【ホームズ】不動産投資とは｜不動産投資ノウハウ

昨今の低金利およびペイオフ全面解禁による資金の運用先の１つとして、また、少子高齢化による将来の年金不安や上場リート（不動産投資信託）の登場によりここ数年、不動産投資がにわかに注目されています。ここでは不動産投資とはどのようなものなのか、本当に儲かるのか、他の金融商品、運用商品と比較してどのような特徴があるのか、不動産投資にはどのようなメリット、デメリットがあるのか不動産運用のプロが連載形式にて解説します。第１回目は「不動産投資とは何だ？　その特徴を探る」です。

「投資」とは利益目的で事業に資金投下すること

そもそも投資とはどのようなものなのか一度頭を整理してみましょう。辞書では概ね以下のように定義されています。

投資とは何らかの利益を得る目的で、その事業にお金を投下することです。しかし、投資によって得られる利益はあくまで「不確実」であり、利益が得られる場合もあれば逆に損失を被る場合もあります。したがって「投資」とは利益を「期待」して事業に資金を投下すること、すなわちあくまで「期待」であるということを忘れてはいけません。
期待される利益は投資するものによって異なります。投資の代表的なものに株式投資がありますが株式投資とは、投資した会社の業績が向上し、会社が得た利益を「配当金」という形で分配してもらうという期待と、株式そのものの価値が上昇し、株式を売却したときに値上がり益を得られるかもしれないという２つの利益を期待して会社に資金を投下することです。

投資した会社が投資家の期待に応えて業績を上げ、投資家に利益が還元されれば投資も成功といえますが、反対に期待に応えられず、「配当金」が受け取れないばかりか株式そのものが値下がりし、結果的に損失を被ることもあります。
このようなことから「投資」とは期待どうりに利益を生むか、期待に反して損失を蒙るか極めて不確実なものであるということがおわかりいただけるでしょう。投資の世界では、この「不確実性」を「リスク」とよびます。

不動産投資では「賃料収入」と「不動産の値上がり益」を期待する

不動産投資とはどのようなものなのでしょうか。不動産投資とは利益を得る目的で不動産事業に資金を投下することです。具体的には投資した不動産を人に貸して、定期的に賃料という利益を受け取るという期待と、その不動産を購入した金額以上で売却して、売却利益を得られるかもしれないという２つの利益を期待して不動産投資をします。参考までに、不動産投資では賃料のように定期的に見込める収入「利益」のことを「インカムゲイン」、不動産を購入価格以上で売却することによって得られる利益を「キャピタルゲイン」とよびます。

不動産投資においても、やはり期待される利益は不確実であり、投資した不動産が投資家の期待に応えて多くの賃料収入を得ることができたり、不動産の価値が上昇し、売却することによる値上がり益を得られる場合もあれば、反対に思ったように賃料収入が得られなかったり、不動産価格が下落して損失を被ることもあります。すなわち、不動産投資においても株式投資同様さまざまな「リスク」が伴います。

不動産投資は「ミドルリスク、ミドルリターン」

投資に対する利益は不確実である。すなわち投資には、さまざまなリスクが伴うということは前述したとおりです。「リスク」は「不確実性」のほかに「危険、危険性」という意味でも使われます。また、投資が成功した場合の見返りのことを「リターン」とよび、一般的にリスクとリターンはある程度比例すると言われています。では預金、株式、不動産におけるリスクとリターンを図にしてみましょう。


		預貯金のリスクは金融機関などの破綻によって投下資金が還ってこなくなることですが、その可能性は非常に低く、その代わり金利は非常に低く設定されています。したがって預貯金は安全性が高いがその分、見返りが低い「ローリスク・ローリターン」の商品です。株式投資は、投資した会社の業績によっては株価が下落したり、経営破たんによって株式の価値がゼロになる危険性、リスクを伴っています。その代わり、会社の業績が向上し、企業価値が上昇したときは株式の価値が何倍にもなる可能性があります。このようなことから株式投資は預貯金よりも安全性の低い「ハイリスク・ハイリターン」の商品です。不動産は賃料の下落や空室などにより予定していた収入が見込めない場合や不動産の価格が下落してしまったり、場合によっては地震などによって建物が倒壊してしまうリスク、すなわち危険性を伴っていますが、基本的には土地がある限り価値がゼロになるという可能性は極めて低いといえるでしょう。このようなことから不動産投資は「ミドルリスク・ミドルリターン」の投資商品といえます。

	預貯金	株式	不動産
期待される利益	金利	配当、値上り益	賃料、値上り益
最大のリスク	金融機関の破綻	投資先会社の破綻	不動産の倒壊、滅失
商品特性	ローリスクローリターン	ハイリスクハイリターン	ミドルリスクミドルリターン

不動産投資におけるリスクとは

前述したように投資にはさまざまな不確定要素、危険性、すなわちリスクが伴いますが不動産投資にはどのようなリスクが存在するのでしょうか。不動産投資には次のように大きく３つのリスクが存在します。

主なリスク要因	主な理由
収入、支出に関するリスク	・予定の賃料収入が得られない。・賃料の滞納がある。・空室になってしまった・修繕コスト、管理コストが発生する
投資元本と流動性に関するリスク	・購入価格以上で売却できない・すぐに現金化できない
社会的、経済的要因に関するリスク	・不動産関連の法制度が変わる・不動産関連の税制が変わる

リスクの具体的内容、対処法、軽減方法については次回以降説明いたしますが、このように不動産投資においては多くのリスクが伴うことを忘れないでください。

不動産投資における利回りとは

不動産投資における尺度のひとつに「利回り」という言葉があります。不動産投資における利回りとは「投資金額に対する1年間の収入の割合」の事を指し、一般的に％（パーセント）で表示されます。

例えば１,０００万円の不動産を購入し、その不動産から得られる年間賃料が５０万円だとすると、この不動産の利回りは５％となります。
ただし、不動産の場合は前述したようにさまざまな不確定要素、リスクが伴いますのでこの利回りは確定されたものではなく、あくまで予想に過ぎないということを頭に入れなければいけません。また、不動産は他の金融商品と異なり、投資する際に不動産本体の価格に加えてさまざまな諸経費が発生します。また、不動産を購入後、保有期間中もさまざまな費用が発生しますので、不動産の利回り表示と実際の手元に残る金額の利回りとは異なってきます。したがって不動産の利回りには単純に投資金額に対する年間収入の割合を示したいわば表面的な利回りと、諸経費も含めた実際の総投資金額に対して年間の収入から諸経費を引いた実際の収入の割合を示す実質の利回りの大きく分けて２つ存在することになります。表面の利回りと実際の利回りとでは大きく異なる場合がありますので注意が必要です。

表面利回り（％）	年間収入÷不動産価格×100
実質利回り（％）	（年間収入－諸経費）÷（不動産価格＋購入時の諸経費）×100

では不動産投資は儲かるのでしょうか？　答えは自分の努力次第です。不動産には前述したようにさまざまなリスクが存在しますが、そのリスクというのはある程度、軽減することも回避することも、場合によっては更なるパフォーマンスをあげることも自分の努力次第で可能となります。このように一般的な株式投資等と異なり、投資した事業に自分の意思が反映でき、事業を左右できることは不動産投資の魅力の1つと言えます。そのためには人任せにしないで、自分で不動産投資に関する知識を研鑽することが非常に重要です。
次回以降、不動産投資におけるチェックポイントを詳しく解説していきます。

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伊藤　英昭: ナレッジバンク株式会社　代表取締役; CPC認定者・FP協会認定講師／; 一級ファイナンシャルプランニング技能士／; 宅地建物取引主任者／; 不動産コンサルティング技能登録者

略歴

昭和44年: 青森県出身
平成6年: 公認会計士・税理士、山田淳一郎事務所（現税理士法人山田＆パートナーズ）入所後、グループ会社である株式会社ユーマック（現TFP不動産コンサルティング）に出向。

おもに土地資産家に対する相続対策、底地借地の権利調整、物納、不動産投資、収用に伴う行政との交渉、買換え、土地活用、空室相談、固定資産税の軽減など、土地資産家の持つ、ありとあらゆる問題解決のコンサルティングを行う。また日本特有の借地、底地の問題に着目し、底地専門に投資する私募ファンドの組成に携わり、ファンドマネージャーの一員として1年間に13%の高配当を実現。コンサルティング業務の傍ら、中立公正な不動産知識情報を配信するサイト「ホームナレッジ」を作成、運営し、コンテンツの内容が評価され多くのポータルサイトにコンテンツを提供する。実務経験を生かし、FPの講師や金融機関・不動産会社などに対するコンサルティングセミナーや勉強会を数多くこなした。平成14年同社取締役就任、平成16年8月同社退社平成16年11月ナレッジバンク株式会社を設立、代表取締役に就任

講演

りそな銀行、埼玉りそな銀行、三井住友銀行、野村證券、いちよし証券、東京海上火災保険、積水ハウス、兵庫県宅建協会、日税不動産、NPO法人日本地主家主協会　など

著書

大和證券資産管理読本、税会計法務の羅針盤（大蔵財務協会）共著、FPマニュアル96～98年（きんざい）共著　など

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