する

よい物件が見つかったら買付申込書を提出し、条件交渉が済んだら売買契約を締結しよう。また、売買契約時には手付金を支払うのが一般的だ。

この手付金は、仮にあなたの都合で契約を解除したいと思った時に、放棄することで解約できるお金になる。

そうならないよう、慎重に調査を進めることが前提だが、不動産の売買契約は最後まで何があるか分からない。そうした手付金の役割についてもよく理解した上で支払うようにしよう。

2.金融機関でローン本申し込みする

売買契約を締結したら、金融機関でローンの本申し込みをする。

仮にここでローンの審査が否決となった場合には、手付金を返してもらい、契約を解除する「ローン特約」を売買契約に盛り込むことが大切だ。

3.決済~引渡しを受ける

無事、ローン本申し込みの審査承認を得られたら、ローンで残金を決済し、司法書士に依頼して所有権を移転してもらう。これらの手続きを終えたら、家賃収入を得て物件の管理をしていくことになる。

■不動産投資のやり方(始め方) その3-物件を管理する

物件を取得したら、その管理方法を決めよう。主には、以下の3つの管理方法があるが、それぞれのメリット・デメリットも含めてみていこう。

1.自主管理方式

自主管理方式は、物件のメンテナンスや家賃の受け取りなど、そのすべてを自分で管理する方法で、自分もその物件に住むか、近くに住むかしなければ現実的には難しいことが多い。

この方式の最大のメリットは、管理費用を支払わなくて済むという点だ。
目標があまり大きくない場合や、自分で管理していくだけの手間や時間をかけてよいのであれば、この方法を選んでもよいだろう。

2.管理委託方式

管理委託方式は、物件のメンテナンスや家賃の受け取りといった管理業務をプロの管理会社に委託する方法だ。

管理委託手数料を支払う必要があるが、オーナーは手間や時間を大きく省くことができる。

複数の物件を取得して収益を上げていきたいのであれば、管理委託方式を選ぶ必要があるだろう。

3.サブリース方式

サブリース方式では、オーナーは管理会社と賃貸借契約を締結し、入居者とは直接賃貸借契約を結ばない。
物件のメンテナンスや家賃の受け取りといった業務を管理会社が行う点では管理委託方式と同じだ。しかし、サブリース方式の大きな違いは、「入居者の募集など経営全般を管理会社に任せる」という点だ。

そのため、オーナーは入居者からではなく、管理会社から賃料を受け取ることになるが、空室数に関わらず一定額を受け取れる契約と、空室数に応じて賃料が増減する契約がある。

サブリース方式というと前者を指すことが多く、管理委託方式よりさらに高額の手数料を支払う必要があるが、空室リスクを負わなくてよいという点で大きなメリットがある。
また管理業務を一括して任せられる、入居者トラブルも任せられるなどのメリットもあるものの、家賃減額請求や中途解約、そもそも管理会社が破たんするといったリスクもあり、サブリース方式を検討する場合、そのメリットデメリットをしっかり確認する必要がある。

■まとめ

今回は、不動産投資のやり方、始め方について物件調査から物件取得、管理まで基本的な内容からお伝えしてきた。

実際にはスムーズにいかないことも多いが、この流れ自体はほとんどの取引で変わらないため、まずは今回ご紹介した流れをしっかりと把握しておくことをおすすめしたい。

管理方式については、不慣れなうちは管理委託方式にしておいて、慣れたら自主管理にするなど、臨機応変に変えていくのもよいだろう。

【このコラムの著者】

逆瀬川 勇造

■保有資格
宅地建物取引士
2級FP技能士(AFP)

■主なキャリア
地方銀行にてリテール業務に従事後、不動産部門のある注文住宅会社にて新築住宅、不動産売買業務に携わる。
金融知識を活かした住宅ローン提案、綿密なヒアリングからのライフプランニング、
税金や相続のアドバイスから税理士への橋渡しなど、新築住宅、不動産売買にまつわる金銭問題の解決を得意とする。

他のコラム著者も見てみる

不動産投資家によっても違いは様々。
LIFULL HOME'Sが厳選した不動産投資家や専門家のコラムから色々な不動産投資スタイルを吸収してライバルに差をつけよう!

石川 和寿

シリーズ連載: 不動産会社のプロの意見

最新コラム: 賃貸のプロが教える入居者募集の6つのコツ

藤田 博司

シリーズ連載: 不動産投資家が次に着目している民泊投資とは

最新コラム: 民泊の準備で困ったこと

樗木 裕伸

シリーズ連載: 不動産投資を始める人のノウハウ

最新コラム: 不動産投資ローンと住宅ローンの違いと5つの金融機関の特徴

LIFULL HOME'S 不動産投資編集部

シリーズ連載: 不動産投資を始める人のノウハウ

最新コラム: 不動産投資の鍵「経費」を理解しよう!経費の種類・範囲は?

風戸 裕樹

シリーズ連載: 初心者のための東南アジア投資ガイド

最新コラム: 第2章 日本の不動産市場と海外投資(3)

金井 規雄

シリーズ連載: アメリカ・ロサンゼルスで不動産投資 7年で1億円

最新コラム: あとがき

橋本 秋人

シリーズ連載: 実践派コンサルタントが見たFP的不動産投資事情

最新コラム: 不動産投資で押さえておきたい土地の公的価格

LIFULL HOME'S PRESS

シリーズ連載: HOME'S PRESS編集部

最新コラム: 新たに始まる「住宅ストック循環支援事業」は特色のある制度に

田中 圭介

シリーズ連載: ASEAN地域の海外不動産投資の現状

最新コラム: No.41インドネシア不動産投資のチャンス その2

佐藤 益弘

シリーズ連載: 不動産投資を始める前に知っておきたいこと・始めた後に確認したいこと

最新コラム: 高齢化と不動産投資(2)~「簡易生命表」を見て、人生100年時代を理解する

菅井 敏之

シリーズ連載: 誰も教えてくれなかった「銀行」~その傾向と対策~

最新コラム: 【第四回】必ず行っておきたい、銀行との「コミュニケーション」

LIFULL HOME'S不動産投資フェア

シリーズ連載: 2018/9/15+16 投資EXPO出展企業インタビュー

各出展企業インタビュー記事はこちら

LIFULL HOME'S マーケティング部 データ編集担当

シリーズ連載: ユーザーの本音から探る不動産投資

最新コラム: 将来性を秘めた街 『都心』エリア

鈴木 学

シリーズ連載: ヨーロッパの不動産事情

最新コラム: 経済苦境続くギリシャ不動産のいま

石渡 浩

シリーズ連載: 不動産投資に有益な融資を受けるための知識

最新コラム: 第4回 税引後キャッシュフロー偏重の盲点 銀行は決算書のここを見る(後編)

北野 琴奈

シリーズ連載: 今後はどうする?不動産投資と資産形成・運用の考え方

最新コラム: 利下げと不動産投資

猪俣 淳

シリーズ連載: 猪俣淳の「不動産投資の正体」

最新コラム: フィッシャー・ハドソン・ウィルソン・モデル

右手 康登

シリーズ連載: CPM®流「相続・不動産経営 実践術」 右手 康登のコンサル「みぎからひだりへ」

最新コラム: 島国の中での常識 VS グローバルスタンダードを知ることの重要性

末永 照雄

シリーズ連載: 失敗しない不動産投資の法則

最新コラム: 米国不動産投資(2) ― サンディエゴ編

寺尾 恵介

シリーズ連載: 悩める投資家への「目からウロコが落ちる」アドバイス 誌上チャレンジ面談

最新コラム: 27.「決算書思考」で不動産投資が変わる(前編)

伊藤 英昭

シリーズ連載: 伊東英昭氏の不動産投資コラム

最新コラム: vol.13 マンションと高級車

不動産投資・収益物件を検索するなら【LIFULL HOME'S 不動産投資】賃貸経営[マンション経営・アパート経営]をお考えなら、まずは掲載中の投資物件[投資用マンション・売りアパート・一棟売りマンション]を地域や価格帯、会社で検索して、価格や想定利回りで絞り込み!気になる投資物件を見つけたら物件の周辺情報を調べたり、収益シミュレーションを使って実際の運用をイメージ出来ます。不動産会社へはメールか電話でお問い合わせ・相談が可能です(無料)。不動産投資による資産運用をお考えなら【LIFULL HOME'S 不動産投資】

ページトップへ

情報セキュリティマネジメントシステム国際規格

株式会社LIFULLは、情報セキュリティマネジメントシステムの国際規格「ISO/IEC 27001」および国内規格「JIS Q 27001」の認証を取得しています。