営業純利益NOI利回りこそが、投資用不動産物件の本当の実力。
これまでの不動産投資の指標
投資用不動産物件の収入を計るときに一般的に用いられていられる数値が「満室賃料」です。
「満室賃料」とは、その不動産物件が満室になった場合の「想定賃料」のことです。
また、不動産物件の収益力を表すときは、「満室賃料」を不動産価格で割った「表面利回り」を用います。ところが、昨今の賃貸経営は空室や運営コストの増大で「満室賃料」や「表面利回り」では不動産物件の本当の実力を判断することが困難になってきました。
「営業純利益(NOI)」とは
| 一般の投資家 | プロの投資家 | |
|---|---|---|
| 収入 | 満室賃料 | 営業純利益(NOI) |
| 収益力 | 表面利回り | NOI利回り |
プロの不動産投資家は不動産物件の収入を測る尺度として、「営業純利益(NOI)」を用います。
「営業純利益(NOI)」とは「満室賃料」から空室期間の損失や運営費等を差引いた手取り収入のことです。
例えば、「満室賃料」が100万円の賃貸マンションの空室による損失が10万円、運営費等が15万円のときの「営業純利益(NOI)」は75万円になります。また、不動産物件の収益力は、「営業純利益(NOI)」を不動産価格で割って表した「NOI利回り」を用います。
不動産投資で成功を収めるには「営業純利益(NOI)」や「NOI利回り」を用いて不動産の本当の実力を知り、より適正な売買価格を求めることが望まれます。
これからのスタンダード「NOI率」
- 収入
- 満室賃料×NOI率＝営業純利益(NOI)
- 収益力
- 表面利回り×NOI率＝NOI利回り
そこで一般の投資家が「満室賃料」や「表面利回り」から簡単に「営業純利益(NOI)」や「NOI利回り」が計算できる「NOI率」をご紹介します。
難しい計算をしなくとも、「満室賃料」に「NOI率」をかければ「営業純利益(NOI)」が算出できます。また、「表面利回り」に「NOI率」をかけると「NOI利回り」がでます。
例えば「満室賃料」が100万円で「NOI率」が75％ならば、「営業純利益(NOI)」は75万円です。
「表面利回り」が10％で「NOI率」が75％ならば、「NOI利回り」は7.5％になります。
不動産経営実態のデータ収集ご協力のお願い
LIFULL HOME’S 不動産投資では特定非営利活動法人アイレムジャパン(以下「アイレムジャパン」)と共同で全国の賃貸住宅の「NOI率」を調査しており、過去一年間分の賃貸住宅の管理データを募集しています。
地域別、物件タイプ別の「NOI率」が分かると、類似物件の「営業純利益(NOI)」や「NOI利回り」も簡単に判定できるようになり、不動産投資家である皆様の活動の一助となります。
データ収集にご協力いただける方は、以下のアイレムジャパン公式サイトよりデータご提出フォーマットをご記入の上、ご送付ください。
ご協力のほど、よろしくお願いいたします。
