空室によるリスク（空室は収入０ではなくマイナスである）
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| 不動産投資によって得られる収益の中心は、不動産を貸すことによって借主（入居者、テナント）から得られる毎月の賃料収入です。そのため、仮に借主が何らかの事情で退居した場合、新たな借主が見つかるまでの間、賃料収入を得ることができません。しかも不動産の特性として、借主がいようといまいと賃料収入があろうとなかろうと管理費、固定資産税、都市計画税などの経費が発生します。そのため、空室により家賃収入が入らない場合、収支は０ではなく、マイナスになってしまいます。たとえば1年のうち6ヶ月が空室で賃料が得られなかった場合、当然、賃料収入は半分になりますが経費は1年を通じて発生しますので実際の収入、利回りは半分以下になってしまいます。
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全期間稼動 |
半年稼動 |
稼動しない |
| 投資額 |
10,000,000円 |
10,000,000円 |
10,000,000円 |
| 月額賃料 |
50,000円 |
50,000円 |
50,000円 |
| 稼動期間 |
12ヶ月 |
6ヶ月 |
0ヶ月 |
| 年間賃料 |
600,000円 |
300,000円 |
0円 |
| 年間経費 |
100,000円 |
100,000円 |
100,000円 |
| 年間所得 |
500,000円 |
200,000円 |
-100,000円 |
| 実質利回り |
5.0％ |
2.0％ |
-1.0％ |
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借主に有利な中途解約制度
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| 貸主と借主の間で賃貸借契約を締結する場合、通常、2年から3年の契約期間を定めます。しかし契約期間中であっても、特別な契約形態を除いて、借主からの事前予告（6ヶ月前から1ヶ月前）によって中途解約することが可能です。すなわち貸主にとってみれば賃貸借契約書に定める契約期間はあくまで賃料収入が得られる見込みに過ぎず、契約期間中であっても常に中途解約される（空室になる）リスクがともなっているのです。
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＊ ただし、借地借家法第38条に定める「定期借家契約」を締結した場合、一定の要件を満たすことによって借主の中途解約権を排除することが可能となります。ただし、事業用と一部の居住用にかぎります（定期借家契約については後章でくわしく解説します）。
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地価、物価、賃料が右肩上がりだった時代は、「貸し手市場」とよばれ、空室が出た場合でも比較的容易に新たな借主を確保することが可能でした。また、当時は地価、賃料が上昇傾向にあったため、場合によっては従前の賃料より有利な条件で貸すことができたのです。加えて礼金などの一時金も受領することができるので、借主による中途解約は大きな問題にはなりませんでした。
しかし、賃貸物件の供給増加とともに空室が増加し、地価と賃料の二極化が顕著な現在は「借り手市場」とよばれ、借主の退居後、すみやかに新たな借主が確保できるかどうか、併せて、従前の賃料水準で借りてもらえるか、貸主にとって深刻な問題になってきています。
「借り手市場」である現在は、借主による中途解約、または期間満了による解約が明らかになった時点で早く次の手を打たないと安定した収入を得る事ができません。 |
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賃料の下落リスク
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投資対象不動産から得られる賃料が、近隣の相場と比べて高い場合は、契約更改や借主が入れ替わるタイミングで近隣相場並みに賃料を引き下げざるを得ない可能性が高くなります。
したがって物件購入時の利回りが高い場合でも、将来、借主の入れ替えや賃料の減額交渉等によって賃料が引き下げられ、結果的に利回りが低下する可能性もあるので注意が必要です。
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現在の賃料の場合 |
近隣相場に賃料を見直した場合 |
| 投資額 |
10,000,000円 |
10,000,000円 |
| 賃料年額 |
600,000円 |
500,000円 |
| 利回り |
6％ |
5％ |
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賃料滞納のリスク（家賃滞納は空室より扱いづらい）
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| 既に借主が確保され、しばらく空室の心配がない場合であっても、借主の経済的な事情や性質的な事情などによって賃料が予定どおり支払われなくなるというように、不動産投資には賃料滞納のリスクがあります。賃料を滞納された場合は、借主への督促、連帯保証人への督促が必要となります。また、賃料の督促、回収、賃料の不払いを理由に退去させる業務を不動産業者や弁護士などに依頼した場合には費用が発生します。
このように賃料の滞納があった場合は労力と費用が発生することに加えて、その間、新たな借主を確保して収入を得ることができませんので、空室である状態よりもさらに損害を被ってしまう可能性があります。仮に立ち退きが成立したとしても、不払い分の賃料が回収できるかどうかはわかりません。
したがって不動産投資をする場合は、借主の信用力に加え連帯保証人の信用力についても十分な調査が必要となります。既に稼働中（賃貸中）の不動産を購入する場合は、借主の過去の滞納履歴についても調査するのが望ましいでしょう。 |
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投資にはリスクがつきものであり、リスクのない投資商品はありません。不動産投資においては、そのリスクの特性を十分に把握することが投資の成否を左右します。また、今回説明した家賃収入におけるさまざまなリスクは、自分の努力、工夫、判断によって、ある程度軽減させることも可能です。次回以降、リスクの軽減方法についてお話させていただきます。
